Недобудови врятують іпотекою

Соціальні ініціативи президента щодо здешевлення вартості іпотечних кредитів минулого тижня втілилися в ухвалення ВР закону №10557. Але, на думку юристів, допоможе він несумлінним забудовникам, а зовсім не малозабезпеченим верствам населення.

Документом впроваджується програма часткової компенсації державою відсоткової ставки за іпотечними кредитами комерційних банків. Ідея програми, стверджують експерти, заслуговує уваги. Однак її перспективи цілком і повністю залежать від умов держфінансування.

До сильних сторін документа слід віднести те, що відтепер на законодавчому рівні закріплена необхідність виділення з держбюджету коштів для реалізації програми. Разом з тим, зазначає директор ЮК «Спектор» Ольга

Спектор, під програму здешевлення іпотеки підпадають лише об’єкти незавершеного будівництва. Погано й те, що громадянин, який уклав раніше договір в рамках іншої програми здешевлення іпотеки, не може брати участі у нинішній. Не прописаний в законі порядок пріоритетності отримання права на участь в програмі. Таким чином, існує небезпека, що скористаються лазівкою «той, хто перший встиг, і кому вистачило грошей».

Але найголовнішою проблемою впровадження держпрограми є її фінансування. Адже держава виділяє на її реалізацію строго визначений обсяг коштів щорічно. Причому ця сума визначається виходячи з вартості всіх кредитів, за якими держава має робити виплати, а на розсуд парламенту.

Тобто на всіх грошей може не вистачити. А у зв’язку з хронічним дефіцитом держбюджету знайти їх для збільшення обсягів «здешевлених кредитів» буде нелегко, як обіцяли представники влади.

Показово, що з легкої руки парламентаріїв у постанові «Про основні напрями бюджетної політики на 2013 рік» №4824-VІ від 22.05.2012 необхідність здешевлення вартості іпотечних кредитів потрапила в розряд «інших питань, вирішення яких необхідне для складання проекту Закону «Про Державний бюджет України на 2013 рік».

Необхідно враховувати, нагадує керуючий партнер ЮФ «Губенко та Партнери» Володимир Губенко, що закон розроблено і проголосований більшістю напередодні парламентських виборів. При цьому деякі положення документа спрямовані на задоволення конкретних інтересів, ніяк не пов’язаних з необхідністю поліпшення житлових умов малозабезпечених громадян. «Наприклад, неясно, як з темою дешевої іпотеки пов’язане положення про те, що тепер не потрібно проводити аукціон для продажу земельної ділянки на користь господарюючого суб’єкта, в якому частка держави перевищує 60%, чи причому тут виключення Гостиного двору в Києві з переліку пам’яток архітектури?» — обурюється юрист. А що стосується безпосередньо іпотечного кредитування та часткової компенсації відсотків за рахунок держкоштів, то тут законодавець задовольняється «розмитою» фразою про те, що в бюджетах на наступні роки потрібно передбачати необхідні кошти. Таким чином, резюмує співрозмовник «і», прийнятий закон являє собою не що інше, як передвиборну агітацію і вирішення приватних інтересів.

Погоджується з колегою і Максим Копейчиков, адвокат, партнер ЮФ «Ілляшев та Партнери». На його думку, документ є, так би мовити, «класичним» законом, досягає одночасно кількох цілей.

Безперечним «плюсом» є врегулювання процедури відчуження права оренди земельних ділянок, але яке відношення це має до здешевлення іпотеки? І хоча явно слабких сторін у документа практично немає (все досить «технічно»), тим не менш, рівень суспільної довіри до закону може бути неабияк підірваний темою Гостинного двору,— вважає юрист.

А от наскільки ефективно буде реалізована дана програма — залежить від безлічі факторів: наповнення бюджету, результативності роботи будівельного лобі, якому в першу чергу цікава така схема продажу, виконання державою зобов’язань перед банками і, відповідно, зацікавленості банків у програмі.

Щоправда, стверджує керівник проектів мережі незалежних аудиторських компаній Kreston GCG Олександр Куксін, закладена в програму ідея не так вже хороша — сама концепція отримання іпотеки на новобудови не має нічого спільного з ідеєю доступного житла. Адже в ряді випадків вартість житла на первинному ринку значно перевищує (у тому числі за рахунок великих площ) вартість вторинних квартир. Таким чином, програма, швидше, допомагає не потребують мінімально необхідному «соціальне» житло молодим сім’ям, а середнього класу, що бажає підвищити якість і площа житла.

Що ж стосується ролі держави щодо подальшого фінансування програми, то тут, упевнений пан Куксін, ніяких гарантій бути не може, причому як для покупця, так і для банків. Держава, у разі проблем з наповненням бюджету, може просто перестати виплачувати компенсації, як це вже було в 2009 р. А якщо повернення відсотків за кредитами буде здійснено так само «зручно» для держави, як, приміром, це було за програмою молодіжного кредитування, то покупцям «дешевого» житла не позаздриш. «Нагадаю, що за цією програмою молоді сім’ї виплачують кредит в повній мірі, після чого держава повертає частину відсотків на окремий розрахунковий рахунок платника. У 2009 р. ці повернення припинилися, і платники залишилися один на один з банками»,— розповідає співрозмовник «і». Єдина сторона, виграє у будь-якому випадку,— забудовники, які отримують свої гроші в повному обсязі і відразу.