Недобудови не добудують, а ріелторів змусять вчити українську мову

Проблемні будівництва вже складають більше 10% всіх будівельних об’єктів в країні.

І, незважаючи на багаторічні обіцянки організацій забудовників, місцевої влади і навіть Кабміну, питання не вирішується. У столиці практично жодна нова будівля не здається в термін. І навіть якщо за документами об’єкт зданий в експлуатацію», ніщо не заважає йому ще рік і більше стояти без опалення, електрики та води.

Мороз на будмайданчику

Масова заморожування будівництва — аж ніяк не винахід новітнього часу. Всякий серйозний криза, в першу чергу, б’є по довгостроковим проектам. Крім того, на кризу зручно списуються проблеми, в яких винні самі забудовники: невиправдано високий відсоток кредитних коштів, вкладених в будівництво будинку, початок будівництва без достатнього фінансування. Загалом, жадібність і непрофесіоналізм. Навіть якщо не згадувати шахраїв і компанії-одноденки, створені не для будівництва, а для швидкого заробітку, перерахованих вище причин достатньо, щоб при нестабільній фінансовій ситуації ринок завмер.

Міністерство регіонального розвитку, будівництва та ЖКГ нещодавно запропонувало своєрідний вихід із ситуації. На офіційному сайті відомства виставлений проект закону «Про посилення захисту прав інвесторів під час інвестування (фінансування) будівництва житла». Згідно з цим документом, в Податковому Кодексі повинен з’явитися новий збір з прогресивною ставкою від 0 до 10% від проектної вартості будівлі.

Замовники будівництва будуть щоквартально сплачувати до місцевого бюджету цей збір у випадку, якщо будується ними будинок буде здано в експлуатацію на 6 місяців пізніше дати, передбаченої проектно-кошторисною документацією. В цьому випадку ставка складе 1% і буде стягуватися, поки термін затримки не перевищить два роки; за кожні наступні два роки ставка буде збільшуватися на 1 процентний пункт, аж до 10%. Діючі довгобуди, які не встигнуть закінчити до 2014 року, почнуть віддавати збір зі ставки 1%. З часом вона буде рости.

Ясна річ, самі забудовники від ідеї не в захваті. Глава ради директорів Конфедерації будівельників України Лев Парцхаладзе вважає, що це прямий шлях до зростання корупції.

«Чиновники будуть зацікавлені в затягуванні будівництва, — переконаний Парцхаладзе. І у них буде велика спокуса сприяти зриву термінів. Наприклад, не підводити вчасно комунікації до об’єкта. Адже не завжди в затримці винен забудовник».

Дійсно, не завжди. Але в основному винен саме він. Наприклад, коли ставить свідомо нереальні терміни здачі, розуміючи, що це лише декларація, і ніхто не може змусити його дотримуватися графік.

«Тим не менш регулювати це питання на рівні податків і адміністративного права не цілком розумно і грамотно, — вважає партнер юрфірми «Ліга», кандидат економічних наук Руслан Яковенко. — Тому що він лежить в площині господарського та цивільного права. Правильніше було б прописати механізм, при якому не держава, а самі інвестори отримали б певні важелі впливу. І компенсації за затримку повинна отримувати не держава, а постраждала сторона. Причому тут бюджет, якщо компанія «Х» не виконує зобов’язання перед громадянами Петровим і Сидоровим?»

Юрист згоден, що чиновники думали не стільки про рішення проблеми затяжних будівництв, скільки про можливості наповнити казну і отримати свою вигоду.

А де ж вигода?

У цьому ключі дуже показова одна історія. Невеликий австрійський місто Клагенфурт приймав чемпіонат Європи по футболу в 2008 році. Жителів у містечку всього 100 тисяч, а стадіон збудували великий, сучасний, на 30 тисяч місць. Причому будували з розумом. Розуміючи, що дуже скоро така арена виявиться непотрібною, її зробили розбірної. І ось Євро-2008 закінчилося, і австрійці стали думати, куди ж подіти стадіон, який і утримувати дорого, і користі від нього нуль. Придумали подарувати Одесі. Більше того, запропонували безкоштовно привезти і встановити. Наші порадилися-порадилися і… відмовилися. Бо, де ж відкати?

Так і з довгобудами. Мінрегіонбуд з 2009 року складає якісь списки проблемних будинків, збирає з компаній-забудовників заявки на держдопомогу. Уряд Юлії Тимошенко у лютому 2009-го пообіцяв виділити кошти на завершення деяких об’єктів.

«Ми прийняли рішення — 1 млрд. грн. виділити на незавершене будівництво зі ступенем готовності 70% і більше. Може бути, навіть вище просунемося — 80% і більше візьмемо», — говорила прем’єр на засіданні Кабміну.

Відповідних об’єктів нарахували близько 400. Але обіцяних грошей в повному обсязі вони так і не побачили. Вірніше, не побачив їх кінцевий споживач самі будмайданчика. Куди зникли кошти — невідомо. Так і стоять, потихеньку розсипаючись, майже готові, але нікому не потрібні вдома.

До речі, недобудови через афер — не таке вже масове явище. Це поодинокі випадки. В основному, на думку заступника голови Комітету Верховної Ради з питань містобудування, ЖКГ та регіональної політики Ігоря Лисова, винен непрофесіоналів забудовників. У столиці спірних об’єктів, пов’язаних з шахрайством, 46. Це не настільки катастрофічний число, десята частина всього недобудови. Але прогалини в законодавстві не сприяють його скорочення.

Комітет планує подати до парламенту кілька пропозицій, щоб заповнити прогалини. Наприклад, запровадити попередню реєстрацію квартир після отримання організацією ордера на будівництво. Це перешкодить можливим аферистам продавати одну і ту ж квартиру більше одного разу. Крім того, забудовників можуть зобов’язати страхувати квартири, що продаються на первинному ринку, від дій третіх осіб. З одного боку, це гарантує, що покупець не залишиться без грошей, без житла і без права на допомогу. А з іншого, може підняти ціни на квадратний метр.

За словами Ігоря Лисова, поступати з недобудованими будинками будуть по-різному. Всі об’єкти пропонується розділити на три категорії. Перша — ті, у яких рівень готовності відповідає обсягу вкладених інвестицій. Друга — умовно нормальні» об’єкти, що потребують фінансових вливань. Третя об’єкти незначній мірі готовності. Перші віддадуть під доступне житло, здешевивши будівництво. Треті, швидше за все, збанкрутять, а на другі будуть шукати кошти за рахунок розширення площі будівництва або інших механізмів.

Звучить лаконічно і красиво. Але на практиці це може означати держфінансування, відмивання грошей, і відкати.

Підрахунок посередників

Внаслідок того, що криза не до кінця відпустив будівельну галузь, а держрегулятор так і не придумав, як її реально пожвавити, нові будинки практично не зводяться. Про це повідомили в Асоціації фахівців з нерухомості України. Більшість будівництв, які ведуться, це завершення проектів минулого та попередніх років. Приміром, в 2010 році було введено в дію близько 9 млн. кв. м житла, в 2011-му — близько 9,5 млн. кв. м. Але остання цифра включає і 5 млн. кв. м узаконених самобудів, зведених раніше. У 2012 році вводиться в експлуатацію близько 4,5 млн. кв. м житла.

І ніщо не вказує на те, що в 2013-му ситуація зміниться на краще. Достатніх ресурсів у забудовників немає. Можливість вкладати в проект власні кошти, а не гроші інвесторів, мають дуже небагато компаній. Та й вони не готові ризикувати. Сьогоднішній застій дасть про себе знати через пару років. Пропозиція на первинному ринку може різко скоротитися. Тому забудовники прогнозують зростання цін.

Втім, про реальне подорожчання квадратного метра продавцям залишається тільки мріяти, тому що купівельна спроможність падає ще швидше, ніж темпи будівництва.

У той же час навести порядок на ринку нерухомості вирішило Мінекономіки. На сайті відомства можна ознайомитися з доопрацьованим проектом закону «Про особливості здійснення ріелторської діяльності». Сьогодні працювати ріелтором може практично будь-хто. Не існує жодних вимог до договору між клієнтом і посередником у питанні пошуку нерухомості. Ніякої відповідальності ріелтор не несе, особливо, якщо мова йде не про співробітника відомого агентства.

Закон, розроблений Мінекономіки, вимагає, щоб майбутній ріелтор не мав судимостей, отримав вищу освіту, володів державною мовою, пройшов навчання за спеціальною програмою, склав іспит і отримав свідоцтво.

Відповідно до законопроекту, ріелтори зобов’язані не рідше одного разу в три роки підвищувати кваліфікацію за особливою програмою. Невиконання цієї вимоги є підставою для анулювання кваліфікаційного свідоцтва. Загалом, практично весь документ присвячений тим перешкодам, які повинен подолати ріелтор, щоб отримати свідоцтво.

Створюються реєстр і спеціальний орган при Кабміні, який повинен буде щось там контролювати. У чому має полягати кваліфікаційний іспит і навіщо регулювати питання освіти та мови, не зрозуміло. Зате про відповідальність ріелтора в законі аж дві строчки. І ті — ні про що. Мовляв, він несе її згідно із законодавством.

Після прочитання проекту напрошуються два виводв. По-перше, послуги посередників сильно подорожчають після такого «врегулювання», а їх якість залишиться незмінним. І по-друге, хтось добре заробить на всіх цих кваліфікаційних тестах, стажуваннях, дозволи та іншої бюрократичної нісенітниці. Те ж можна сказати практично про будь-якому рішенні, прийнятому у сфері будівництва та ринку нерухомості.