Недобудови будуть дорожчати?

Поки економісти лякають прийдешніми проблемами, забудовники закликають купувати дорожчають недобудови. До кого варто прислухатися?

“У нас залишилася лише одна трикімнатна квартира площею 138 кв. м, ціна — $1000 за метр. Але багато інвестори будуть готові передати своє житло в нашому комплексі за $800/метр”, — говорять з кореспондентом “Влада грошей” у відділі продажу одного з харківських житлових комплексів. Цікавимося причинами і у відповідь чуємо наступне: “Ми трохи затримуємо строки, багато хто, напевно, встигли купити собі іншу квартиру”.

Цей діалог як не можна краще ілюструє поточну ситуацію на ринку нерухомості і в точності повторює ту, яка склалася на початку кризи 2008 року.

Гірше не буде

Напередодні кризи забудовники наполегливо повторювали: “буде тільки дорожчати”, а падіння попиту пояснювали традиційним літнім затишшям. Факт кризи вони почали визнавати лише в листопаді, коли будівництво на 80% об’єктах було заморожено. За даними компанії SV Development ціни на первинне житло поповзли вниз ще в кінці літа 2008-го (знизилися з $2645 за кв. м в серпні до $2629 за кв. м у вересні), а на початку січня 1 кв. м на первинному ринку подешевшав до $1194.

Те ж саме відбулося і з попитом. Упевнившись, що навіть зниження цін не приваблює інвестора до недобудов, забудовники вже до літа 2009-го охоче роздавали знижки, аж до 25% вартості за умови 100%-ої оплати.

Сьогодні забудовники значно менш щедрі, а їх прогнози як завжди оптимістичні. Причина тому — позитивна динаміка угод і цін на первинному ринку (з початку року середньомісячна кількість угод зросла в п’ять разів — до 1704 у жовтні) і обмежена пропозиція споруджуваного житла. Падіння гривні (з початку місяця готівковий долар виріс з 8,17-8,19 до 8,23-8,27), промвиробництва (на 7% у вересні в річному обчисленні) та економічні негаразди в Європі не зменшують оптимізму гравцям ринку.

“Основні кошти для придбання нерухомості покупець акумулює, як правило, у валюті, тому курсові коливання не торкнуться його платоспроможність. Крім того, цей фактор на купівлю житла сьогодні впливає менше, ніж у 2009-2011 рр. Сьогодні основний драйвер — потреба в житлі. В результаті ціни на первинну нерухомість знижуватися не будуть”, — прогнозує Олексій Говорун, заступник генерального директора зі стратегічного розвитку і маркетингу компанії ТММ.

З колегою згодна і Юлія Горох, заступник начальника відділу продажів ЖК “Паркові озера” (Київ): “Більше 70% угод на ринку первинної нерухомості доводиться на квартири економ-класу вартістю до $100 тис. В той же час кількість якісних об’єктів за доступними цінами обмежена. Найближчим часом зниження цін не буде, в тому числі і з-за зростання попиту, викликаного психологічним фактором (очікування нового витка кризи спонукає людей вкладати в нерухомість, особливо що стосується гривневих заощаджень).

З початку осені на наших об’єктах збільшилася кількість переглядів і укладених угод, а це говорить про те, що ціни в економ-сегменті будуть утримуватися, а там, де ціна прив’язана до курсу — навіть збільшуватися”.

Ще один улюблений забудовниками аргумент проти зниження цін — гравці і так працюють з мінімальною рентабельністю, так, до того ж, ще й з імпортними будматеріалами. Сергій Костецький, провідний спеціаліст відділу маркетингу компанії SV Development, кілька розвінчує цей міф. За його словами, частка імпорту у використовуваних на ринку матеріалах не перевищує 20%, а рентабельність будівельного бізнесу на даний момент становить 35-40%. Так що, припускає експерт, забудовники можуть піти на зменшення показника до 25%, в т. ч. і за рахунок зниження цін.

Тільки вниз?

На умовах анонімності колишній топ-менеджер однієї з великих будівельних компаній країни назвав “ВД” дві ключові причини, здатні підштовхнути компанії до зниження цін. По-перше, зниження цін на вторинному ринку — вони є орієнтиром при ціноутворенні на недобудови. Друга причина — фінансовий стан самих забудовників.

За даними НБУ, на вересень цього року будівельна галузь отримала кредитів на суму трохи більше 39,5 млрд грн., майже чверть цієї суми — середньо – і довгострокові доларові позики, які забудовникам доведеться повертати вже подорожчали доларами. “Якщо квартири не продаються, а по банківському кредиту забудовнику потрібно щомісяця сплачувати проценти, то він швидше знизить ціну і спробує продати швидше. Крім того, якщо у забудовника з’явиться ризик втрати проекту, якщо банк захоче забрати його за борги, то для девелоперів є сенс навіть продавати квартири з збитком з метою зберегти проект”, — вважає експерт.

У той же час Михайло Артюхов, керуючий директор ARPA Real Estate, вважає, що майбутнє будівельної галузі не настільки похмуре. “Найпесимістичніший сценарій, якого можна очікувати — це уповільнення зростання кількості угод. Вважаю, що в 2013 році цього не відбудеться, в тому числі за рахунок активної підтримки державою будівельної галузі”.

ДУМКА. Світлана Шуст, заступник директора компанії “Литий камінь” (РК Elegant):

— У період кризи 2008-2009 рр. іноземні інвестори покинули будівельний ринок, банки перестали кредитувати як забудовників, так і покупців, вартість заставної нерухомості була переоцінена. Платоспроможні покупці тоді зайняли вичікувальну позицію. Зараз же динаміка цін і продажів говорить про те, що економічних причин для спаду немає. Тому інвестори готові купувати і розуміють, що завтра буде дорожче.

За нашими прогнозами, ціни на ринку первинної нерухомості в найближчому майбутньому знижуватися не будуть, але може сповільнитися темп їх зростання. Головними трендами стануть підвищення вартості і якості будівельних матеріалів, використання в будівництві новітніх технологій, посилення конкуренції між забудовниками і відхід з ринку слабких гравців, збільшення попиту на “первинку” у порівнянні з вторинним ринком.

ДУМКА. Юрій Ушеніна, виконавчий директор компанії One Baltic Investment Group (інвестор і забудовник ЖК “Дипломат”, Ялта):

— Напередодні кризи в 2008 році ринок нерухомості був переоцінений набагато більше, ніж зараз. Та й самого житла було значно більше. Тому чекати якогось істотного зниження цін на ринку елітної нерухомості навряд чи варто. Знижки на об’єкти можливі тільки у тих забудовників, які в своєму будівництві використовують кредитне фінансування, тому що вартість кредитів може “з’їдати” прибуток в разі, якщо реалізація проекту затягується на більш тривалий період, ніж планувалося. І в даному випадку продати швидше і зі знижкою вигідніше. В той же час це не поширюється на забудовників, які самостійно фінансують своє будівництво, свій проект (яким, наприклад, є “Дипломат”).попиту на “первинку” у порівнянні з вторинним ринком.