Недобудова: що робити з тисячами ошуканих інвесторів

За останні 10 років довгобуди стали звичайним явищем для Києва і багатьох інших українських міст. Бетонні коробки могли б стати чудовими декораціями для постапокалипсического фільму… З-за зупинки будівництва без житла залишилися тисячі українців, які вклали свої гроші в мрію про нову квартиру.

Щоб знайти шляхи виходу зі сформованої ситуації Конфедерація будівельників України спільно з Асоціацією допомоги постраждалим інвесторам провели круглий стіл на тему “Як захиститися від афер в будівництві“.

На даний момент, згідно з даними наданими Конфедерацією будівельників України (КСУ), в країні налічується близько 800 об’єктів житлового будівництва, які можна назвати довгобудами. Більше 50 з них знаходяться під самим носом у влади – в Києві. Однак навіть цей факт жодним чином не змінює ситуацію. Навіть у випадку з найвідомішої української аферою “Еліта-Центром”, на якій, до речі, непогано попіарилися і Кабмін, і київська влада, толком нічого зробити не змогли. З майже двох тисяч жертв, квартири за ці роки отримали менше 200.

Деякі довгобуди, після банкрута одного забудовника, намагалися передавати іншому. Однак ефект від цього в більшості випадків був дорівнює трохи більше, ніж нулю. Оскільки нові забудовники приходили, будували-будували, а потім повторювали долю попередників.

Єдиною серйозною державною ініціативою спрямованої на захист інвесторів від недобросовісних забудовників було створення Фондів фінансування будівництва (ФФБ). Вони стали посередниками між забудовниками та громадянами, які бажають придбати житло, і повинні були контролювати використання коштів вкладників будівельними організаціями. Але, як часто у нас буває, ідея виявилася провальною.

За словами віце-президента КСУ Юрія Сербіна, більше 80% недобудованого житла, зводилося допомогою використання ФФБ.

“Фонди були створені при банках, щоб не допустити махінацій з грошима з боку забудовників. Однак, як бачимо, ефективність їх роботи в плані запобігання виникнення довгобудів виявилася вкрай низькою. Тобто, створили ФФБ, кошти інвесторів через них прогнали, винагороду в розмірі 5% від обсягу угод отримали. В результаті – ніхто нічого не добудував”, – зазначив Юрій Сербін.

Далі – більше. На переконання президента Асоціації допомоги постраждалим інвесторам (АППІ) Олексія Гончарука, вони і не могли виконати ці функції, оскільки такі структури створюються зовсім з іншою метою.

“Складні механізми: фонди фінансування будівництва, випуск облігацій, використання недержавних пенсійних фондів – це все від лукавого. Вони створюються для того, щоб піти від сплати податків. І є не більш ніж штучним посередником між інвестором і забудовником”, – заявив президент АППІ.

За досвідом до сусіда

Дана проблема актуальна не тільки для нашої країни. З подібною проблемою набагато раніше України зіткнулися сусіди з Росії. У той час, коли у нас тільки почала з’являтися інформації про махінації при продажу квартир “Еліти-Центр”, в Москві вже було близько 60 подібних об’єктів.

Однак, на відміну від української влади, їх російські колеги доволі швидко відреагували на ситуацію. За словами президента Громадського об’єднання “Асоціація приватних інвесторів та власників” Тетяни Шальман, в Росії ще в 2006 році з’явилися перші рішення міської влади та уряду Російської Федерації, метою яких був захист прав громадян, які віддали величезні суми нечистим на руку будівельникам.

“У 2008 році Верховний суд Росії ухвалив рішення, що всі дольовики є споживачами. Відповідно на них повною мірою поширюється законодавство про захист прав споживачів. У цьому ж році вийшов указ Президента РФ, згідно з яким забудовники, які беруть гроші у фізичних осіб, повинні були нести відповідальність за невчасно здані проекти. Навіть були розписані суми цієї відповідальності. У Росії забудовники знають: не здав вчасно об’єкт – отримай три відсотки пені. Це не вирішило проблем з махінаторами, але здобуло ефект – зростання кількості афер в Росії значно скоротився”, – зазначила Тетяна Шальман.

Але далеко не всі рішення російських чиновників були вдалими. За словами Льва Парцхаладзе, першою реакцією уряду Москви на зростаючу кількість афер, стала заборона на продаж квартир до тих пір, поки об’єкти будуть введені в експлуатацію. Це повинно було врятувати інвесторів від подвійних і потрійних продажів житла. Однак від цієї ідеї довелося відмовитися. Адже після прийняття відповідного розпорядження за місяць московські квартири подорожчали на 60%.

Надалі російські чиновники ще не один раз помилялися у виборі методів боротьби з недобросовісними забудовниками. Але спроби не пройшли даром. Завдяки постійному пошуку рішень, росіянам вдалося напрацювати, і ввести в законодавче поле ряд дієвих змін. Багато з них були б ефективні в українських реаліях.

Аукціон з доважком

За словами Льва Парцхаладзе, на сьогоднішній день в Росії існує три схеми, за якими добудовуються проблемні будинки. Одна з них, коли об’єкт передається іншому забудовнику за договором переуступки права. Друга передбачає розірвання договору оренди на земельну ділянку із забудовником, який не виконує свої зобов’язання.

“Міська влада повинні розривати договори оренди з забудовниками, які не можуть виконати свої зобов’язання протягом п’яти років. У вигляді виключення їм для завершення будівництва можна дати два додаткових роки. Якщо за цей час забудовник не зміг здати будинок, його потрібно виставляти на торги, і продавати організації, яка зможе завершити будівництво”, – сказав Лев Парцхаладзе.

При цьому він зазначив: щоб зацікавити забудовника у придбанні довгобуду, разом з недобудованим об’єктом в доважок до лотів варто додати земельні ділянки, завдяки яким забудовник зможе отримати прибуток. “Якщо б у випадку з “Еліта-Центром” виділили додаткових 20 га землі для забудовника. Питання з цього приводу вже давно були б зняті”, – зазначив президент КСУ.

Третє рішення, яке варто запозичити у росіян – дати можливість обдуреним інвесторам реєструвати свої об’єднання житлово-будівельні кооперативи. Завдяки цьому вони змогли самостійно знаходити інвесторів і добудовувати своє житло.

Крім того, Конфедерація виступила з ініціативою ввести обов’язкову реєстрацію квартир до початку будівництва. Це дозволить уникнути випадків, коли одні і ті ж квартири перепродаються кілька разів.

В додаток до цього Тетяна Шальман запропонувала надати податкові преференції компаніям, які приходять добудовувати житло, і звільнити їх від сплати оренди на землю. Або, хоча б, знизити вартість орендної плати. “Це б здешевило добудову проблемних об’єктів, а також зробило б їх більш привабливими в особі забудовників. Адже вони, приходячи на об’єкт, беруть на себе соціальну відповідальність за бізнес”, – сказала вона.

Будівельна щеплення

Однак всі ці пропозиції, якими б хорошими вони не були, не вирішують головної проблеми. Адже якщо не зупинити появу нових довгобудів, добудовувати житло ошуканих інвесторів і виділяти додаткові гектари можна до нескінченності.

У Росії Держдума вже прийняла в першому читанні законопроект, що передбачає використання механізму страхування для забезпечення схоронності коштів громадян.

Подібний шлях намагалися пройти і у нас. Але депутати не підтримали дану ініціативу. Експерти ринку пов’язують це з серйозним лобі, яке мають у парламенті Фонди фінансування будівництва.

Але здаватися будівельники не збираються. “Конфедерація будівельників України підготувала новий варіант законопроекту про обов’язкове страхування ризиків. Ми передали його в профільний комітет Верховної Ради. Вже є домовленості з депутатами, які погодилися виступити його авторами”, – повідомив Юрій Сербін.

При цьому він зазначив, що страхування ризиків вкладників є нормою для всіх розвинених країн. При цьому, за його оцінкою, житло для кінцевого покупця не має подорожчати більш ніж на 2,5%.

Однак не всі згодні з тим, що страхування має бути обов’язковим. На думку Олексія Гончарука, президента АППІ слід створити пул надійних і, головне, незалежних страхових компаній, які мають можливість проводити перестрахування за кордоном. За затвердженою технологією вони будуть оцінювати реальні ризики, і, виходячи з цих показників, будуть вираховувати реальний страховий платіж. “Забудовник повинен бути зацікавленим в оцінці ризиків. Адже отримавши ці дані, він зможе самостійно вжити заходів для зниження ризиків і стати більш цікавим для інвестора. Порядні забудовники самі будуть страхувати своє житло. А ті, хто не застрахував свої ризики, нехай пояснюють клієнтам, чому вони так вчинили”, – сказав президент АППІ.

У той же час, він переконаний, що інвестор і забудовник повинні підписувати договір без посередників. А сам документ повинен бути типовим для всього ринку, щоб будівельні компанії не могли змінювати його під себе. Крім того, Олексій Гончарук наполягає на тому, що інвестор повинен отримати доступ до всієї інформації, яка не є комерційною таємницею. “Насамперед, це відноситься до проектної документації і містобудівних умов. Тільки маючи на руках всі дані, людина зможе адекватно оцінити ризики”, – зазначив він.

Хто винен?

Всі учасники круглого столу однією з найбільших проблем у вирішенні питання з проблемними будівництвами назвали те, що ніхто не бере на себе відповідальність за те, що відбувається.

“Потрібно покласти відповідальність за незавершене житлове будівництво на місцеву владу. Адже це вони давали дозволу, виділяли землю. Так нехай і добудовують довгобуди, які не зміг завершити забудовник, за свій рахунок”, – заявив Лев Парцхаладзе.

Крім цього, за словами експертів, потрібно ввести персоніфіковану відповідальність посадових осіб компанії-забудовника. “Люди повинні бачити, хто приймає рішення і хто повинен відповідати за обман”, – заявив Олексій Гончарук.

Він також зазначив, що, якщо ситуація не почне змінюватися, ошукані інвестори будуть готові перейти до більш радикальних дій. “Наша асоціація і інші об’єднання інвесторів з усієї України готові вивести тисячі людей на вулиці. Якщо інвестори будуть чітко бачити, що нічого не змінюється. Ми без проблем зможемо зібрати під профільним комітетом, під парламентом, під будівлею уряду і три, і п’ять тисяч осіб. Ми готові боротися”, – резюмував він.