Найбільш проблемні будівництва Києва

Забудовники навперебій взялися рекламувати свої проекти, заманюючи покупців знижками та обіцянками швидкого будівництва житла. Як перевірити, що стоїть за цими словами?

В кінці 2005 року Георгій Зубко інвестував у будівництво однокімнатної квартири в будинку на проспекті Правди, 80-82. “Ми з дружиною продали свою стару квартиру на Теремках, внесли отримані гроші в якості першого внеску, а решту — добрали в банку під заставу свого ресторану. Забудовник планував здавати будинок ще в березні, зараз вже грудень, будинок не зданий, а будівництво зупинено, так як компанія вела будівництво об’єкта без дозвільної документації”, — скаржиться Георгій.

Сьогодні реклама на білбордах і в метро рясніє привабливими пропозиціями “Купуй нову квартиру за смішну суму”, “Пора обзаводитися власним житлом”, “Акція, найдешевша квартира від забудовника” і т. д. Але, на жаль, зростаюча кількість ошуканих інвесторів доводить, що вірити можна лише одиницям.

“Беручи до уваги сьогоднішні реалії, купівля нерухомості на первинному ринку в будь-якому випадку — лотерея, ризиків величезна кількість, навіть фахівець не завжди зможе їх прорахувати, але спробувати збільшити шанси на виграш можна. Для цього важливо максимально відповідально підійти до вибору забудовника”, — радить Олексій Гончарук, президент Асоціації допомоги постраждалим інвесторам.

Гугл допоможе

Найпростіше, що може зробити потенційний інвестор, роздумуючи, яким забудовнику віднести гроші, — зібрати максимум інформації про компанію в інтернеті. Історія взаємовідносин з приватними інвесторами в раніше реалізованих проектах та хід їх виконання вкрай корисні. Форуми, на яких інвестори вільно обговорюють такі теми, можуть багато розповісти про стиль роботи компанії.

Наступний щаг — отримання офіційної інформації про забудовника з держреєстрів. Доведеться запастися терпінням і бути готовим до фінансових витрат — інформація коштує грошей. Витяг з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців дозволяє отримати офіційну інформацію про засновників компанії-забудовника.

“Зверніть увагу на те, хто є засновником компанії, в яку ви вкладаєте гроші. Якщо люди приховують, хто володіє компанією, то прорахувати дії неможливо. Якщо засновником є якась кіпрська компанія, то будьте готові до того, що люди, які нею володіють, не готові нести відповідальність”, — пояснює Олексій Гончарук. Отримати таку виписку з реєстру можна, звернувшись в будь районне відділення реєстрації суб’єктів підприємницької діяльності. Достатньо заповнити бланк запиту, вказавши назву цікавій компанії. Коштує послуга 51 грн. і виконується протягом трьох робочих днів.

Реєстру юридичних осіб можна з’ясувати місцезнаходження компанії, відомості про керівників, розмір статутного капіталу компанії. Після цього слід звернутися до будь-якого державного нотаріуса — за витягом з реєстру іпотек, обтяжень рухомого майна та заборони відчуження об’єктів нерухомого майна. Отримати таку інформацію може будь-яка фізична або юридична особа, подавши відповідний запит. Послуга обходиться в суму 34 грн. і виконується протягом трьох робочих днів.

Відразу обмовимося, що дана інформація актуальна на момент отримання. І, цілком можливо, забудовник, почавши реалізувати проект, в силу якихось причин вирішить його закласти в банку, незважаючи на те, що він реалізується в тому числі і за рахунок коштів приватних інвесторів. Але в цьому випадку у останніх буде пріоритетне порівняно з банком право витребувати із забудовника, виконання взятих зобов’язань.

Правда, доводити це доведеться в суді. У цьому сенсі показова історія приватних інвесторів, що вклали гроші в будівництво будинку компанією “Екобуд” в Києві. У 2008 році забудовник заклав у банку “Київ” 62 квартири у недобудованому будинку по вул. Ірпінській, 69б. Тим не менш, інвесторам вдалося зберегти свої квартири. Суд визнав їх право на нерухомість і зобов’язав “Екобуд” розірвати іпотечний договір з банком, при цьому повернувши житло постраждалим.

Якби інвестори спочатку вклали гроші в будівництво будинку, земля під яким, скажімо, вже була під заставою, повернення грошей було б практично неможливим. “Отримувати виписку з реєстру іпотек потрібно обов’язково, так як в інвестора з’явиться юридична перевага перед забудовником”, — говорить Олексій Гончарук.

Пред’явіть документи

Якщо після проведеного реєстрового аналізу інвестор все так само має намір продовжувати співпрацю з обраною компанією-забудовником, значить можна сміливо відправлятися в офіс компанії для вивчення дозвільної документації.

“Якщо у забудовника документація в порядку, він без проблем надасть її інвестору: свідоцтво про державну реєстрацію, довідки з податкової про взяття на облік платника податків за формою 4-ОПП, повідомлення з Пенсійного фонду України про взяття на облік платника єдиного соціального внеску; ліцензія на провадження будівельної діяльності”, — розповідає Світлана Приймак, керуючий партнер юридичної компанії “Імперія юридичних послуг”.

Дозвіл на проведення будівельних робіт, договір проектування, договір забудовника з генеральним інвестором і генеральним підрядником. Важливо також зрозуміти, володіє забудовник земельною ділянкою або лише орендує його. Якщо ділянка знаходиться у власності забудовника, на нього повинен бути державний акт на землю. Особливу увагу слід приділити пункту про цільове використання ділянки.

“Якщо забудовник лише орендує землю, потрібно бути дуже обережним і перевірити, коли закінчується термін оренди ділянки. Ці відомості прописані в договорі. Якщо термін оренди менший строку будівництва, то у випадку, якщо не вдасться продовжити договір оренди, будівництво буде заморожено”, — застерігає Світлана Приймак.

Інвестори будинку, який повинен був з’явитися у столиці по вулиці Єреванська, 18, знають, наскільки важлива ця інформація. Забудовник ТОВ “Стабіл”, повинен був звести будинок на ділянці, що Київрада виділила СБУ строком на п’ять років. СБУ, у свою чергу, передало його на правах пайової участі комерційній структурі в обмін на житлоплощу. Будинок так і не з’явився, власники компанії подалися в біга, справу спустили на гальмах.

А коли термін оренди закінчився, то продовжувати його не стали. Ще один важливий висновок, який варто винести інвесторам з таких сумних історій, — не варто розраховувати на впливовість і політична вага орендаря. Швидше, навпаки. Якщо з грошима у забудовника виникне проблема, впливові покровителі замнуть справу. Саме так і сталося з будівництвом будинку на вулиці Єреванській.

Буде в строк?

Також слід звернути увагу на терміни реалізації проекту. Важливо розрізняти термін закінчення будівництва, термін здачі в експлуатацію будинку та термін оформлення права власності інвестора. Як правило, в договорах закріплюють лише терміни введення будинку в експлуатацію, які в більшості випадків не дотримуються. Але навіть при здачі будинку в експлуатацію інвестори продовжують деколи довго чекати оформлення свого права власності на квартиру.

Показником надійності забудовника є не тільки прописані терміни, але і відповідальність забудовника за недотримання строків закінчення будівництва, здачі в експлуатацію, термінів оформлення права власності інвестора, і що найголовніше — порядок виплати штрафних санкцій у разі їх порушення. “Якщо забудовник не боїться нести відповідальність — це вже вказує на добропорядність”, — пояснює Олексій Гончарук. І останній момент — дуже добре, коли договір передбачає можливість відмови від угоди або його розірвання за ініціативою інвестора.