На ринку залишилися тільки ефективні забудовники

На початку року наші чиновники радо відрапортували, мовляв, у 2012 році ввели в експлуатацію 10,7 млн кв. м житла. На їхню думку, цей показник був кращим підтвердженням того, що криза, як в країні, так і в будівельній галузі залишився позаду. Але пізніше стало відомо, що все не так гладко. А введене і побудоване житло, як кажуть в Одесі, дві великі різниці.

Щоб з’ясувати, яке ж реальний стан справ на ринку, в прес-центрі Лігабізнесінформ відбувся круглий стіл “Новобудови-2013: тенденції, ціни, прогнози”.

Збільшити обсяги будівництва житла неможливе без збільшення попиту на нього. Тому одна з головних проблем, які зараз стоять на порядку денному, як зробити житло доступним для простих українців. Адже, маючи бажання поліпшити свої житлові умови, більшість наших співгромадян, на жаль, не має можливості зробити це.

Непідйомна іпотека

У всьому світі одним з найбільш дієвих механізмів забезпечення громадян власним дахом над головою є надання дешевих іпотечних кредитів. Можливо застосування даного механізму в українських реаліях? Експерти впевнені, що ні.

За словами президента Асоціації українських банків Олександра Сугоняко, в найближчі кілька років на відновлення іпотечного кредитування сподіватися не варто. При тих відсотках, під які зараз видають кредити на житло, іпотека неможлива.

“Навіть при ставці 16% річних, під які рідкісні українські фінансові установи пропонують гроші в борги, іпотека не буде працювати нормально ні в одній країні. І зрозуміло чому. Адже за 15 років чоловікові доведеться переплатити божевільну суму”, – сказав президент АУБ.

Крім того, за його словами, банки не хочуть видавати такі кредити, оскільки це дуже великий ризик. Тому що давати кредити припадає на довгий термін. А депозитні кошти у них в обігу перебувають в середньому близько трьох місяців.

Думка банкіра значною мірою поділяє і директор Української іпотечної асоціації Павло Матіяш.

“З-за того, що люди неохоче несуть гроші банкам, банкам доводиться залучати дорожчі ресурси. Вони намагаються спрямовувати свої капітали не в будівельну галузь, а на кредитування підприємств. Крім того, під час кризи банки обпеклися при співпраці із забудовниками. Тому зараз вкрай обережно ставляться до всього, що пов’язане з будівництвом і нерухомістю”, – повідомив експерт.

За його словами, банкам не вистачає механізмів рефінансування. Видаючи кредити на 15 років, банки можуть залучити лише короткі кошти. А механізму переведення цих грошей в більш довгі, українські фінансові структури, по суті, не мають. Єдина структура, яка займається рефінансуванням – Державна іпотечна установа не має достатніх коштів, щоб вирішити цю проблему.

Державне справу з дірявим бюджетом

Саме держава, на думку багатьох експертів, повинне дати поштовх будівельній галузі. За словами віце-президента Ліги експертів України андрій Гусельніков, будівельна галузь повинна стати пріоритетним напрямком. Адже ця галузь могла б стати одним з локомотивів української економіки.

“Держава має це усвідомлювати. Але, на жаль, воно фактично перестала виступати суб’єктом, який впливає на ринок. Щоб галузь розвивалася, потрібно закладати в бюджет відповідні кошти. А у нас обсяг фінансування профільного міністерства на цей рік становить лише 2% від обсягу всіх витрат головного фінансового документа країни. І це лише 10 місце серед всіх міністерств”, – зазначив Андрій Гусельников.

На захист держави стала заступник голови правління Державного фонду сприяння молодіжному житловому будівництву Ельвіра Левченко. Згідно з наданими даними, в 2012 році в рамках реалізації державних програм, вдалося ввести в експлуатацію 112 багатоквартирних будинків. Завдяки цьому переїхати в нове житло змогли 13 413 сімей. А загальна площа зданих квартир становила 871 тис. м кв.

У 2012 році програмою часткової компенсації, коли 70% вартості житла оплачує покупець, а 30% – держава, скористалися 1233 людини. З початку цього року в програмі взяли участь ще 588 українців. У загальній складності, заявки на участь у програмі подали майже 90 забудовників. А через комісію Мінрегіону пройшло 424 об’єкта.

“З державного бюджету на реалізацію програми “30 на 70″ було використано 326 млн грн. Завдяки цьому вдалося залучити 917,3 млн грн коштів громадян. Відповідно, тільки за цією програмою в будівельну галузь було спрямовано 1,260 млрд грн”, – повідомила Ельвіра Левченко.

За її словами, в основному учасниками програм в більшості випадків стають жителі Києва та Київської області. В інших регіонах висока вартість споруджуваного житла і низький рівень доходів населення не дозволяють розвернутися на повну потужність. При цьому вона зазначила: не дивлячись на всі проблеми, в регіонах програма «30 на 70» все ж користується популярністю. А в багатьох містах будівництво ведеться тільки завдяки її реалізації.

У той же час представник Фонду сприяння молодіжному будівництву зазначила, що і забудовники не в змозі запропонувати досить об’єктів, які б зацікавили держава. “Об’єкти з низьким ступенем готовності, ми відмітаємо відразу, щоб не входити у довгобуди. Адже люди повинні бути впевнені, що вони отримають свої квартири. А об’єктів з високим ступенем готовності, за які ми б могли взятися, мало. На даному етапі ми намагаємося вирішити цю проблему іншим шляхом. Ми отримали ліцензію на створення Фонду фінансування будівництва, щоб спробувати таким чином убезпечити наших громадян від недобудови”, – зазначила Ельвіра Левченко.

Але по факту, державні ініціативи – це лише крапля в морі. Як зауважив Павло Матіяш, всі програми, які на даний момент реалізовуються державою, покривають від сили півтора відсотка загальної кількості іпотечних кредитів. Як механізм вони відмінні, але серйозного впливу не мають.

У свою чергу Олександр Сугоняко впевнений, що потрібно забути слово доступне житло. Оскільки реально доступним воно є тільки для тих, у кого є гроші на покупку квартири з тієї знижкою, яку надає держава. Для масового споживача житло як було недоступним, так і залишилося.

“Програму доступного житла почали реалізовувати з 2010 року. Нині її учасниками стали 2 640 громадян. Тобто трохи більше 1 тис. чоловік в рік. А в черзі на поліпшення житлових умов у нас стоять 1,2 млн українців. Тобто, щоб забезпечити житлом тих, хто цього потребує нам потрібно 1200 років. Про яку доступність може йти мова?”, – риторично запитав банкір.

У той же час він висловив переконання, що бюджет просто не готовий до того, щоб серйозно профінансувати будівельну галузь.

“За 4 місяці дефіцит бюджету становив 16,4 млрд грн. Хоча в минулому році цей показник лише трохи перевищував 4 млрд. Відповідно, бюджет не готовий до фінансування цієї галузі. Та й сам чоловік з мізерною середньою зарплатою не хоче брати кредити, оскільки він не зможе їх обслуговувати навіть при 2-3% річних. Поки не почне ефективно працювати економіка, ситуація не зміниться”, – зазначив президент АУБ.

Виживає найсильніший

Однак, за словами представника Всеукраїнської асоціації “Укрмолодьжитло” Анатолія Неправди, не обов’язково всі надії покладати на державу. Адже знизити вартість квадратного метра можна змінивши підходи до організації праці на будмайданчиках.

“Продуктивність праці в будівництві є одним з джерел зниження ціни на ринку нерухомості. Порівняно з американським ринком у нас цей показник нижчий у 8-9 разів”, – зазначає експерт.

Важливою складовою зниження ціни може стати і зменшення вимог природних монополій. Адже водоканал, Київенерго та інші монополії, видають техумови, які досить серйозно тиснуть на ціну.

У той же час він запропонував до реалізованих державних ініціатив як можна швидше додати програму оренди. «Молодь – це неоседлые люди, які шукають себе і готові змінювати місце проживання. Вони б із задоволенням знімали якісне і недороге житло. А у нас ринок оренди державної відсутній як такий. Немає хороших комплексних орендних кварталів, куди молоді люди приїхали і змогли нормально жити», – нарікає Анатолій Неправда.

У свою чергу, співзасновник ТОВ “Укрпрофторг” Олег Опимах, зауважив, що дешевого житла немає ніде в світі. У тій же Європі мало хто може собі дозволити придбати квартиру відразу. Тому, жорстко ставлячи питання про зниження вартості, потрібно думати про можливі наслідки.

“З одного боку всі прагнуть знизити ціни на житло. Але будівельним компаніям необхідно зберегти баланс. Адже знижувати вартість житла треба за рахунок чогось. Тому слід жорстко контролювати, щоб зниження вартості не відбувалося за рахунок якості”, – зазначив експерт.

Він також висловив переконання, що тенденції на будівельному ринку не настільки негативні, як багатьом здається. А будівельна галузь залишається високорентабельним напрямком бізнесу.

“Так, ця галузь досить складна і з точки процесу будівництва, і з точки зору отримання документації та дозволів. Тому не всі компанії можуть вийти на цей ринок. За останні декілька років з ринку пішли неефективні компанії, а залишилися лише ті, які змогли перебудуватися і по-новому вести бізнес”, – заявив співзасновник Укрпрофторга.

За його словами, це природний відбір, який не всі змогли пройти. А хто зумів, нині займається пошуком нових більш ефективних способів боротьби за клієнта. Адже тільки після кризи активно почали з’являтися різноманітні програми підвищення інтересу до купівлі житла. Це і надання квартири в лізинг та впровадження різного роду розстрочок. «Мені здається, це говорить про те, що галузь стала більш ефективною», – заявив Олег Опимах.