На Київщині компанії запасаються земельними ділянками під комерційне будівництво на роки вперед

Бізнесмени кинулися скуповувати землю під Києвом — за минулий рік кількість угод зросла на 15-20%.

Але оскільки виставлених на продаж ділянок в рази більше, ніж потенційних покупців, останні перебирають об’єктами і намагаються максимально збити ціни. Дорожчає лише найбільш ліквідна земля, якої в ріелторських базах залишилося не так багато.

Ділянки кишеню не тягнуть

Земля комерційного призначення (під будівництво складів, торгових центрів, промислових підприємств та міні-цехів) в Києві та найближчому передмісті стає все більш ходовим товаром. За оцінками аналітика SV Development Сергія Костецького, за останній рік попит на неї зріс на 15-20%. У цьому сезоні експерт прогнозує даного сегменту ринку як мінімум таку ж динаміку. Основними претендентами на ділянки залишаються іноземні інвестиційні фонди, які почали активно скуповувати землю пару років тому — на їх частку, як і раніше, припадає не менше 60% всіх угод.

Підвищеним інтересом у іноземців користуються наділи площею 5-10 га і 30-40 га в 30-кілометровій зоні від столиці. Причому якщо раніше більшість покупців купували їх, плануючи найближчим часом почати будівництво або ж вигідно перепродати, то тепер беруть землю про запас, розраховуючи збудувати об’єкт протягом п’яти–семи років, коли економічна і політична ситуація в країні стане більш передбачуваною. Настільки віддалена перспектива повернення інвестицій підвищила апетити претендентів на ділянки.

Якщо раніше, вкладаючи $1 млн, вони хотіли вичавити з землі $1,5 млн, то зараз — не менше $2 млн (терміни отримання цих грошей залежать від планованого об’єкта: для житлових будинків — після введення в експлуатацію, для складів і ТЦ — протягом семи-восьми років). Отже, прицінюючись до дільниць, бізнесмени більш ретельно аналізують їх перспективність і відмовляються від тих, які, на їхню думку, не в змозі принести подвійного доходу.

Найбільш ходовими зараз є території, розташовані вздовж трас: Житомирської, Бориспільської, Броварської та Одеської. Перша приваблює потенційних покупців порівняно невисокими цінами (від 400 $/сотка), наявністю великого вибору ділянок з комунікаціями і зручною транспортною розв’язкою (прямий вихід на просп. Перемоги). Надалі тут планують споруджувати великі торгові моли і розважальні центри, орієнтовані як на жителів довколишніх населених пунктів, так і на киян.

По Бориспільській і Броварський трасах пропозиція землі з підведеними комунікаціями помітно нижче, а ціни вище (від $500-600/сотка). Але це компенсують порівняно велика щільність населення і велика кількість котеджних містечок, що, як розраховують інвестори, забезпечить їм потік платоспроможних клієнтів. Тут, крім ТРЦ, збираються зводити логістичні комплекси і промислові підприємства. Ділянки в одеському напрямку беруть з прицілом на більш віддалену перспективу, розраховуючи на бурхливий розвиток котеджного будівництва.

Великі вітчизняні компанії полюють за землею менш активно, так як більшість з них вже встигли скупити її відразу після кризи, коли ціни знизилися вдвічі. Зараз вони набувають ділянки лише у разі необхідності, скажімо, якщо найближчим часом збираються щось будувати. Але активізувалися невеликі фірми і приватні підприємці, охочі дістати землю в столиці. Вони шукають невеликі наділи (від 3-6 до 50 соток) під будівництво магазинів або міні-цехів. У той же час попит на великі земельні ділянки в Києві (1,5–2 га) під ТЦ або бізнес-центри, навпаки, впав. Це пояснюється значною кількістю вже реалізованих проектів, що зводить до мінімуму шанси інвестора не тільки заробити, але хоча б повернути вкладене.

Ціни зійшли не у всіх

Незважаючи на зростаючий попит, кількість угод на ринку землі комерційного призначення поки далеко від докризових показників. Сергій Костецький розповідає, що, якщо до 2008 р. вони продавали до 400 га в місяць, то зараз — не більше 70 га. Пропозиція ж, навпаки, суттєво зросла. Ті, хто придбав ділянки за викидними кризовими цінами, масово виставляють їх на продаж, сподіваючись непогано заробити, адже за останні роки земля подорожчала як мінімум на 10%. Втім, чимало й таких, хто намагається позбутися від нівечить їх майна. Як правило, вони придбали землю за завищеною ціною, розраховуючи побудувати торговий – або бізнес-центр. Але по сусідству з’явився такий же об’єкт, з-за чого реалізація проекту втратила сенс.

Завдяки широкому вибору потенційні покупці стали перебірливими. Вони всі неохоче розглядають варіанти без комунікацій, з незручним розташуванням і ретельно перевіряють ділянку на проблемність. Тому ціни на найбільш привабливі наділи (розташовані в “правильному” місці, з комунікаціями, без сусідів-конкурентів) за останній рік зросли на 5-7%. Така земля буде дорожчати і далі, адже подібних ділянок стає все менше, впевнені ріелтори.

Стабільно високою залишається і вартість столичної землі. На околицях та в промислових зонах за сотку просять не менше $10-15 тис., а верхня планка може досягати $50-60 тис. У центрі (в радіусі 8-10 км від Хрещатика) ціни стартують з $100-150 тис./сотка і можуть досягати $300 тис. Найбільш дорогий ділянка, виставлена на продаж у Києві, — 100 соток під котеджне будівництво в Печерському районі, на бульварі Дружби Народів. Власник хоче отримати за нього майже 70 млн грн.

Але добре заробити вдається далеко не всім продавцям. Багато господарі ділянок з невдалим розташуванням не можуть продати їх до семи-восьми місяців і змушені знижувати ціну. Хоча формально вартість землі не змінилася, конкретному покупцеві пропонують значні знижки, що досягають 20%. Так як проблемних об’єктів в базах ріелторів багато, вони будуть дешевшати і далі, впевнені в агентствах нерухомості.

Спірна земля

Останнім часом на земельному ринку Києва та області раз у раз спалахували скандали, коли за результатами прокурорських перевірок угоди визнавалися недійсними, а ділянки поверталися у власність комунальної громади. Серед найбільш відомих — визнання недійсними держактів на більш ніж 500 наділів, багато з яких були призначені і під комерційне використання в селищі Коцюбинське.

В кінці минулого року визнано недійсними угоди купівлі-продажу по ділянках загальною площею близько 70 га в селі Щасливому Бориспільського району на суму близько 50 млн грн. У зоні ризику може виявитися буквально будь-яка земля, розташована поблизу населених пунктів, жителі яких нерідко є противниками будівництва. Чимало подібних прецедентів і в самій столиці. Наділи, виділені в свій час столичною владою на так званої “безкоштовної” основі (довгострокову оренду), за які компаніям довелося заплатити чималі хабарі (від $500 тис. до $1 млн і більше), то і справа повертають у комунальну власність після приходу до влади команди Олександра Попова.

Скажімо, не так давно було заборонено будівництво житлового будинку на перетині вулиць Юності та Космічної у Дніпровському районі Києва. З появою кадастру столичних земель число таких випадків буде тільки зростати, адже, як стверджують експерти, навіть поверхове вивчення карт дозволяє виявити чимало ділянок, законність виділення яких під забудову можна оскаржити в суді (у заповідних, водоохоронних зонах тощо). Тому потенційні покупці приміських земель все частіше придивляються до сільськогосподарським угіддям, претензій до яких набагато менше, а зміна їх цільового призначення коштує порівняно недорого ($100-150/сотка). Ті ж, хто полює за київськими наділами, більш ретельно вивчають їх історію.