Мінімум погоджень, або Нововведення нового Закону «Про регулювання містобудівної діяльності»

Прогресивний і Революційний на думку розробників, Закон «Про регулювання містобудівної діяльності» допоможе не тільки мінімізувати кількість дозвільної документації, але і стимулювати приплив інвестицій.

Прогресивний і революційний — саме так називають Закон «Про регулювання містобудівної діяльності» його творці, запевняючи, що мінімізоване кількість узгоджувальних процедур та дозволів на будівництво буде перешкоджати корупційних методів їх отримання, а пріоритетними напрямками стануть імпортозаміщення будівельних матеріалів і стимулювання інвесторів. А отже, будівництво буде розвиватися і ціни на нову нерухомість повинні знизитися в найближчі два-три роки.

Очікування

Нещодавно ухвалений закон став джерелом розбіжностей серед гравців будівельної галузі. Деякі аналітики сподіваються на 10-20-відсоткове зниження цін на житло, споруджене в нових законодавчих умовах. Лояльні ціни і стимулювання розвитку ринку нерухомості прогнозували і представники влади ще до прийняття закону. Будівельний бізнес звільниться від виснажливої необхідності витрачатися на хабарі для отримання десятків бюрократичних дозволів: процедура погодження проектної документації спрощено від етапу проектування до запуску об’єктів в експлуатацію. Ймовірне зниження цін на житлові і торгові площі посприяє зниженню цін на товари. Менше контролю — менше корупції: отримати дозволи на виконання робіт можна буде втричі швидше, а напередодні будівництва будуть перевірятися тільки найбільш складні і небезпечні споруди. Здавалося б, оптимістично…

Крім того, як повідомив на недавній конференції, присвяченій сучасним будівельним матеріалам і проектних рішень в будівництві, заступник міністра регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України Ігор Соколов, проектна документація з часом стане доступною через Інтернет. Так що інвесторам не доведеться стояти в чергах під кабінетами — вони будуть вести прямий діалог з органами влади. Він підкреслив, що документи буде оформляти проектувальник, який разом з архітектором несе максимальну відповідальність за об’єкти. За порушення норм будівництва для виконавців проектів передбачений штраф (паралельно, як завжди, мова йде про кримінальної відповідальності порушників). До того ж, архітектори обов’язково повинні бути сертифікованими.

Міністерство пообіцяло створити всі умови для стимулювання інвестицій в українське будівництво, сприяти імпортозаміщенню, а також серйозніше поставитися до питань зонінгу, який будуть розвивати на основі вивчення зарубіжного досвіду та нових технологій. Правда зараз існують лише методичні рекомендації щодо зонінгу, виконувати які ніхто не вимагає.

Застереження і реалії

Поряд з революційним позитивом реформаторів, є й інша — критично налаштована сторона, яка не схвалює багатьох положень закону. Архітекторів бентежить, що організації за погодженням проектів в повній мірі не знають, що їм робити. Як зазначив віце-президент Національного союзу архітекторів України Володимир Гусаков, закон прийнятий поспішно, людьми недостатньо компетентними. Навіть контроль за виконанням умов документації, а також за стійкістю споруд практично не передбачено. Небезпека для будівельної галузі внаслідок дії закону вбачає і засновник консалтингової групи Анатолій Кармінський, який підкреслив, що тепер проекти ІІ—ІІІ категорій складності не підлягають обов’язковій експертизі (ст. 31 закону). Таким чином, забудовники, полегшуючи собі життя, будуть намагатися зарахувати свої об’єкти — в тому числі багатоповерхівки і споруди еліт-класу — саме до цього, спрощеним категорій. До того ж виключно рекомендаційний характер мають результати розгляду проектів архітектурно-містобудівними радами, і вони (результати) «не можуть вимагатися під час погодження та затвердження проекту будівництва» (ст. 20). На думку А. Кармінського, інвестори і девелопери не володіють новим законодавством, а тому тягнуть час. Серед переваг він лише назвав скасування окремих листів та дозволів, заборона вносити корективи в генплан. Який, треба сказати, потребує окремої уваги, тому що діє лише формально.

До речі, авторитетні архітектори стверджують, що генплану у нас взагалі немає. І якщо інвестор хоче будувати, йому вкрай рідко відмовляють. Об’єкт може не «вписуються» в загальну архітектуру місцевості, обмежувати простір і посилювати дорожні затори, може зводитися на місці дитячого майданчика або паркінгу, — на це закривають очі, тому що інвестору не кажуть «ні». Не побудувати біля метро торговий центр для забудовника означає втратити можливість заробітку. Бензозаправки під вікнами, «тротуарні» паркування в два-три ряди, багатоповерхівки, які зі спальних районів невпинно наближаються до центру, — тенденції не тільки столичного штибу. «Ніхто містобудівної організацією не займається, — каже творчий керівник архітектурного бюро і екс-головний архітектор Києва Сергій Бабушкін. — Погоджувати її нікому, та й не з ким. Громадська думка годинами простоює в пробках. Як з ним радитися?» Не знає цього і законодавець…

Тим часом фахівці ринку нерухомості констатують, що ціна житла в новобудовах за минулі кілька місяців знизилася в середньому на 5%, що, логічно, не є результатом дії закону. Найбільший попит зараз на дво-трирічні будинку, де в серпні цього року квадратний метр площі коштував близько 1600 дол. за столичними цінами. Нові квартири в Києві оцінюються в середньому 1800 дол. за квадрат, в Одесі — 1120. Найбільш динамічно зараз добудовуються комерційні та об’єкти економ-класу — згідно з останніми прогнозами, попит зросте саме на комерційну нерухомість, разом з цінами на оренду. При цьому замороженими залишаються 23% елітних житлових будинків, а споруд економ-класу — близько 13%.

* * *

Економіці України навряд чи вистачить сил піднятися без належного функціонування будівництва. Його 14-відсоткове зростання в 2011 р. на тлі 70 – процентного занепаду напередодні — не дуже втішний аргумент, щоб говорити про ознаки повноцінного життя. Діятиме новий закон або виявиться формальним — стане остаточно зрозуміло через рік-два. Оптимістичною тенденцією на сьогодні є зростання експорту будівельних матеріалів і навіть їх перевиробництво, яке прийшло на зміну дефіциту. Так що обсяги будівництва можуть зрости в кілька разів — цьому заважає фінансова проблема будівельного комплексу. Чи вдасться її вирішити за допомогою вдосконаленого законодавства?