Майже доступне житло

Світовий досвід свідчить, що витягнути з кризи такі капіталомісткі галузі, як будівельна, може тільки держава. Тим більше, якщо мова йде про ринок житла, обсяг якого, внаслідок кризи, зменшився в кілька разів.

До честі української влади слід сказати, що рецепт допомоги компаніям, які будують житло, був знайдений правильний, який відповідає міжнародній практиці.

Мова йде про введення інституту державної житлової іпотеки. Остання була покликана забезпечити виконання обіцянки, даного Президентом Віктором Януковичем – забезпечити протягом 2010 – 2017 років доступним житлом 25 тисяч українських сімей. Впроваджувати державну програму взялося Держагентство з інвестицій та управління національними проектами. Громадянам, які бажали придбати житло, але обмежений у коштах, пропонувалося оформити позику під 3% річних. Різницю між ринковою ставкою і ціною позики зобов’язалася компенсувати держава. На зазначені цілі планувалося виділити не менше 28 млрд. грн протягом 7 років.

Громадяни, які пережили недавній економічна криза, повірили в обіцяне владою доступне житло – таких спочатку знайшлося 7,5 тис. сімей. З них бажаний кредит встигли отримати близько 5 тис. осіб. До нещастя, саме в цей момент гроші у держави закінчилися і реалізація програми була фактично припинена. В кінці весни 2012 року програма отримала другу порцію фінансування, якого вистачило на видачу позики ще семи сотням сімей. Ситуація, яка на той час склалася в державних фінансах, фактично, поставила хрест на перспективах реалізації програми “Доступне житло” в її первісному вигляді. Коли рівень компенсаційних виплат впав до 200 млн. грн програму довелося призупинити. Їй потрібна була нова економічна модель.

Нові умови кредитування доступного житла, запропоновані Держагентством, виявилися значно менш доступними для простих громадян. Ставка 3% перетворилася на 15%, і незважаючи на те, що повна ринкова ставка коливається в межах 24-25%, дозволити собі обслуговувати такий кредит змогли лише тільки найзаможніші з передбачуваної цільової аудиторії. Втім, банкам така модель здалася цілком прийнятною. Причина – куплені у 2008 році у Держагентства облігації на 200 млн. грн з прибутковістю 9,4%. Не виключено, втім, що помірний ентузіазм банків пов’язаний з обіцянками Держагентства збільшити дохід за облігаціями тим банкам, які братимуть участі в програмі “Доступне житло”. Як би те ні було, компроміс між Госагентсвом і банками був знайдений – чиновники отримали ще 500 млн. грн за черговий транш облігацій. Всього за період 2008-2012 років Госагентсво рефінансувала житлову іпотеку на суму понад 1,5 млрд грн. Тим не менш, за кадром залишилася реалізація ідеї забезпечення середньостатистичної сім’ї реально доступним житлом.

Новий Вавилон

На допомогу уряду, свою ідею про реалізацію державних програм іпотечного кредитування, запропонував Віце-прем’єр-міністр – Міністр інфраструктури Борис Колесніков. Чиновник пропонує створити ще одне агентство – Національне агентство з питань доступного житла. Основним завданням нового відомства, на думку пана Колеснікова, має стати продаж і здача в оренду дешевих квартир. У чому ж принципова новаторство ідей чиновника? Підвищення доступності житла за рахунок впровадження механізму фінансового лізингу. Наприклад, квартиру площею 50 кв. м і вартістю 300 тис. грн можна буде придбати на умовах нульового початкового внеску з подальшими виплатами близько 3% річних. Строк такого лізингу складе 12-15 років, а щомісячний платіж всього 2 тис. грн. Це значно нижче, ніж вартість оренди однокімнатної квартири в Києві і дуже доступно для бюджету середньої української сім’ї. Лізингові квартири будуть оформлятися в довгострокову оренду, а фінансувати угоду буде Держагентство без участі банків-партнерів. Згідно з правилами лізингу, документи власності на квартиру сім’я отримає тільки розрахувавшись за житло в повному обсязі.

Експерти відзначають, що вартість квадратного метра нового доступного житла буде майже на 2 тис. грн вище, ніж “старого”, але це все одно на 2-4 тис. грн менше, ніж ринкова вартість квадратного метра в київських новобудовах.

Сам Борис Колесніков сподівається, що уряд розгляне та затвердить його проект в кінці листопада 2012 року, а вже навесні 2013 року у містах-мільйонниках розпочнеться будівництво нового доступного житла. Плани Віце-прем’єра амбітні: 2013 рік – 10 тис. квартир, у 2014 – 25 тис., 2015 рік – 100 тис. Під реалізацію такого масштабного проекту планується побудувати в Україні п’ять бетонних заводів. Правда, для цього необхідно, щоб уряд зайняло на зовнішньому ринку близько 200 млн. дол.

За і проти

Коментуючи ідею Бориса Колесникова, директор компанії “Ідеал Плюс” Ярослав Цуканов зазначає: “… те, що влада обіцяє під 3% іпотечний кредит і квартири, які можна буде купувати в лізинг, а ДІУ буде викуповувати готові квартири на вільному ринку – це чудово, тому що вкладення грошей у будівництво пов’язане з певним ризиком (невиконання забудовником своїх зобов’язань). А тут вже держава буде викуповувати готовий продукт, який відразу отримає споживач”. На думку експерта, в економічно стабільних країнах запозичення здійснюються під 6%, тому добре якщо так буде в Україні. Якщо ж Держагентство буде брати ресурс під 6% для того, щоб викупити квартири за собівартістю, а віддавати під 3%, виникне проблема – де взяти кошти, щоб покрити різницю? “Є два способи – або збільшити кількість учасників цієї програми, і за їх рахунок заповнювати відсутні кошти, за принципом піраміди, або дотувати цей розрив з держбюджету, – каже пан Цуканов. – Але бюджетні дотації не дають гарантій, тому що не пропишуть на наступний рік в бюджеті грошей на цю програму, і вона згорнеться”. Тим не менше, експерт вважає правильним пропонований підхід до іпотечного кредитування: “Половина світу так працює по соціальному житлу. Тому нашим чиновникам, які не стали винаходити велосипед, а взяли найкраще – браво! Тепер важливо визначити джерела фінансування, які зможуть забезпечити цю програму”.

У свою чергу, президент Конфедерації будівельників України Лев Парцхаладзе вважає державні іпотечні програми корисними. “Ринок оживити реально, головне щоб програми працювали. У нас є одна велика проблема – населення боїться брати кредити. Якби людям пропонували кредит під 3%, вони охочіше йшли на це. Але якщо їм пропонують кредит під 15% і обіцяють дотації, то вони просто не вірять”, – говорить пан Парцхаладзе. Тим не менш, забудовник вважає більш реальною ставку 7-8% на покупку доступного житла, при цьому акцентуючи на необхідності заборони системи державних дотацій, які часто не виплачуються через дефіцит коштів у держбюджеті.

Глава компанії “ТММ” Микола Толмачов більш скептично оцінює нинішній вплив державних іпотечних програм на ринок житла в Україні. “Усі попередні програми з бюджетом 100-200 мільйонів гривень нічого не значили для ринку. Ринок первинного житла в Україні оцінюється в 20 мільярдів гривень. Якщо до цих грошей додасться ще 10 мільярдів гривень, то це буде суттєво! Хоча б 2 мільярди гривень реальних грошей. Будь-які суми до 1 мільярда на ринок не впливають”, – заявляє забудовник. Коментуючи вигоди і ризики гравців ринку, беруть участь у державних іпотечних програмах, Микола Толмачов зазначає: “Забудовникам, які спеціалізуються на доступне житло, вигідно брати участь у таких програмах. Це для них реальний шанс виживати. Що стосується ризиків, то забудовник може вкласти свої гроші, а підтримки від держави не отримати. І тоді будуть довгобуди”.

Обережний оптимізм, сумніви експертів і учасників ринку можуть змінитися захопленими відгуками, якщо уряд реалізує всі заплановані іпотечні програми. В першу чергу, мова йде про безперебійне фінансування. Друга умова – стабільність і вірність своєму слову, тільки так можна заслужити довіру учасників ринку і простих громадян.