Квартири у лізинг можуть «захлинутися» на старті з-за високих ризиків і брак коштів

Наскільки реально втілити в життя програму «Квартири в лізинг у нашій країні?

В українців з’явиться можливість орендувати житло з правом викупу під 3% річних – таке ноу-хау обіцяє жителям нашої країни проект нової держпрограми “Оренда з правом викупу”.

Як пояснив голова правління Державної іпотечної установи Валентин Рибачук, даний документ вже узгоджений з усіма профільними міністерствами і знаходиться зараз в Міністерстві фінансів. У Кабміні планують розглянути програму наприкінці листопада. Орендна плата за таку квартиру буде доступна для всіх верств населення – запевняють чиновники.

Документ передбачає можливість оренди з подальшим правом викупу квартири, житлова площа якої складає не більше 40 кв. м для двох осіб. При наявності дитини, площа збільшується на 18 кв. м. на кожну дитину, але в той же час житлова площа не може перевищувати 76 кв. м.

“Якщо взяти квартиру площею 50 кв. м, ціна для Києва – 7,5 тис гривень за кв. м. Вартість житла 375 тисяч гривень. Оренда надається на 15 років, тобто щомісячний платіж під 3% річних складе 2146 гривень. Для міст-мільйонників, де ціна за кв. м складає 5300 гривень, щомісячний платіж складе приблизно 1,5 тис гривень за кв. м”, – розповідає Валентин Рибачук. У невеликих містах середньомісячна оплата такого житла може бути навіть менше тисячі гривень.

Отримати можливість орендувати квартиру в рамках іпотечного лізингу не за місцем реєстрації буде неможливо, кожен бажаючий стати учасником програми “Оренда з правом викупу” повинен бути прописаний в місті і перебувати на обліку в Державній іпотечній установі.

На думку розробників документа, це допоможе з’ясувати, яка насправді потреба населення в квартирах, та зведе до мінімуму можливі махінації спекулянтів.

Щоправда, поки що незрозуміло, скільки коштів потрібно для реалізації такої програми. Відомо лише, за інформацією Рибачука, що Державна іпотечна установа постійно залучає кошти державних банків. У цьому році планується залучити 2,5 млрд грн шляхом розміщення облігацій, з них 0,5 млрд грн – облігації іпотечної установи, і ще 2 млрд грн – облігації під держгарантії. Заробити програма повинна вже з наступного року. А перше будівництво може початися вже навесні.

Дах – кожному

Один з варіантів забезпечення українців дешевими квартирами чиновники бачать державної підтримки завершення недобудованих будинків. Швидше за все, в таких об’єктах жителям нашої країни запропонують оренду з подальшим правом викупу.

Поки в ДІУ більше орієнтуються на регіональний ринок. Адже саме там зосереджено найбільше недобудов. Так, за даними Держкомстату, в нашій країні близько 3,5 тисяч недобудованих будинків, близько тисячі з них мають статус “проблемних”, тобто таких, у яких найменше шансів бути завершеними виключно за рахунок забудовника. “Наше завдання – все це добудувати, здати в експлуатацію і запропонувати людям оренду”, – каже Валентин Рибачук.

Один з варіантів, як все відбуватиметься, – це дофінансування будівництва житла в рамках програм, за якими вже працює ДІУ. Також планується купувати і готові квартири. “Ми будемо здавати в оренду квартири з ремонтом, сантехнікою тощо – повністю готові для проживання”, – зазначив Рибачук. Він пообіцяв, якщо програма буде прийнята цього року, то українці зможуть отримати квартири за нею вже в 2013 році. Брати участь у програмі зможуть всі бажаючі. Але пріоритет буде надано працівникам бюджетної сфери – лікарям, вчителям, пожежникам, міліції, оскільки у них низька заробітна плата.

Теоретично, якщо така програма запрацює, держава зможе забезпечити житлом близько сотні тисяч українських родин. “З початком роботи житлових пільгових держпрограм, зокрема, програм доступного житла та молодіжного кредитування, кількість громадян, які стали в чергу на отримання квартир, істотно зросла і сьогодні становить близько 1 млн 300 тис. осіб”, – говорить Олександр Непомнящий, директор департаменту реалізації держпрограм і розвитку житлового будівництва Мінрегіонбуду. “Квартира в розстрочку під 3% річних – відмінна ідея, за схожими схемами можна було купити квартиру в середині 90-х. Зараз мені однокімнатна квартира на вторинному ринку за ціною в 27 тисяч доларів, якщо я візьму кредит у банку терміном на 15 років під стандартну іпотечну ставку, обійдеться в результаті, як мінімум, в 60 тисяч доларів. Це при тому, що я внесу майже 30% вартості квартири. На первинному ринку, при тих же умовах, квартира обійдеться в 55 тисяч доларів, але ще як мінімум півтора року мені доведеться оплачувати оренду квартири, а це ще близько трьох тисяч доларів”, – міркує харків’янка Світлана Єфремова. За підрахунками дівчата, купівля квартири в лізинг терміном на 15 років під 3% обійдеться майже вдвічі дешевше.

Приховані ризики

Втім, експерти оцінюють можливість реалізації цієї програми вельми скептично. “П’ятнадцять років – великий термін, за який може змінитися дуже багато речей. Але при цьому поки незрозумілий механізм, як будуть фіксувати розмір орендних платежів. Якщо долар знеціниться? Хто компенсує збитки?” – міркує брокер Іван Єфименко.

Не зрозумілі поки юристам і нюанси встановлення права власності на таке житло. “До того, як орендар повністю розплатиться за квартиру, вона буде належати орендодавцю, у якого протягом 15 років можуть виникнути фінансові труднощі, наприклад, через падіння курсу гривні. І орендодавець може взяти кредит під заставу будинку, в якому знаходиться ця квартира. Якщо він не погасить кредит перед банком до того моменту, як орендар розплатитися за квартиру, орендар не зможе оформити право власності на це житло, воно буде в заставі у банку”, – говорить юрист Лев Пащенко.

Також незрозумілі поки та умови розірвання договорів між орендарем і орендодавцем: як і за яким коефіцієнтом, будуть повертатися орендареві кошти, внесені за оплату оренди і погашення відсотків – незрозуміло. Але найголовніше, побоюються експерти, така програма може застопоритися на самому початку по самій прозаїчною причини відсутності коштів у бюджеті. “Лише на те, щоб довести до пуття всі недобудови, державі знадобляться десятки мільярдів гривень (близько 17 млрд гривень – прим. авт). Таких грошей у держави немає, а значить всі розмови про дешеве житло – черговий популізм”, – заявили ТСН.иа в одній з будівельних компаній. На думку співрозмовника, заявляючи про початок нової програми, чиновники просто намагаються врятувати масштабну програму дешевої іпотеки, яка не користується особливим попитом серед українців.