Квартирне питання: рішення ідеальні і реальні

Квартирне питання, і не тільки в тому сенсі, який вкладав у нього герой Булгакова, — проблема вічна.

Втім, і в тому — теж. Вирішується він скрізь по-різному — десь більш ефективно, десь- менше. У нашій же країні — повільно і зі скрипом. Скільки б державних програм не запускали, вони виявляються малоефективними. А українці самостійно вирішити це питання не в силах з-за надто низького рівня доходів.

Розглянемо можливі, а також малоймовірні варіанти рішення і їх передбачуваний вплив на ринок нерухомості.

Чим ви готові пожертвувати заради власного житла?

Ну, а виходити будемо з київських реалій, як регіону, що визначає тренди ринку у всій Україні.

Що потрібно середньостатистичному мешканцю Києва, щоб купити квартиру ?

Хорошою по Києву вважається зарплата в 4000-5000 гривень. І тільки доходи топ-менеджменту перевищують 10000 гривень. Тобто, середньостатистичному киянинові треба працювати 8 років, щоб купити квартиру площею близько 55 квадратних метрів не в кращому районі і не кращої якості. Примітно, що стільки ж потрібно і середньостатистичному москвичеві – ми звикли рівнятися на північно-східних сусідів, що вдіяти. Але в Росії є дешева іпотека, якої в Україні найближчим часом не передбачається.

В даному випадку, під середньостатистичним киянином припускаються молоді люди, як категорія і найбільш активна, і найбільш потребує житло, але і більше інших долучена до благ споживчого товариства. Ера споживацтва, хоч і котиться до заходу, своє основне правило диктує все вимогливішими: жити тут і зараз. Ось і виходить, що якщо з середньої по місту зарплати відняти вартість оренди житла, одягу, харчування та розваг, відкладати на власну квартиру доведеться не 8 років. І навіть не вдвічі більше.

Чи є варіанти виходу з цієї ситуації і наскільки вони реальні?

Варіант перший: іпотека.

Іпотечні кредити в Україні були. До кризи 2008 року. І саме на них обпеклися і банки, і їх клієнти. Сьогодні іпотеки в Україні практично немає. Точніше, вона є, але її умови неприйнятні для більшості.

До того ж, вартість нерухомості прив’язана до долара, а це — ще один аргумент проти іпотеки.

У багатьох країнах саме іпотечне кредитування є рушійною силою ринку нерухомості. У тій же сусідній Росії, як вже зазначалося, існують дешеві іпотечні кредити, але — в рубрях! І ринок нерухомості там росте.

Але навіть якщо припустити, що залежність ринку від курсу долара буде подолана, чи є шанси у гривневої іпотеки?

Фінансовий аналітик Е. Найман вважає, що немає: іпотеку не варто стимулювати. З тієї простої причини, що 90 % українців дозволити її собі не можуть. Для того, щоб оформити іпотеку сукупний сімейний дохід повинен становити 2 тисячі тих-таки доларів. Скільки українців заробляють стільки? Одиниці. Навіть у Києві, не кажучи вже про всю решту Україні. Таких громадян у нас — всього 9 %, а тому істотно розворушити ринок вони не зможуть.

Отже, іпотека, хоч зараз, хоч в найближчому майбутньому, і навіть під бажані 4-6 % річних — не варіант. Ось всякому разі, не масовий варіант.

Варіант другий: розстрочка.

Своєрідна різновид іпотеки, що надається забудовником на первинному ринку. Розмір відсотків залежить від ступеня готовності об’єкта. При купівлі квартири на рівні котловану може бути і безпроцентної, а от при купівлі в готовому будинку надається вже далеко не завжди.

Більш або менш реальний відсоток — 12-14 річних. При цьому, період розстрочки найчастіше — до здачі в експлуатацію. В кращому випадку — плюс ще рік-два. Випадки, коли забудовник надає розстрочку на більш тривалий час — поодинокі. В той час, як іпотечні кредити, по суті своїй, розраховуються на період 10-15 років.

При розстрочці необхідний і перший внесок, коливається від 10 до 70 %. І знову ж, 10 % – це там, де будівництво тільки розпочато.

Середня вартість однокімнатної квартири в новобудові від забудовника , на сьогоднішній день, $ 50-60 тисяч. І якщо знайти кошти на початковий внесок у розмірі 10 % для середньої сім’ї ще більш-менш реально, то для 70 % – тільки у випадку продажу якоїсь іншої нерухомості.

До цього слід додати, що при такому варіанті покупки «в’їхати і жити» не вийде, то є, як мінімум, пару років доведеться платити і розстрочку, і орендну плату.

Іншими словами, розстрочка хоч і робить житло доступнішим, але далеко не для широких верств. А тому ринок стимулювати вона не може — максимум, не дозволяє йому обвалитися.

Іпотека і розстрочка — реально сьогодні можливі варіанти вирішення квартирного питання. Але лише для невеликої категорії населення. А от вирішити його для тих 90 %, які самі не можуть дозволити собі своє житло на власні кошти, поки не представляється можливим. Хоча, як мінімум, кілька варіантів.

Варіант третій: соціальне житло.

Під соціальним житлом розуміються програми забезпечення населення доступним житлом, право власності на яке належить державі або муніципалітету. У світовій практиці існує чимало форм надання такого житла: від оренди за доступними цінами до продажу на пільгових умовах або зі знижкою.

В Україні такі програми теж існують. Формально. Фактично ж їх дуже мало і вони не задовольняють навіть малої частини потреб ринку. Не кажучи вже про доступність.

Чергова версія такої програми нещодавно була озвучена урядом: оренда з правом викупу через 15 років. Ідея хороша. Практика, як така, — теж. Є тільки одне «але»: такого житла в Україні немає. Або майже немає. Соціальне житло потихеньку будується і надається на умовах пільгового кредитування. Спочатку передбачалося, що такі програми, які існують в країні з перемінним успіхом вже більше 20 років, через 10-15 років вийдуть на самоокупність — тобто, дотацій держави вже не знадобитися. Але поки цього не сталося.

При цьому, реконструкція і будівництво соціального житла в Україні — досить велика і мало освоєна ніша. І головне — інвестиційно перспективна, здатна дати новий поштовх будівельній галузі і ринку нерухомості. Але коштів у бюджеті, як завжди, не вистачає.

Варіант четвертий: прибуткові будинки.

Практика, аналогічна соціального житла, здійснюється тільки приватними особами.

В Україні, а вірніше, в Російській імперії, така практика існувала з середини ХІХ століття до революції 1917 року. Суть її зводиться до того, що приватний інвестор або група інвесторів будує за свої кошти багатоквартирний будинок, який залишається в його/їх власності, і квартири в якому потім здаються в оренду. В Європі така практика існує і донині. Та й у столиці сусідньої Росії в пострадянський період перший такий проект був реалізований в 2003 році, а до 2020 року в Москві частку дохідних будинків збираються довести до 20 %.

Система дуже зручна, в першу чергу, для квартиронаймачів. Адже сім’ї, в якій двоє-троє маленьких дітей площа потрібна велика. А коли ці діти виростуть і обзаведуться власним житлом — вже набагато менша. Молодим активним людям така форма оренди дозволяє бути більш мобільними. До того ж, вона куди більш впорядкована і цивілізована, ніж існуючі.

На відміну від соціального житла, ця ніша в Україні не освоєна взагалі. Хоча потрібно для неї не так уже й багато: недорогі кредити і зниження ставок по депозитах до 4 % річних. В Європі рівень прибутковості дохідних будинків знаходиться на рівні 4-6 %. Щоб інвестори почали вкладати кошти в такі проекти в Україні, потрібно, щоб депозити були менш прибуткові. А поки ставки по депозитах будуть на рівні 25 % у гривні та 12 % – у доларах, про інвестиції в дохідні будинки мови не йде.

Ось і виходить, що для вирішення «квартирного питання» в Україні, потрібно не так і багато: воля, співпраця уряду з інвесторами та дотримання ряду умов. Але поки все ті, в чиїх руках знаходиться вирішення цих питань, орієнтовані на вирішення нагальних проблем і швидкі прибутки, навряд чи вдасться досягти яких-небудь помітних результатів.