Квартира за огляд. Чи варта гра свічок?

Квартира в Києві за півціни від ринкової вартості…” – шарлатанство? Зовсім ні, це так званий варіант купівлі-продажу «за огляд». Ви доглядаєте за старою немічною людиною, а в нагороду, після його смерті, отримуєте квартиру. Ми з’ясували – наскільки вигідний такий варіант угоди для обох сторін і як не потрапити в халепу.

В пошуках реальної історії отримання квартири «за огляд», я познайомилася з Тетяною Сокальською. Щоб обзавестися власним житлом вона довгий час доглядала за Ольгою, рідний паралізованою бабусею. Допомоги від родичів, зокрема від молодшої та середньої дочок старенької, чекати не доводилося. Однак після смерті матері вони зажадали продажу квартири і розділу майна.

Ось що розповіла “Обозревателю” Тетяна.

– За станом здоров’я до старості років мої бабуся Оля і дідусь Андрій продали свій будиночок в селі і переїхали в Полтаву. Гроші, виручені за будинок, вони поділили між молодшої та середньої дочками, а старшої – моїй мамі, заповідали кооперативну квартиру, яку вони в’їхали в 1987 році.

У мами квартира була, так що дідусь говорив, що це житло дістанеться мені. Його слово завжди було законом, тому ми навіть не подумали оформляти документи. Але в 78 років (1989 р.) дідуся не стало. А через півроку бабусю розбив параліч.

Молодша тітонька Інна жила тоді за кордоном з новим чоловіком, паралізованої матері нічим не допомагала. Середня – медик, допомагала по професії. Але основна турбота лежала на мені і моїй мамі.

Я переїхала жити до бабусі, вона сама себе обслуговувати не могла і з ліжка не вставала. У мене тоді на руках був маленький син, тільки народився, чоловік навчався в іншому місті, а я розривалася між сім’єю і роботою.

З 1989 по 1994 роках ми так і жили разом, а потім мій чоловік поїхав у Росію і забрав нас з дитиною з собою. За бабусею до її смерті в 1996 р. доглядала моя мама.

Тетяна, знаючи, що квартира дістанеться їй, повністю погасила внесок за кооператив. У 1997 році жінка повернулася в Україну і зустріла серйозний тиск з боку родичів. З-за кордону повернулася молодша дочка покійної Ольги і разом з середньої почала вимагати продажу квартири і розділу майна.

– Родичі погрожували судами, а я не знала, що робити з чоловіком розійшлася, повернулася вже з двома дітками, і, виявляється, залишилася без квартири, – зі сльозами згадує Тетяна. – У цій ситуації допомогли сусіди, вони стали на мій захист, сказали, що теж підуть в суд і розкажуть, хто жив з паралізованою бабусею, хто за нею доглядав… Запал родичів згас. Пам’ятник бабусі я повністю ставила за свої гроші. Вночі мила підлоги в школі, але ні в кого копійки не попросила і не зайняла.

Через деякий час моя молодша тітонька попросила забрати речі матері. Я дозволила, думала, вона говорить про якихось пам’ятних дрібницях. А вона пригнала до будинку машину і хотіла забрати всі меблі. Спасибі, знову сусіди мене захистили.

Секрети від експерта

Недосконале українське законодавство часто можна трактувати по-різному. Про те, чи не бояться кияни купувати квартири за огляд, я розпитала нашого експерта, власницю агентства нерухомості «Еврореал» Тетяну Абрамкину.

– Яка вартість покупки квартири за огляд?

Тетяна Абрамкіна: Зазвичай квартира за огляд коштує приблизно третину від її ринкової вартості. Спочатку покупець платить господареві суму в розмірі 1/3, а потім до його смерті оплачує щомісячний огляд, сьогодні це 500-700 грн.

Якщо ринкова вартість квартири 50 тис. дол. (беремо бюджетний варіант), то спочатку треба буде заплатити 12 тис. у.е., плюс щомісячна рента. А якщо господар проживе довго, то вартість квартири вийде близько 35-40 тис. дол.

Зазвичай такі квартири купують люди, які не можуть собі дозволити виплачувати кредит. Але ж старі люди можуть прожити і 20 років, так що складно сказати, чи обійдеться така квартира дешевше. До того ж, похорон власника квартири доведеться сплатити покупцеві. Саме недороге поховання – приблизно $300.

– Як можна знайти таку квартиру?

Тетяна Абрамкіна: Є спеціальні агентства, які працюють з людьми похилого віку. Зазвичай вони знаходять їх через поліклініки та лікарні, укладають договору. Іноді в пошуках клієнтів такі агентства звертаються і до нас. За свої послуги вони нічого не беруть, але думаю, що оплата їх праці входить у вартість квартири (5-10%). Ми ж беремо з покупця свої стандартні ріелторські внески.

– Може покупцю такої квартири відразу в неї заселитися?

Тетяна Абрамкіна: Це питання вирішується в приватному порядку з господарем. Покупці, звичайно, хочуть заселитися, зазвичай це люди, яким ніде жити. Але господарі, як правило, проти спільного проживання. Хоча переважно це самотні люди, таких у нас 70% серед продавців, але є і категорія (30%), від яких відмовилися рідні. Втім, при правильному укладанні договорів, можна не переживати, родичі надалі на ваше житло претендувати не зможуть.

– Великий попит на купівлю квартир?

Тетяна Абрамкіна: Є певні ризики при купівлі житла з оглядом, бо попит є, але не масовий.

Для наочності в агентстві «Еврореал» для нас підібрали кілька варіантів квартир з оглядом, це житло, яке можна придбати прямо сьогодні.

1. Біля ст. м. Васильківська продається однокімнатна квартира в хорошому стані. Вона розташована на 4 пов., 9-поверхового будинку, площа 34/18/8 кв. м. Продавець – 80-річна, тяжкохвора старенька. На утримання в місяць вона просить 700 грн.

2. Святошинський район, вул. Леся Курбаса, 2-й поверх 9-пов.будівлі. Тут квартиру площею 33/17/7 кв. м. продає чоловік 65 років з серйозними проблемами зі здоров’ям. На утримання він просить 600 грн. в місяць.

3. Тяжкохворий самотній старий 78 років продає за зміст 700 грн. в місяць однокімнатну квартиру в Деснянському районі. Поруч метро Дарниця, парк, ліс, озеро. Сама квартира площею 26/16/5 кв.м, розташована на 2-му поверсі «п’ятиповерхівки».

4. За огляд можна придбати 2-кімнатну квартиру (45/28/7 кв.м) в Святошинському районі. В будинку утеплені стіни, квартира в хорошому стані. Її продає самотній тяжкохворий старий (75 років), який просить на своє утримання 700 грн. в міс.

5. За таку ж суму змісту можна придбати «двушку», площею 55/32/9 кв. м. у Дніпровському районі. До метро Дарниця пішки всього 300 м, будинок цегляний з високими стелями. У 65-річного господаря проблеми зі здоров’ям.

«Ми навіть не знаємо, де могила нашої бабусі…»

Як виявилося, продати квартиру за догляд – не проблема. Але бувають випадки, коли літні люди довіряють не тим людям. Надія Григорівна з Дніпропетровська довірилася родичам, за що і поплатилася. Бабусі вже немає в живих, а цю історію розповіли її близькі.

– Бабуся Надя пережила війну і концтабір, але була сонячним людиною, завжди привітна й усміхнена, – розповідає її внучата племінниця Олена Івасько. – Частина нашої родини живе в Дніпропетровській, а частина – в Сумській обл. Бабуся жила далеко від нас – у Дніпропетровську, дітей у неї не було, дідусь помер багато років тому.

Їй було 84 роки, здоров’я вже підводило. За бабусею часто доглядала одна з двох її племінниць (Алла), хороша жінка, господарська: і їсти готувала, і в гості забирала, і з прибиранням допомагала. Але бабусі було шкода другу племінницю – Сашу, у якій сімейне життя не склалося і вона залишилася одна з дітьми.

У 2007 році баба Надя підписала дарчу на Сашу. Ніхто з рідних про це нічого не знав! І ось тут все почалося. Саша посварила бабусю з Аллою, перестала хоч якось допомагати, налаштовувала проти рідних.

Зв’язок з бабусею майже загубилася. Ми з мамою приїжджали її провідати – ледве стримували сльози: холодильник порожній, в хаті холодно, бабуся вже погано нас дізнавалася, закрилася в собі від самотності… Ми дзвонили Саші, але вона просто кидала трубку або не відповідала на дзвінки.

У 2010 р. нашої бабусі Наді не стало. Про це нам повідомили сусіди, вони просто побачили катафалк. І ми навіть не знаємо, де її могилка.

Поради юристів

Договір купівлі-продажу квартир за півціни заснований на статті 744-758 Цивільного Кодексу України. Щоб уникнути неприємних ситуацій юристи радять взяти до відома:

– Договір може розриватися за угодою сторін, з поверненням продавцем покупцеві всіх грошей, або судом, якщо покупець більше 6 міс. поспіль не перераховує продавцю щомісячне грошове утримання. Проте суд може залишити за покупцем право власності на 2/3 частини житла з урахуванням першого внеску та щомісячного грошового утримання, відповідно до ст. 756 ЦКУ.

– Якщо покупець не може виплачувати зміст, власник житла може продати дорожче квартиру новому покупцеві.

– Оформляти угоду варто тільки в державного нотаріуса, послуга коштує 100 у.е.

– Перед продажем квартири проводиться огляд продавця психіатром на предмет його дієздатності і відсутності протипоказань до здійснення угоди. Висновок психіатра зберігається у справі.

– Продавець без правовстановлюючих документів не може дарувати, заповідати, продавати вашу квартиру і не має права тримати в ній квартирантів. Якщо продавець живе в іншій квартирі, в пансіонаті, то покупець має право жити в купленій квартирі і при цьому повинен перераховувати продавцю щомісячне грошове утримання.

– Багато продавців пишуть заповіту на покупця щодо отриманих у нього грошей, і гроші повертаються покупцям за заповітом. Тоді квартира обходиться ще дешевше.

– Перегляд продаваних квартир і продавців здійснюється Службою Захисту пенсіонерів тільки через договір завдатку, інакше на перегляд підуть тисячі безгрошових людей, посередники, брокери, маклери, ріелтори та ін.