Квартира в передмісті — правила покупки

Як не помилитися, вибираючи квартиру в приміській новобудові.

Покупка квартири в новобудові супроводжується безліччю ризиків. Як не помилитися при виборі нового житла і на що слід звернути особливу увагу, пише в своїй статті для 3Doma.ua генеральний директор будівельно-сервісної компанії «Україна», генеральний підрядник РК «Столичний» – Валерій Залізний.

Щоб не придбати замість зручною, сучасною, необтяжливою в експлуатації квартири купу проблем, покупцеві варто звернути увагу на ряд важливих факторів, які ми розглянемо далі.

Ціна. Ціна 1 кв. м якісного житла в приміській новобудові не може бути нижче 6000 грн. У разі, якщо ціна виявляється нижче цієї суми – значить або забудовник економить на якості будівництва, або є приховані тарифи і доплати, які згодом значно збільшують заявлену в рекламі вартість.

Земля. Право на забудову земельної ділянки дає договір оренди з відповідним цільовим призначенням або державний акт на право власності земельної ділянки. Обов’язково слід звернути увагу на цільове призначення землі. Особливо це стосується будівництва в передмісті. Містобудівна політика Києва передбачає наявність генплану міста, планування і зонування територій, а архітектурний контроль стежить за відповідністю житлової забудови отриманих забудовником дозволів. Але в Київській, та й напевно в будь-якій іншій області, на будь-якому городі, полі, садовій або городньому товаристві будуються багатоповерхові будинки у величезній кількості. На котеджних або садових ділянках, будуються 5-6-9-поверхові будинки. Ризик покупки житла в таких новобудовах полягає в проблемному подальшому їх введення в експлуатацію. Інвесторам по кілька років доводиться жити фактично на будівництві, в ненормальних умовах, часто без води і опалення, на тимчасових мережах, не маючи можливості ні оформити, ні продати таке житло. У надійного забудовника всі земельні документи завжди будуть в наявності.

Дозволу на будівництво. Дозвільні документи на будівництво бувають двох видів – декларація та дозвіл на будівництво. Перевірити наявність дозволу може кожен бажаючий, в реєстрі на сайті ДАБК.

Проект. Найголовнішим у цьому питанні є репутація і досвід проектної організації.

Зокрема, ЖК «Столичний», який на даний момент будує наша компанія, проектувало архітектурне бюро «Архиматика», яке працює з найвідомішими забудовниками і девелоперами і має безліч реалізованих знакових об’єктів в Україні.

Важлива деталь проекту – планування квартир. Наприклад, в ЖК «Столичний» ми реалізуємо сучасний європейський підхід. Це великі кухні, які можуть бути одночасно поєднані зі столовою групою, просторі спільні кімнати, вітальні – тобто зона сім’ї, яка буде максимально використовуватися всіма членами. У той же час, порівняно невеликі спальні. Наприклад, якщо це однокімнатна квартира, то ми пропонуємо кухні від 15 до 21 метра. А спальні, які в Скандинавії бувають навіть по 6 метрів, ми пропонуємо мінімальні по 12 – 15 метрів, які відповідають санітарним та екологічним вимогам.

Експертиза. Сам факт наявності експертизи проекту – величезний плюс для покупця. Обов’язково треба поцікавитись у забудовника, якої категорії об’єкт. Починаючи з IV категорії експертиза стає обов’язковою, а саме в цю категорію потрапляють багатоповерхові будинки з розвиненою інфраструктурою. У рамках експертизи перевіряється якість будівництва, а також всі його складові – від матеріалів, до екології. Покупцеві слід уважно ознайомитися зі змістом цього документа. Обов’язково зверніть увагу на інженерні мережі, зокрема на опалення. Багато забудовники використовують двоконтурні котли опалення. Крім додаткових витрат (на придбання самого котла і самостійне укладання договору по його експлуатації) це ще й небезпечно, якщо не організована припливно-витяжна вентиляція!

Договір та фінансові механізми придбання. На сьогоднішній день існує безліч законних фінансових механізмів придбання житла – фонди фінансування будівництва, купівля-продаж цінних паперів, укладання попередніх договорів з подальшим укладенням основних договорів, купівля-продаж майнових прав, купівля дисконтних, цільових, процентних та безпроцентних, облігацій, укладення інвестиційних договорів, договорів про пайову або пайову участь, договорів резервування або бронювання, укладення опціонних контрактів, випуск інвестиційних сертифікатів інститутів спільного інвестування венчурних фондів, купівля-продаж інвестиційних сертифікатів на пред’явника венчурного фонду. Однак, насправді, всі ці механізми не гарантують виконання забудовником своїх зобов’язань у повному обсязі. Більш того, їх громіздку структуру складно зрозуміти простій людині, а витрати на їх утримання закладаються в собівартість житла.

Саме тому квартири в ЖК «Столичний» продаються за прямими договорами на основі норм Цивільного кодексу. Причому тристоронній договір, підписується Замовником, Генпідрядником та Покупцем.

Експлуатація. Одне з найважливіших питань – кому забудовник передасть будинок в експлуатацію. Слід відразу зрозуміти, що ОСББ – хороший інструмент для ефективного управління і, можливо, навіть реновації, старого житлового фонду. Новий будинок необхідно утримувати більш професійно. Краще, коли цим буде займатися саме забудовник. І на протязі 10 років, як встановлено законом, ніс гарантійні зобов’язання через свої технічні та інженерні рішення, матеріали і комплектуючі – кабель, труби, батареї.

Наприклад, у вже успішно реалізований проект ССК «Україна» ЖК «Микільський град», який знаходиться в Києві, ми створили власну службу експлуатації. Зате тепер, в будинку, де кожен під’їзд має 4 ліфта, інженерні системи примусового пожежогасіння, димовидалення, датчики-сигналізатори, підпори повітря, свій теплопункт, трансформаторну підстанцію, дорогі інженерні рішення, які досить затратні, тариф всього 3,85 грн. за кв. м. У нас ніхто з мешканців не хоче створювати ОСББ і некомпетентно управляти складним інженерним об’єктом – сучасним будинком. І ми хочемо досвід якісної експлуатації перенести також і на ЖК «Столичний».

Забудовник. Сьогодні дуже часто забудовниками виступають фізичні особи-підприємці. Навіть при відсутності незаконних схем і злого умислу підприємство може виявитися невдалим. І ніякої відповідальності підприємець не понесе – звичайний бізнес ризик, «невдале підприємство». Покупцеві найпильнішу увагу слід звернути на замовника і генпідрядника, його досвід, історію та репутацію. Особливо потрібно перевірити терміни здачі попередніх об’єктів. Наприклад, ЖК «Микільський град», був достроково введений нашою компанією в експлуатацію в 2008 році в самий розпал кризи. На півроку раніше заявлених зобов’язань, були погашені цільові облігації, оформлені та видані всім інвесторам свідоцтва про право власності.

Сьогодні якісне будівництво та обслуговування, «як у столиці», ми хочемо перенести на ринок Василькова. Впевнений, Що незабаром з розвитку інфраструктури р. Васильків буде одним з кращих серед міст-супутників Києва, чому неабиякою мірою сприятиме зводиться нами РК «Столичний». В його користь гарне місце і місцевість, гарне транспортне сполучення, надійні мережі, сучасні планування, висока якість будівництва і досвід нашої компанії.