Купити квартиру в кредит в 2012 році зможуть лише одиниці

Робиться це для того, щоб відсікти якомога більше потенційних позичальників. Повернення повноцінної іпотеки банкіри очікують не раніше, ніж через 2-3 роки.

На початку 2011 року банкіри щиро сподівалися повернути докризові обсяги видачі позик. Цього вдалося досягти в споживчому й автокредитуванні. І звичайно ж, багато фінустанов сподівалися на відродження іпотеки – ще перші місяці минулого року обіцяли зниження процентних ставок за житловими кредитами до 16%.

Найбільш значущі позитивні зміни очікувалися у видачі позик на купівлю нових квартир класу «середній» і «середній плюс». Обіцяли і зменшення початкового внеску, а також підвищення максимального терміну кредитування.

Але очікуванням не судилося збутися. За попередніми даними Національного банку України, скорочення темпів кредитування фізичних осіб в минулому році склало близько 4-5%. Правда, іпотека трохи подешевшала.

За спостереженнями аналітиків «Простобанк Консалтинг», середні ставки за кредитами на купівлю нового житла (строком на 20 років) у грудні становили 17,5% річних, хоча в січні були більше 19%. Кількість банків, що кредитують покупку «первинки», порівняно з початком року збільшилася на три установи – до 19 банків з півсотні найбільших за активами.

Проте в цілому на ринок це не вплинуло. За словами операційного директора «КредитМаркет» Володимира Компанійця, найчастіше низькі ставки банки декларували лише номінально. Насправді подорожчання житлових кредитів тільки за минулі півроку перевищила 5% – середня ефективна ставка по іпотеці зросла з 19,22% (липень) до 24,35% (грудень) річних.

При цьому самі позики, як і рекламні ставки, теж стали фіктивними.

«Формально деякі українські банки кредити видавати не припиняли, але прийняття рішень затягували або висували свідомо нездійсненні вимоги до платоспроможності клієнта», – пояснює він.

У результаті обсяг кредитування виявився низьким. За минулий рік банки наростили іпотечні портфелі всього на мільярд гривень – до 3,5 млрд проти 2,25 млрд роком раніше.

Це зростання на 55,6%, проте до докризових обсягів (27,8 млрд грн. іпотеки в 2008 році) ще дуже далеко.

До речі, нинішній рік обіцяє стагнацію іпотечного ринку: аналітики «Центр фінансових рішень» у своєму дослідженні стверджують, що обсяг видачі житлових кредитів в Україні збільшиться всього на 0,3 млрд гривень у порівнянні з показниками 2011 року.

Прогнози експертів свідчать: у новому році банківські позики на придбання житла формально дорожчати не будуть. Але тільки формально. Так, Компанієць вважає, що номінальні ставки в банках дійсно зафіксуються на рівні 17-20% річних залежно від терміну кредитування і суми початкового внеску.

Однак подорожчають інші послуги, які значно вплинуть на кінцеву вартість кредиту і визначать не декларовану, а реальну ставку позики. За прогнозами експертів «КредитМаркет», середня ефективна ставка, що враховує всі додаткові комісії та інші платежі боржника, складе 24-27% річних у гривні.

Також банкіри відзначають, що умови видачі іпотечних кредитів можуть посилитися. У минулому році потенційний позичальник повинен був бути лише несудимим громадянином України і мати довідку з постійного місця роботи про офіційний заробіток не менше 7-8 тис. грн. в місяць. Перевага віддавалася сімейним.

Однак цього року багато фінансисти висунутий умова – щоб платіж по кредиту не перевищував 40% щомісячного доходу позичальника без урахування зарплати інших членів сім’ї. Притому що кредитні платежі в більшості великих банків сьогодні перевалюють за 5 тис. гривень на місяць, вимоги до заробітків потенційних позичальників підвищуються до 10-12 тис. гривень.

У результаті взяти кредит на квартиру в 2012 році зможуть в основному ті, кому не вистачає лише 25-35% вартості нової квартири і хто розраховує закрити борг перед банком за кілька років. Адже при таких умовах погашати повну вартість нового житла (навіть однокімнатні економ-класу в спальному районі міста) позичальникові або невигідно або неможливо з урахуванням реальних доходів.

«Майже 90% населення найближчим часом не зможе собі дозволити придбати квартиру в кредит», – підкреслює Володимир Компанієць. За даними деяких інших незалежних аналітиків, умови іпотеки сьогодні повністю зможуть виконати не більш 1% українців.

Правда, начальник відділу оцінки Ерсте Банку Андрій Коваль прогнозує, що навесні 2012 року деякі банки зможуть відновити активне іпотечне кредитування. Тому зараз потенційним претендентам на кредит, варто замислитися про свою відповідність фінансовим критеріям банків.

«Наприклад, показник початкового внеску. Можливо, зараз варто зацікавитися депозитними продуктами банків, щоб до весни накопичити достатню суму», – рекомендує А. Коваль. Проте інші експерти радять не поспішати.

На думку генерального директора групи компаній «Увекон» Володимира Шалаєва, ставка за іпотечними кредитами не досягне прийнятних для споживача розмірів – 12-13% річних у найближчі два роки.

Доступна іпотека може з’явитися в цьому році. Правда, вона не комерційною, а державної. Антимонопольний комітет України офіційно дозволив чотирьом держбанкам (Ощадбанк, Укргазбанк, Укрексімбанк і «Київ») створити Агентство з рефінансування житлових кредитів (АРЖК).

Про цієї організації в Національному банку говорили ще в липні – тоді планувалося, що статутний капітал структури складе 35 млн грн. АРЖК буде випускати іпотечні облігації, кошти від розміщення яких підуть на зниження вартості іпотечних позик для населення.

Якщо структура запрацює, відсотки по позиках на покупку нерухомості вдасться знизити до 14%. Заступник голови НБУ Юрій Колобов пообіцяв процентні ставки в 12-12,5% річних вже в найближчі роки.