Купуючи квартиру в новобудові, українці отримують «кота в мішку»

Часто купуючи квартиру в новобудові, люди отримують житло з тонкими стінами, що протікають балконами, холодними батареями і високими рахунками за опалення. І це лише мала частина сюрпризів.

“Наш будинок по паперів зданий в експлуатацію в червні минулого року, але до водопостачання його підключили лише тиждень тому. Минулу зиму прожили без опалення, зігрівалися електрообігрівачами, тому що в будинку встановлені індивідуальні газові котли, а газ мешканцям почали підключати тільки навесні. У будинку досі не утеплені шви на фасадах. Але порівняно з тим, що в кількох під’їздах досі не підключений газ, це можна вважати дрібницями, — нарікає Валерій Хомич, новосел ЖК “Петровський” в с. Петровське Київської області. — І таких проблемних недосданных об’єктів по всій Україні сьогодні безліч”.

Під час будівельного буму українці охоче розкуповували квартири в новобудовах, інвестували на етапі будівництва, особливо не вникаючи в нюанси внутрішнього пристрою будинку. Інтерес обмежувався якістю обробки власної квартири, а внутрішньобудинкові комунікації і начинка стін залишалися за межами уваги покупців.

А даремно. Перші роки життя в нових квартирах принесли проблеми їх власникам. Протікання стиків на балконах і лоджіях, текти крізь віконні прорізи, холодні стіни — на це власники житла в новобудовах скаржилися найчастіше. Але це проблеми видимі, а приховані проявили себе в першу зиму — в квартирах холодно, а рахунки за опалення вище, ніж у сусідній хрущовці.

Європейський підрахунок

В Європі питання про клас енергоефективності будинку при купівлі житла — один із перших, який задають покупці. Комунальні витрати там настільки високі, що їх розмір може зіграти ключову роль при виборі квартири.

Громадяни України з кожним роком стають все більш “просунутими” в енергоефективності. Продавці магазинів побутової техніки помітили, що все частіше покупці цікавляться класом енергоспоживання товару. Але ріелтори такої обізнаності покупців житла поки не спостерігають. Питання про те, чи тепло в квартирі взимку, задають, а скільки квартира споживає енергії — немає.

Здавалося б — парадокс, адже витрати на роботу пральної машини в рази менше, ніж на опалення. Але відповідь до банального проста: внутрішньоквартирні витрати можна контролювати за допомогою показань лічильника. А витрати на опалення розкидається на всі квартири і управлінню не піддаються — лічильник тепла адже один на весь багатоквартирний будинок.

У країнах Європи лічильники встановлюють практично в кожній квартирі, і витрати на опалення у мешканців під контролем. Тому регулятор температури на кожній батареї, що дозволяє зменшувати подачу тепла при потеплінні на вулиці, швидше норма, ніж виняток. Жителі чітко бачать, наскільки знижуються витрати на опалення в добре утепленому будинку.

Про енергоефективність у житловому секторі говорить глава кожного нового уряду України, але законодавча база для комплексного підходу до енергоефективності будівель, що дозволяє об’єктивно оцінювати клас ефективності і планувати майбутні витрати, досі не розроблена. При Мінрегіонрозвитку створено Технічний комітет “Енергоефективність будівель і споруд”, який займається гармонізацією українських стандартів з європейської нормативною базою.

Діючі сьогодні стандарти в галузі енергоефективності будівель охоплюють окремі аспекти енергозабезпечення або системи будівель, наприклад, ДБН Ст. 2.6-31:2006 “Теплова ізоляція будівель” або єдиний для інженерних систем СНиП-02-04-05-91 “Опалення, вентиляція і кондиціонування”, в той час як європейські містять ще і вимоги щодо енергоефективності інженерної системи в цілому і всього устаткування, що входить до її складу.

Наприклад, тільки для систем водяного опалення прописано більше 10 нормативів, серед яких — норми енергоефективності системи опалення, ефективності розподілу теплоносія системою водяного опалення.

“В Україні, на жаль, в силу відсутності загальноприйнятої методології навіть у найбільш іміджевих будівлях можуть виявитися суттєві проблеми з недотриманням норм комфорту в приміщеннях або підвищених витрат на енергоносії, пов’язаних насамперед з невідповідністю реально змонтованих систем або конструктивних елементів будівель розробленого проектним рішенням, “маскуванням” проблемних місць”, — констатує Костянтин Таранець, керівник департаменту енергоефективності ТОВ “ТЮФ ЗЮД Україна”.

Експерт зазначає, що в ЄС існує комплексний підхід до оцінки енергоефективності будинків, встановлюваний т. н. Директивою EPBD (2010/31/ЄС) “Енергетична ефективність будівель”, яка зобов’язує кожну країну-учасницю розробити і закріпити на національному рівні методологію і підхід визначення класу енергоефективності будівлі та видачі енергетичного паспорта.

Більш того, безпосередньо енергетичний паспорт повинен бути випущений незалежною акредитованою організацією, в той час як в Україні клас енергоефективності будівлі визначається безпосередньо організацією, яка виконує проектні роботи зі спорудження або реконструкції. Так що не дивно, якщо будівля з недоробками на папері буде відповідати всім вимогам.

Без відповідальності

В Україні є все для того, щоб зводити добротні новобудови — хороші проекти житлових будинків, якісні будматеріали. Але слабким місцем виявляється людський фактор.

“Базові будівельні матеріали провідних виробників України, безумовно, відповідають європейським вимогам якості та енергоефективності, — запевняє Іван Салій, голова наглядової ради Асоціації “Всеукраїнський союз виробників будівельних матеріалів та виробів”. — Сучасні будматеріали та проекти правильні. Галузь губить потреба у “відкатах”, прагнення необґрунтовано знизити ціну і совість виконроба”.

Іван Салій відзначає “дивну” любов будівельників до імпортних матеріалів, причому не завжди якісним. В рамках Всеукраїнської програми захисту прав споживачів “Висока якість — чесна ціна” провели випробування тринадцяти зразків металопластикових вікон, які у нас найбільш популярні. Жоден зразок не відповідав вимогам стандарту та нормативним документам України!

“Українські ноу-хау: купуємо імпортне дороге і неякісне, і не купуємо вітчизняну продукцію високої якості. А виною тому бажання не здешевлювати, а здорожувати проект, від вартості якого йде все фінансування (підрядних організацій — прим. “ВД”)” — нарікає Іван Салій.

В Асоціації “Всеукраїнський союз виробників будівельних матеріалів та виробів” констатують: вітчизняні виробники мінераловатних утеплювачів можуть повністю задовольнити попит на теплоізоляцію, але ринок заповнений дорогої та неякісної імпортної продукцією.

Будівельні проекти на стадії розробки та затвердження відповідають всім нормам. Порушення починаються на етапі будівництва, мета проста — знизити витрати і підвищити доходи. Професіоналізм будівельників і якість закуповуваного матеріалу залишається на совісті замовника чи генпідрядника. І перевірити їх на етапі будівництва практично неможливо.

“Жодна будівельна компанія не дозволить сторонній заглянути всередину будівлі і побачити, з чого насправді зведені стіни”, — говорить Олександр Савін, директор ТОВ “Сталдом-Україна”.

Навіть Держінспекція техногенної безпеки може перевірити об’єкт тільки раз на рік, та й то попередивши за 10 днів. А за цей час можна встигнути замінити на будівництві дешевий матеріал якісним. Згідно із Законом “Про регулювання містобудівної діяльності”, значно упростившему контроль над будівельною галуззю, дозвіл на експлуатацію об’єктів після завершення будівництва дає Державна архітектурно-будівельна інспекція, а органи пожежної інспекції та всі інші контрольні органи участі в державних приймальних комісіях не приймають, як це було до прийняття закону.

Але за новим законодавством з січня поточного року відповідальність за порушення будуть нести замовник, проектант і генпідрядник, для яких прописані досить високі штрафи.

У Києві забудовники закладають у вартість кожного квадратного метра $10 на витрати, пов’язані з введенням об’єкта в експлуатацію. У регіонах ця цифра трохи менше, але суть одна — за неякісну роботу в підсумку платить майбутній мешканець новобудови. Йому ж надалі доведеться переплачувати і за опалення, адже неякісно утеплені конструкції споживають на 50% більше енергії.

Наочний контроль

Сьогодні в країні немає чітко працюючого механізму відповідальності забудовників, це визнають і в Дабк, і самі будівельники. Обсяг порушень у будівництві житла досяг таких розмірів, що створило новий ринок посередників — це компанії, які пропонують послуги з проведення незалежної експертизи квартир в новобудові.

“Але будівельна експертиза квартири — це міф. Це все одно що поставити загальний діагноз хворому, оглянувши тільки палець. Потрібно розуміти, що квартира — всього лише частина великої будівлі, всього лише приміщення, призначене та придатне для проживання, — говорить Олексій Гончарук, голова Всеукраїнської громадської організації “Асоціація допомоги постраждалим інвесторам”. — Тому провести якісну будівельну експертизу без вивчення проектної документації та обстеження всього об’єкта не представляється можливим”.

Має бути законодавчо затверджена і прийнята нормативна база в області комплексного підходу до енергоефективності будівель, дає можливість об’єктивно оцінювати клас ефективності і планувати майбутні витрати.

На думку співрозмовників “ВД”, українську класифікацію енергоефективності будівель потрібно замінити європейської. Вона повинна розраховуватися не як різниця між фактичними і нормативними тепловтратами, як зараз. За основу потрібно взяти енергоспоживання на 1 кв. м, як в більшості розвинених країн. По цьому шляху кілька років тому пішли у Львові, ввівши енергетичні сертифікати для бюджетних будівель. (детальніше — див. “Будинок з сертифікатом”, “ВД” №37(360) с. р.) Ще більш просте і наочне рішення — це обстеження будинку за допомогою тепловізора.

“Повинна бути визначена загальноприйнята процедура незалежного контролю якості, що забезпечує відкритість і доступність такої інформації. З прикладних засобів контролю якості розумно застосовувати термографічний (тепловізійний) контроль, — говорить Костянтин Таранець. — Проте його проведення також має проходити за встановленою процедурою. Цікаво, що ще в радянський час був розроблений ГОСТ 26629-85 “Метод тепловізійного контролю якості теплоізоляції огороджувальних конструкцій”.

Знімки тепловізора варто розмістити поруч з будинком. На знімках навіть не професіонал в області енергозбереження зможе зрозуміти за кольором зображення добре утеплені стіни, закладені шви і балкони, наскільки якісні встановлені вікна. Наявність такого документа стане кращим доказом якості будівництва і вагомим аргументом при виборі квартири.

Пасивне будівництво

З 2002 р. в ЄС дозволено будувати тільки житло класу “Будинку низького споживання енергії” — вони споживають не більше 60 кВт·год/ кв. м на рік, що вчетверо менше середнього енергоспоживання в Києві (214 кВт·год/кв. м / рік). За цим показником Київ — на останньому місці серед столиць ЄС. А Європа тим часом рухається до нових стандартів — “Пасивний будинок”, така будівля споживає не більше 15 кВт·год/кв. м на рік.

Кращі не в усьому

Промисловість Харківської області — найбільш енергоефективна в Україні. У 2010 р. її енергоспоживання становило 63% від рівня ЄС. Далі йдуть Київська (57%) і Херсонська області (54%). Такі результати другого рейтингу енергоефективності регіонів України Ukrainian Energy Index (UEI) 2012″ у секторі “Промисловість”. Рейтинг складено АЦ “БЕСТ”. Ініціатором дослідження виступила компанія System Capital Management.

При визначенні загального результату області враховувалися показники у сфері послуг, житловому секторі та сільському господарстві. Тому в загальному заліку в лідерах виявилася тільки одна з названих областей. Яка саме і яке місце зайняв ваш регіон, ви дізнаєтеся наступного тижня в підсумковій публікації “Рейтингу енергоефективності регіонів України Ukrainian Energy Index” у №41, а також на сайті www. energy-index.com.ua

88% введених і заселених новобудов у Москві мають будівельний шлюб. Багато дефектів фасадів, покрівель, підвалів. Близько 200 зданих будинків не були підключені за постійною схемою до системи опалення, енерго – і водопостачання. В Україні, якщо вірити офіційним особам, картина вдвічі краще. Олександр Бондаренко, в бутність начальником Дабк України, оцінив рівень дефектів у будівництві в 30-40%.

ДУМКА. Олексій Гончарук, голова Всеукраїнської громадської організації “Асоціація допомоги постраждалим інвесторам”:

— Практично в будь-якому житловому приміщенні, яке сьогодні будується в столиці України, є грубі порушення будівельних і санітарних норм у тому чи іншому вигляді. Самим грубим я вважаю заселення мешканців та початок експлуатації будівель до повноцінного введення їх в експлуатацію, що стає практично нормою в столиці. Таких випадків лише по Києву можна нарахувати більше десятка.

Щоб підстрахуватися від можливих тепловтрат в майбутньому, інвестор може почати контроль ще на стадії будівництва. Переконання, що потрапити на будівельний майданчик майже неможливо — черговий міф, який вигідний забудовникам. Насправді, пропускний режим там дуже рідко збудований дійсно добре. Як правило, це питання вирішується за допомогою кількох сотень гривень сторожу будівництва. Інша справа, що толку від такого доступу людині, яка нічого не розуміє в будівництві і не має можливості ознайомитися з проектною документацією об’єкта — ніякого.