Купувати нерухомість запропонували за рахунок цільових депозитів

Українцям, які потребують поліпшення житлових умов, допоможуть накопичити на купівлю доступного житла.

Для цього Ощадбанк запропонував уряду схвалити використання інструменту депонування коштів при будівництві або покупці житла з використанням державної підтримки. Учасники ринку говорять про привабливість механізму, який гарантує забудовникам покупку нерухомості після добудови об’єкта. Однак банкам доведеться вести контроль над використанням коштів.

Кабінет міністрів підготував проект розпорядження “Деякі питання організації банківського кредитування будівництва житла” (копією володіє “Комерсант”), який дозволить запровадити механізм цільового депонування коштів покупців” для реалізації проектів будівництва житла та продажу готового житла для двох категорій населення. Це громадяни, які мають право на держпідтримку або потребують поліпшення житлових умов. Ініціатором цього починання виступив Ощадбанк. Суть його полягає в тому, що для покупки готового житла покупець повинен заздалегідь розмістити свої кошти на депозитному рахунку.

За даними Держстату, кількість сімей та одиноких громадян, які перебувають на квартирному обліку, до кінця 2012 року склало 1,022 млн, скоротившись за рік на 62 тис. За програмою “Доступне житло” у 2012 році укладено 1,23 тис. іпотечних договорів.

Попереднє депонування є механізмом цільового накопичення коштів. “Припустимо, клієнт хоче купити житло, і у нього є 1000 грн. Цих коштів недостатньо для позитивного рішення про надання кредиту. Але банк може рекомендувати йому відкрити рахунок для депонування коштів з метою придбання нерухомості — по суті, це цільовий депозит. На цей рахунок клієнт буде щомісяця відкладати певну суму,— каже начальник управління створення та просування продуктів Банку Національний кредит Борис Шаріпов.— Через деякий час клієнт накопичить достатню суму і зможе подати заявку на отримання іпотечного кредиту”.

В Ощадбанку пояснили “Ъ”, що механізм депонування коштів є одним з десяти елементів запропонованої ними схеми кредитування доступного житла. Її суть полягає в наступному: банк видає кредит забудовнику на будівництво в розмірі 80% від вартості проекту, отримуючи в іпотеку майнові права на квартири та/або об’єкт незавершеного будівництва. Оскільки мова йде про кредит при нульовій ступеня готовності житла, буде використовуватися механізм акредитації забудовників та контролю за цільовим використанням коштів. Будівництво невеликих за площею квартир з використанням недорогих технологій (за термін не більше року) повинно здійснюватися на ділянках, виділених безкоштовно і забезпечених комунікаціями. “Продаж квартир покупцям-фізичним особам здійснюється через продаж майнових прав на них за договором купівлі-продажу майнових прав. Виконання договорів купівлі-продажу та оплата проводиться після введення будинку в експлуатацію”,— говорить заступник голови правління Ощадбанку Антон Тютюн.

При цьому вартість квартир повинна бути не менш ніж на 20% нижче середніх ринкових цін на житло на вторинному ринку. “Згідно з умовами договору купівлі-продажу майнових прав, з метою забезпечення своїх зобов’язань по оплаті майнових прав на квартиру покупець в період проведення будівництва повинен розмістити на депозитному рахунку 100% їх вартості. Передбачається, що перший внесок покупця за власні кошти складе 10%. Протягом будівництва на депозиті покупця за рахунок його власних коштів (15% вартості прав) і кредитних коштів (75%) формується інша необхідна для оплати майнових прав сума. Таким чином, кредит на етапі будівництва забезпечений грошовими коштами на депозитному рахунку і майновими правами на них”,— каже пан Тютюн. Майнові права на житло оплачуються покупцями і перейдуть у їх власність лише після введення будинку в експлуатацію, підкреслюють в Ощадбанку.

Це дозволить мінімізувати ризики громадян, пов’язані з неможливістю забудовника вчасно добудувати житло, вартість якого частково або повністю сплачена покупцем. А забудовник отримає впевненість у тому, що кошти покупців, акумульовані на депозитних рахунках, надійдуть до нього після завершення будівництва квартир і передачі їх покупцям.

Передача грошей клієнта на зберігання в банк стане для забудовника гарантією здійснення безперервних платежів постачальникам. “Механізм депонування коштів дозволить банкам активніше кредитувати забудовників — в існуючих умовах таке кредитування є високоризиковим через відсутність якісної застави при будівництві з нуля і відсутності доходів у перші періоди обслуговування боргу. Депонування створить таке забезпечення при кредитуванні забудовників і знизить ризики нецільового використання коштів”,— зазначає директор департаменту роздрібних клієнтів Кредобанку Орися Юзвышин.

Депонування гарантує продаж нерухомості. “Куди простіше побудувати будинок, ніж потім продати в ньому всі квартири. Якщо більшість майбутніх власників квартир депонують кошти під проект, банк не буде мати проблем з забудовником, оскільки той зможе побудувати і відразу ж продати житло”,— говорить заступник голови правління Авант-банку Андрій Швець. Для бажаючих придбати житло такий механізм також має стати привабливим. “Для клієнта це гарантія того, що його гроші будуть витрачені лише у разі, якщо об’єкт буде побудований. При цьому на дані кошти мають нараховуватися відсотки”,— говорить керівник бізнесу “Споживче кредитування” Приватбанку Андрій Ковтун.

Враховуючи, що цей проект передбачає отримання рефінансування НБУ, опитані “Ъ” банкіри готові до нього приєднатися. Однак від банків потрібно повноцінну участь у долі будівельного об’єкта. “Такі проекти вимагають додаткових витрат, пов’язаних з моніторингом цільового використання кредитних коштів на всіх етапах будівництва, відстеженням графіка виконання робіт, їх якості, а також попередження шахрайських операцій”,— відзначає начальник кредитного управління Енергобанку Дмитро Порохів. До того ж запропонований механізм не може вирішити проблему низького рівня доходів населення, який не дозволяє їм накопичити кошти для купівлі житла. “Найбільшою проблемою ринку нерухомості є відсутність коштів у покупців, і запропонований механізм навряд чи вирішить цю проблему”,— нарікає Орися Юзвышин.