Купівля житла: правила безпеки

Існують рекомендації, яких слід дотримуватися, купуючи житло.

Професійні юристи мають відпрацьовані правила і процедури юридичної перевірки чистоти оформлюваної угоди.

Ті кроки, які робляться фахівцями, частково можуть бути використані і простими громадянами, а ті правила, яких дотримуються адвокати, можуть послужити і пересічному покупцеві, — стверджує адвокат Олег Сухов.

Правило перше: перевірити продавця

При проведенні операції з купівлі того або іншого приміщення, рекомендується:

— виключити продаж за дорученням. Довіреність діє до тих пір, поки вона не скасована, а договір вважається укладеним лише з моменту реєстрації в Росреестре. До реєстрації довіреність може бути скасована, і ніхто, крім продавця, її скасування не буде знати, відповідно, укладений договір на купівлю може бути оскаржений. При цьому в більшості судових прецедентів судді визнають права на квартиру за покупцями, однак довгих судових розглядів не уникнути, крім того, ніхто не може гарантувати, що завтра судова практика не зміниться;

— виключити покупку у приїжджих. У тому випадку, якщо продаж квартири здійснюється власником, який зареєстрований в іншому суб’єкті федерації, слід в обов’язковому порядку перевірити історію нерухомості за попередніми угодами. Як правило, шахраї намагаються оформляти «нечисті» квартири спочатку на осіб, які проживають подалі від великих міст, а краще на сільських «пьянчужек» — таких громадян простіше контролювати і складніше знайти — а потім продавати від їх імені на загальному ринку нерухомості;

— необхідно уточнювати, з якою метою продавець відчужує квартиру — завжди повинна бути логіка в обґрунтованості реалізації приміщення. Якщо логіка відсутня, або вона сумнівна, то документи підлягають більш детальній перевірці. Нерухомість в даний час — це самий ліквідний товар і гарантований вид вкладення капіталу. До того ж — об’єкт життєвої необхідності. В силу зазначених значних переваг нерухомого майна, його відчуження за відсутності серйозного приводу завжди підозріло;

— необхідна наявність документів про повну дієздатність продавця. Перевірте паспорт, поговоріть — несамовитого людини, як правило, видно. Пам’ятайте, що часто обмежено дієздатними бувають п’ють (наркозалежні) особи, а це значить, що вони не можуть самостійно здійснювати операції купівлі-продажу нерухомості. Якщо є сумніви, рекомендується безпосередньо в день операції провести огляд продавця психіатром і отримати необхідний висновок.

— слід перевірити наявність прав неповнолітніх, а також інших категорій громадян на придбане приміщення (засуджені, особи, які відмовилися від приватизації, визнані безвісно відсутніми або померлими, виселені за рішенням суду);

— наявність чоловіка або спадкоємця, який має право претендувати на продаване майно. Як показує судова практика, спадкоємці і подружжя лише у виняткових випадках починають претендувати на вже продане добросовісному набувачеві майно, однак, «попити крові» в судах і змусити добряче понервувати такі претенденти на квартиру можуть. Відповідно, при покупці нерухомості необхідно не тільки перевіряти історію житлового приміщення, але і підстраховуватися розписками, в тому числі що містяться в самому договорі або передавальному акті, із змісту яких повинно випливати, що при появі інших претендентів на відчужуване житло, продавець зобов’язується з отриманих за продаж майна грошей відшкодувати виникли третім особам їх обґрунтовану частку отриманої винагороди.

Правило друге: перевірити квартиру

Визначте, що ви купуєте: вторинний фонд або новобуд. Перевірка чистоти угоди значно відрізняється при купівлі квартири на первинному і вторинному ринках житла. Якщо говорити про вторинний ринок нерухомості, то перевірці в обов’язковому порядку підлягають і особистість продавця, і історія реєстраційних дій з квартирою, включаючи всі обтяження, і історія всіх реєстрацій/прописок по квартирі, і підстави виникнення права на пропоновану нерухомість. Деякі правовстановлюючі документи не потребують додаткового вивчення, крім того, можуть бути перевірені самостійно без участі власника. Наприклад, якщо мова йде про такому правовстановлюючому документі, як рішення суду, про наявність якого можна безперешкодно дізнатися в самому суді.

«У моїй практиці, — розповідає адвокат Олег Сухов, — не один і навіть не два рази мали місце випадки, коли нерухомість оформлялася за рішенням суду, якого, як згодом з’ясовувалося, взагалі не існувало. При зазначених обставинах куплена нерухомість в останнього добросовісного власника вилучається і, як наслідок, передається початкового правовласнику».

Перевірте і те, наскільки правомірний продавець здійснювати продаж майна, чи він є її власником, якщо ні, то отримана згода належного власника. Такі суперечки в основному відносяться до продажу житлових і нежитлових приміщень організаціями, що володіють ними на праві господарського ведення або оперативного управління. Без погодження з власником—державою таке майно незаконно перекладається з призначення оперативного управління або господарського відання власність, а потім продається. Результатом таких маніпуляцій стає оспорювання угод і вилучення приміщень у власність держави.
І останнє — обговоріть зміст договору купівлі-продажу, передачі грошей, договору банківської комірки з правилами доступу до неї, обговоріть зміст розписок і передавального акта з визначенням умов обміну зазначеними документами між продавцем і покупцем.

Правило третє: перевірити порядок відчуження

Необхідно особливо ретельно підходити до питання вивчення документів при купівлі нерухомості, якщо квартира продається способом, що не відповідає найбільш поширеною практикою, що склалася:
— квартира продається «терміново» — що означає, що у продавця можуть бути підстави для швидкого позбавлення від нерухомості в зв’язку з можливими арештом або іншими забезпечувальними заходами щодо приміщення, або у зв’язку з можливим швидким виникненням претензій від третіх осіб;

житлове приміщення продаються з великою знижкою (від 15% і більше) — це повинно насторожити, тому що нерухомість завжди в ціні» і завжди затребувана, відповідно, великі бонуси при продажу — швидше умисел, ніж необережність;

квартира продається не власником, а його представники, які приховують особу власника, перешкоджають особистому знайомству — дані обставини можуть свідчити або про відсутність власника, або про його «ЗІЦ» стосовно до продаваної нерухомості, тобто документальний власник є всього лише підставною фігурою у шахраїв;

— продавцями пред’являються не всі документи по квартирі, необхідні для здійснення угоди — це може бути наслідком надання на угоду підроблених документів, які або готуються безпосередньо до самої реєстрації і до певного часу їх просто не існує, або документи підроблені заздалегідь, однак, дані обставини можна з’ясувати, і для усунення такої можливості, продавці не передають спірні документи до самої останньої хвилини угоди.

«Пам’ятайте, обман часто криється там, де ми його не чекаємо. Покупка квартири — дуже важливий крок для кожного з нас, тому не варто сподіватися на удачу, підходите до питання покупки нерухомості обережно і професійно», — радить адвокат Олег Сухов.