Купівля та продаж нерухомості з обтяженням

Навіть незважаючи на те, що нерухомість перейде до нового хазяїна, на ній залишаться колишні обтяження.

Обтяження — це юридично обґрунтовані умови, які обмежують право власника на володіння своїм майном. Якщо об’єкт переходить до іншого власника, обтяження не знімаються. Тому до придбання нерухомості обов’язково потрібно впевнитися в тому, що пов’язаних з нею обтяжень немає, або вони є, але ціна об’єкта знижена настільки, що покупка все одно буде вигідною. Щоб з’ясувати всі відомості про вподобаному об’єкті, бажано скористатися послугами юриста.

На практиці найчастіше можна зіткнутися з такими видами обтяжень:

Перебування в заставі

Якщо попередній власник не виплатив іпотеку, то він не може продати нерухомість без згоди банку. Та ж ситуація виникає, якщо власник заклав своє житло, щоб отримати гроші на покупку ще одного будинку або на якісь інші цілі.

Ця проблема вирішувана: потрібно, щоб покупець сплатив продавцю суму, необхідну для погашення кредиту. Отже, ціна об’єкта повинна бути не менше, ніж решта боргу.

Коли позичальник розплатитися з банком, обтяження буде знято. До речі, майбутній власник нерухомості теж може взяти потрібну суму в кредит.

Необхідно, щоб передача грошей була оформлена з мінімальними ризиками для покупця: адже між зняттям обтяження та підписанням основного договору купівлі-продажу залишається проміжок часу, протягом якого продавець може відмовитися від угоди. Бажано скласти попередній договір, в якому буде вказана не тільки передана сума, але і відповідальність продавця у разі, якщо він передумає.

Здача в оренду

Продати нерухомість, здану в оренду, можна без згоди квартиронаймачів, однак договір найму, зареєстрований в земельному кадастрі, залишиться в силі. Зміниться лише те, що всі права та обов’язки перейдуть до нового власника. Орендарі будуть мати право користуватися нерухомістю впродовж всього терміну, зазначеного в договорі.

Сумлінні продавці в таких випадках ставлять покупців до відома і значно знижують ціну. Наприклад, здані на довгий термін квартири в Німеччині можна придбати менш ніж за 10 тис. євро. Якщо мета покупки — отримання доходу від оренди, то цей варіант може виявитися придатним.

Сервітут

Сервітут — це право будь-якої особи користуватися нерухомістю, не будучи при цьому її власником: наприклад, коли мешканці прилеглих будинків можуть проходити або проїжджати по земельній ділянці сусіда. Інші поширені варіанти сервітуту: право прокладати під ділянкою водопровідні труби, лінії електропередачі, право на прогін худоби.

Єдина обов’язок, який виникає у власників такої нерухомості — не перешкоджати користувачам сервітуту у здійсненні їх прав. Однак краще заздалегідь дізнатися про наявність цього обтяження, ніж зіткнутися з неприємним сюрпризом вже після укладення угоди. Відомості про можливі сервітути можна отримати з місцевого земельного кадастру.

Наявність дружина співвласника

У законодавстві багатьох країн кажуть, що якщо людина, яка перебуває в шлюбі, набуває нерухомість, то вона вважається спільною сумісною власністю обох з подружжя. При цьому неважливо, чи вказано ім’я другого з подружжя в договорі або свідоцтві про право власності. Продати таку нерухомість можна тільки за обопільною згодою.

Про існування цього правила потрібно пам’ятати і покупцям: якщо один з подружжя продасть вам житло, другий може оскаржити цю операцію. Тому бажано заздалегідь отримати офіційну письмову згоду чоловіка-співвласника.