Купівля квартири: поради нотаріуса

На сьогоднішній день практика показує, що українці не вміють і, що найсумніше, не хочуть боротися за свої права. Погодьтеся: одна справа – купити поламану млинок, і зовсім інша – зіткнутися з неприємностями або навіть відвертим обманом при купівлі квартири. Адже нерухомість – це найдорожча покупка, яку людина робить у своєму житті.

У зв’язку з цим сьогодні ми поговоримо з експертом – нотаріусом Київського міського нотаріального округу Людмилою ГОЛИЙ.

1. Вказуйте реальну суму угоди

Проблема: Якщо в договорі купівлі-продажу вказана менша сума і такий договір з якої-небудь причини розривається, покупець зможе отримати саме цю занижену суму, а не ту, що була передана “з рук у руки”. Звинуватити іншу сторону або нотаріуса у тому, що саме вони винні в недоотриманні вами грошей, не вийде!

Коментар експерта:

– Ціна договору купівлі-продажу є договірною, і для її визначення досить взаємної згоди сторін. Треба відзначити, що ціна є істотною умовою договору купівлі-продажу нерухомості, і учасники угоди повинні чітко розуміти: при настанні негативних наслідків нотаріус не несе відповідальності за приховування дійсної вартості квартири.

Також у договорі фіксується підтвердження повного розрахунку за продану нерухомість. Це може бути розписка позичальника або інший документ, який посвідчує передачу певної грошової суми або визначеної кількості речей. Розписка є самостійним документом і обов’язковому нотаріальному посвідченню не підлягає.

2. Перевірте квартиру і її власника за допомогою нотаріуса

Проблема: Згідно з новими правилами, продавець не зобов’язаний показувати техпаспорт. Як же в такому випадку перевірити метраж квартири, розташування кімнат і зрозуміти, чи не були господарем знесені стіни, в тому числі і несучі? Та й взагалі, як дізнатися, що квартира належить саме продавцеві, якщо довідки з БТІ скасували?

Коментар експерта:

– З 1 січня 2013 року нормативні акти, які зобов’язують продавця надавати на угоді “свіжий” техпаспорт (який БТІ виготовляв протягом 30 робочих днів), втратили силу. Тепер оновлювати техпаспорт потрібно тільки за бажанням сторін – наприклад, якщо покупець знайшов відмінності між тим, що написано в документі, і тим, як виглядає квартира.

Після укладення угоди покупцю не потрібно йти в БТІ, щоб перереєструвати техпаспорт на себе – всю операцію можна провести у нотаріуса за кілька годин. Фактично нотаріус є єдиною обов’язковою інстанцією, яку потрібно пройти при купівлі нерухомості.

Нотаріус має доступ до держреєстру, в якому зібрані дані про власників, права власності, інших майнових прав, про обтяження, іпотеці, податковій заставі, накладення арешту, а також вся аналогічна інформація для земельних ділянок.

3. Неповнолітні повинні бути виписані за всіма правилами

Проблема: Ситуації, коли продавець намагається опротестувати угоду, не так вже й рідкісні. Зазвичай він посилається на складність фінансової ситуації, що змусила його продати житло, або на те, що у квартирі були прописані неповнолітні діти. Як себе убезпечити і в який період можна опротестувати угоду?

Коментар експерта:

– Для початку потрібно визначити, яка угода може бути визнана недійсною. Тут слід розрізняти нікчемну і оспорювану угоду.

Нікчемний правочин (або абсолютно недійсний) – це така угода, яка визнається недійсною без волевиявлення будь-якої сторони виключно в силу закону. Такі угоди вважаються недійсними з моменту їх укладення, і для визнання їх недійсними рішення суду не потрібно. Простий приклад – продаж приватизованої квартири, з якої до приватизації без дозволу органів опіки і піклування були виписані неповнолітні діти. У цьому випадку приватизація визнається недійсним, а угода купівлі-продажу недійсною з моменту її вчинення. Правда, недійсність права власності нового власника визнається вже в судовому порядку.

Оспорювану угоду недійсною може визнати тільки суд. Сюди відносяться угоди:

  • з неповнолітніми, вчинені без згоди батьків, усиновителів, піклувальників;
  • з обмежено дієздатними особами, які в момент їх вчинення не могли керувати своїми діями або не розуміли їх значення;
  • вчинені під впливом обману, насильства, зловмисної угоди представників сторін, під впливом тяжких обставин.

Важливий момент: те, що подібні факти були присутні під час операції, необхідно доводити, а висновки зробить суд.

Пам’ятайте, що якщо у квартирі (кімнаті) проживають неповнолітні діти, то обов’язковим документом для укладання договору купівлі-продажу є дозвіл органів опіки та піклування. При цьому дитині зовсім не обов’язково бути власником хоча б частини квартири – досить лише його права користування цим майном.

4. Подбайте про те, щоб продавець виписався

Проблема: Продавець отримав гроші, а потім виявилося, що він раніше зареєстрований за цією ж адресою. Суд людини на вулицю не виганяє, а той, у свою чергу, не поспішає повертати гроші. Що робити в такій ситуації?

Коментар експерта:

– В ідеалі всі проживаючі повинні бути виписані з квартири, що продається до завершення угоди. Якщо ж цього не сталося, на допомогу приходить стаття 391 Цивільного кодексу України, яка передбачає, що власник має право вимагати усунення будь-яких перешкод користування і розпорядження своїм майном.

При оформленні договору купівлі-продажу нерухомості нотаріусу надається довідка з ЖЕО за формою №3 (про осіб, місце проживання яких зареєстровано за адресою квартири). Якщо продавець і члени його сім’ї на момент укладення договору зареєстровані за адресою проданої квартири, то за домовленістю сторін у договорі фіксується термін зняття з реєстрації. У випадку, якщо продавець не виконує умови договору, покупець має право подати позовну заяву, щоб його зняли з реєстраційного обліку.

Зверніть увагу: для зняття з реєстраційного обліку неповнолітнього, навіть не є власником продаваної квартири, потрібно рішення органів опіки та піклування.

5. Пам’ятайте, що при видачі дубліката документа оригінал стає недійсним

Проблема: Досить популярним фільмом жахів в останні роки стали історії про те, як вже на етапі будівництва одну квартиру продають двом-трьом покупцям. Як убезпечити себе від продажу за дублікатами?

Коментар експерта:

– Дублікат відтворює текст документа, якщо він, наприклад, втрачений або зіпсований. За загальним правилом дублікат може видати тільки той, хто видавав сам документ.

Дублікати документів можуть бути видані згідно з письмовою заявою спадкоємців, виконавців заповіту, а також на запит нотаріуса, яким заведено спадкову справу. У цьому випадку, крім свідоцтва про смерть потрібно подавати документи, що підтверджують родинні стосунки (або свідоцтво виконавця заповіту).

Дублікат повинен містити весь текст оригіналу. При цьому на дублікаті роблять відмітку, що він має силу оригіналу. Крім того, на примірнику документа, який зберігається в справах державної нотаріальної контори чи приватного нотаріуса, робиться відмітка про видачу дубліката. І, нарешті, дублікат документа про купівлю-продаж нерухомості підлягає обов’язковій реєстрації в реєстрі.

До 1 січня 2013 року оформлення права власності на нерухоме майно з видачею свідоцтва про право власності проводилося в тому числі органами місцевого самоврядування. Тому у разі втрати або пошкодження свідоцтва його і повинен видавати відповідний орган. Якщо ж він вже припинив свою діяльність, дублікат видається або його правонаступником, або архівною установою, якщо передбачена передача документів в архів.

Перші випуски нашого “Клубу споживачів” ми присвятили туристичних послуг, хімчистки, сервісних центрів з ремонту побутової техніки та електроніки, супермаркетам, страховим компаніям, колекторам, інтернет-магазинах і Жекам.

ПОРАДИ

На що ще звернути увагу

1. Не купуйте квартиру по довіреності. А якщо все ж таки зважилися на такий ризикований крок, зустріньтеся з довірителем і перевірте його паспорт. Адже якщо, наприклад, довіритель помер, угода буде визнана недійсною.

2. Перевірте реєстраційне свідоцтво нотаріуса, де вказано нотаріальний округ та робоча адреса для приватних нотаріусів (копія свідоцтва зазвичай висить в конторі на видному місці). Також можна перевірити наявність нотаріуса в переліку на сайті управління юстиції відповідного регіону (для Києва – http://justicekyiv.gov.ua/show/297).

3. Ні в якому разі не погоджуйтеся на вмовляння “дооформити” частина документів після передачі грошей.