Криза іпотеки і способи розвязання проблеми

Як раділи наші банкіри та експерти в 2005-2008 роках, коли обсяги іпотечного кредитування зростали прискореними темпами. На той момент всім здавалося, що процес незворотній, ще трохи і Україна зможе похвалитися європейською моделлю банківського іпотечного кредитування.

Але криза остудила їх запал і тепер питання, що робити з іпотечними кредитами звучить частіше, ніж риторика про майбутнє цій сфері.

Що сталося з іпотекою?

Не можна сказати, що на ринку кредитування нічого не відбувається, що він завмер в очікуванні кращих часів. Так, в лютому 2010 року населення погасило кредити на суму 3,3 млрд. грн. При цьому банки видали нові позики на 860 млн. грн. На жаль, дані показники в більшій мірі відносяться до авто – та іншими споживчими кредитами. Іпотека ж погашається досить повільно, що є результатом вітчизняної специфіки. Більше 88% іпотечних кредитів – валютні. Крім того, 92% іпотеки мають термін погашення більше п’яти років, а як раз довгострокові позики виплачуються особливо погано. На відміну від короткострокових їх складно реструктуризувати, преференції щодо перерахунку ставок і збільшення терміну в даному випадку істотно не поліпшать структуру платежів. У підсумку – банківська система «обросла» іпотечними валютними кредитами населення майже на 10 млрд. дол., і що з ними робити, незрозуміло.

Питання не стояло б так гостро, якби девальвація гривні не носила такий хаотичний характер і національна валюта залишалася на рівні 5,3-5,5 грн./дол., як планувалося спочатку. Тепер же валютні кредити за курсом близько 8 грн./дол. є реальною соціальною проблемою України. Але з будь-якої ситуації завжди є вихід…

Девальвація гривні призвела до того, що реальна вартість валютних кредитів зросла більш, ніж на 60%. Цілком логічно на законодавчому рівні реструктуризувати валютні іпотечні кредити в гривневі за докризовим курсом, при цьому різницю у вартості кредитів – близько 6-7 млрд. грн. – оформити цінними паперами з терміном обігу 7-10 років. При цьому наділити банки правом використовувати ці цінні папери, як і держоблігації, при отриманні рефінансування від НБУ, а також враховувати їх на своєму балансі.Що це дасть? Позичальники отримають можливість на поточний момент погашати іпотечні кредити за старим курсом. При цьому вони компенсують курсову різницю, але з розстрочкою на десять років. Банки отримають можливість скоротити свої резерви під проблемні іпотечні кредити і вивільнять кошти для нових позик.А держава позбудеться ще однієї соціальної проблеми, хоча на початковому етапі доведеться знайти кошти в держбюджеті, щоб викуповувати цінні папери у банків через НБУ. Швидше за все, цей спосіб не буде підтриманий українськими політиками з причини своєї простоти і цивілізованості, в ньому немає місця піару і популізму.

Курсову різницю по іпотечних кредитах можна прокрити і за рахунок прибутку банків. Точніше, за рахунок звільнення банків від сплати частини прибутку до бюджету на суму курсової різниці. Вкладники отримають можливість погашати валютні іпотечні кредити за пільговим курсом, який буде нижче, ніж офіційний. На цю різницю банки зможуть знизити оподатковуваний прибуток. Що це дасть? Хоча б частково, але це здешевить платежі за валютним іпотечними кредитами. По мірі відновлення банківського сектора дана пільга може отримати перспективний розвиток і дозволить знизити соціальну напругу. Може не так швидко, як хотілося б, але іпотечне кредитування відродиться. Які мінуси? Банки протягом найближчих двох-трьох років не будуть платити податок на прибуток, що виглядає дещо несправедливо у відношенні тих, хто не мав справу з іпотекою. Але це вже «а-ля український» метод.”Тіло” кредиту – в довгий ящик…

І ще один метод. Нічого не реформувати у сфері іпотеки, на 2012 рік продовжити право банків стягувати з позичальників тільки відсотки, а платежі по тілу кредиту переносити на інший період часу. Фактично продовжити те, що діє зараз ще на 2013, 2014 і далі… Що це дасть? Проблема повільно, але буде вирішуватися. У будь-якому випадку, емісія гривні, інфляція, спад безробіття і зростання заробітної плати зроблять свою справу, в 2013 році українцям буде не так складно виплачувати іпотеку за курсом 8 грн./дол. Яка мінуси? Банки за рахунок величезних резервів під проблемні активи стануть збитковими, про відродження іпотечного кредитування доведеться забути надовго. Ряд банків постарається всіма правдами і неправдами вилучити закладене житло.