Кредитний метр все так само доріг

Як і 10 років тому, незважаючи на всілякі бонуси та акції, покупцеві квартири в кредит доведеться додатково сплатити банку як мінімум подвійну вартість квартири.

Ринок нерухомості подає ознаки життя. За даними Нацбанку, в липні, вперше з 2008 року, обсяг іпотечних кредитів, виданих населенню, зріс з 102,4 млрд. грн. до 104,1 млрд. грн. У консалтинговій компанії SV Development підрахували: влітку на вторинному ринку Києва щомісяця відбувалося більше тисячі угод, понад 600 реєстрували на первинному ринку. Тоді як на початку року загальна кількість проданих квартир ледь дотягувала до 500.

Ласкаво просимо заплатити!

За даними Простобанк Консалтинг, середня ставка за іпотечними кредитами на початку вересня 2011-го – 17,49 % річних. Тільки за останні шість місяців позики на покупку квартир подешевшали на 2-2,5 процентних пункту (п. п).

З 25-30 % до 15-20 % зменшився розмір початкового внеску, а термін кредитування – виріс з 10-15 років до 25-30. «Ми знизили ставку по іпотеці на 1,5 в. п., а перший внесок становить 30 % (раніше 40 %)», – розповідає начальник відділу кредитних продуктів ОТП Банку Світлана Спіцина.

Влітку 2011-го банки знову почали пропонувати потенційним позичальникам різні бонуси та пільги. «Розмір комісійної винагороди за видачу кредиту знизився з 2 % до 0,99 % від суми позики, – згадує начальник управління іпотечного кредитування ВТБ Банку Олександр Борщевич. – А в рамках аукціонної програми «Влітку житло дешевше» позичальники могли отримати іпотечний кредит без сплати комісії, а ставка була на 1,5 в. п. нижче базових умов кредитування».

Ще один «привабливий» момент – плаваюча процентна ставка. Зараз вона в середньому на 1,5-2 п. п. нижче фіксованою. Якщо раніше банкіри прив’язували вартість кредиту до вартості залучених ресурсів у своєму фінустанові (як правило, це депозити понад 367 днів, з виплатою відсотків в кінці терміну), то тепер вони орієнтуються на новий індикатор – так званий UIRD (Ukrainian Index of Retail Deposit Rates).

Український індекс ставок за депозитами фізосіб щодня розраховується компанією Thomson Reuters на основі даних, отриманих від 20 банків, найбільших за розміром депозитного портфеля фізосіб. ОТП Банк, наприклад, почав застосовувати індекс UIRD як складову частину плаваючої ставки при кредитуванні фізосіб з 1 вересня 2011-го (Thomson Reuters розраховує UIRD з 18 травня 2011 року). Втім, банкіри визнають: незважаючи на те, що плаваючі ставки зараз нижчі, ніж фіксовані, позичальники віддають перевагу другому варіанту.

«Фіксована ставка вище, але вона дозволяє позичальнику планувати свої витрати, відкладаючи щомісяця від заробітної плати певну суму», – резюмує заступник голови правління Юнекс Банку Олександр Бондаренко.

До того ж плаваюча ставка – це ризик. В перспективі ресурси можуть подешевшати, так і подорожчати. Причому якщо ще на початку року банкіри стверджували, що плаваючі процентні ставки, швидше за все, будуть знижуватися, то тепер впевненості поменшало. Ліквідність банківської системи перебуває на рекордно низьких рівнях, і якщо Нацбанк буде і далі продовжувати політику скорочення гривневої маси, ресурси можуть знову подорожчати.

Активізувався влітку і ринок кредитування первинного житла. Правда, в основному банки видають кредити на купівлю об’єктів, де будівельниками виступають акціонери або партнери фінустанови. Кредити на «чужі» новобудови, як правило, дорожче: 13-14 % річних проти 18-19 %.

Банкіри зізнаються: співпраця з вітчизняними девелоперами дуже ризикована, тому воліють кредитувати купівлю житла або у вже зданих будинках, або в об’єктах на фінальній стадії будівництва. «Ми дуже виважено підходимо до вибору партнерів з кредитування на первинному ринку, акцент робимо на можливості девелопера в будь-яких умовах завершити будівництво», – зізнається заступник голови правління Ощадбанку Росії ” Ігор Лохмаков.

Держпрограма для тих, у кого є гроші

Одна з причин пожвавлення на ринку кредитування нерухомості – відновлення пільгового фінансування іпотеки Державною іпотечною установою. У 2011-му забудовники отримали від держустанови через банкипартнеры понад 200 млн. грн. Вартість ресурсів для кінцевих позичальників – не більше 15 % (11 % – ставка рефінансування ДІУ плюс 3-4 % маржа банкапартнера).

Порівняно із звичайними програмами кредитування, пільгове фінансування істотно вигідніше. У банку «Меркурій», наприклад, ставка за програмою ДІУ – 14 % річних, за звичайною – 22-22,5 %.

Щоправда, вимоги до позичальників, які можуть претендувати на держпрограму, дуже жорсткі: платіж за кредитом не повинен перевищувати 45 % офіційного щомісячного доходу, а сукупні витрати позичальника – 50 %. За шість місяців 2011-го ДІУ рефінансувала всього 81 іпотечний кредит на загальну суму близько 22 млн. грн.

В цілому якістю позичальників банкіри задоволені. Якщо ще на початку року позитивне рішення отримували 60-65 % клієнтів, то тепер – 70-75 %. «Основна причина відмови – недостатній дохід позичальника (підтверджений дохід клієнта повинен перевищувати щомісячний платіж за кредитом майже вдвічі. – Ред.), – розводить руками Світлана Спіцина. – Буває, правда, і погана кредитна історія, але таких ситуацій меншість».

При цьому неофіційно банкіри зізнаються: відмова на рівні 25-30 % – це тільки серед тих заявок, які розглядаються кредитним комітетом. Багатьом відмовляють ще на етапі подачі документів, наприклад, якщо потенційний позичальник явно не відповідає вимогам банку. До того ж багато покупців відразу готові заплатити як мінімум 50 % вартості квартири.

За підрахунками ВТБ Банку, середня сума іпотечного кредиту зараз – 210 тис. грн, тобто $ 26 250 в гривневому еквіваленті (для порівняння: до кризи позичальники брали в борг у середньому $ 65 350). При цьому, за даними SV Development, 67 % угод купівлі-продажу нерухомості в Києві припадає на квартири до $ 100 тис., 23 % – в ціновій категорії від $ 100 тис. до $ 200 тис. і 10 % – у категорії понад $ 200 тис. Виходить, що основні клієнти банків – ті, кому до покупки не вистачило зовсім трохи.

До масової іпотеки ще далеко

Незважаючи на помітне пожвавлення на ринку кредитування нерухомості, банкіри стримані в прогнозах. «Повноцінного відновлення ринку наприкінці 2011-го або навіть на початку 2012-го не буде», – прогнозує начальник управління розвитку роздрібного бізнесу Індустріалбанку Сергій Писаренко.

Ринок нерухомості оживе тільки після початку активного зростання рівня платоспроможності населення. «Зараз можна говорити лише про початкову стадію відновлення ринку іпотечного кредитування, а ось до обсягів 2007-2008 років нам ще дуже і дуже далеко», – пояснює Олександр Борщевич.

І все ж боротьба за потенційних клієнтів змусить банкірів і далі знижувати ставки: до початку 2012-го іпотека подешевшає ще на 1,5–2 п. п. Правда, з таким прогнозом згодні далеко не всі. «Фактично нинішні умови порівнянні з докризовими. До кінця року ми не очікуємо подальшого зниження ставок», – прогнозує Ігор Лохмаков.

Втім, навіть якщо подальше зниження ставок все-таки продовжиться, масової (такий, як споживче або автокредитування) іпотека стане ще дуже нескоро. Позики на житло, принаймні в найближчий рік, залишаться продуктом для обраних. Якщо іпотека подешевшає на 3-4 п. п., за 10 років переплата по кредиту для позичальника, який купив квартиру вартістю $ 80 тис., зменшиться максимум на $ 6-7 тис., тобто щомісячний платіж знизиться аж на 400-450 грн.