Комерція на першому поверсі: оренда vs купівля

Комерційні приміщення на перших поверхах новобудов розходяться «на ура» ще до введення їх в експлуатацію, тоді як квартири розкуповуються менш ніж на 50%. Причому попит на такі площі постійно зростає – навіть якщо будинок заселений не повністю, в місцевий магазин і банк будуть навідуватися мешканці сусідніх кварталів.

На першому поверсі

Представники бізнесу, пов’язаного з продажем товарів та послуг роздрібного споживача, все частіше стали звертати увагу на комерційні площі на перших поверхах житлових комплексів. «Покупці таких приміщень розраховують на цільову аудиторію у вигляді мешканців комплексу. У бізнесу, який розташований у приміщенні на території РК, завжди буде гарантований ринок збуту, якщо послуга затребувана в принципі. Тому бізнес, як правило, прагне придбати приміщення», – розповідає заступник гендиректора девелоперсько-будівельної компанії ТММ Олексій Говорун.

Але поки обсяги продажу та оренди таких приміщень знаходяться приблизно на рівних рівнях, тобто 50/50. І це незважаючи на те, що девелопери заявляють про свою орієнтованість на продаж площ. «У нас всі приміщення реалізуються шляхом продажу, оскільки у нас немає в структурі керуючої компанії, яка б могла займатися здачею в оренду існуючих площ», – наводить приклад начальник служби маркетингу і продажів ЖК «Новопечерські Липки» Олеся Перчак.

Директор з розвитку проектів компанії «Українська Торгова Гільдія» Сергій Хоменко нагадує, що девелопери перш за все зацікавлені у швидкому обігу коштів. Тому якщо РК нежитлові приміщення складають 3-10%, забудовнику з великими фінансовими оборотами, як правило, нецікаво займатися орендою настільки малих площ. «Такий забудовник постарається максимально вигідно продати всі квартири та нежитлові приміщення, та перейти до реалізації іншого проекту», – говорить експерт.

«Комерційні приміщення на перших поверхах новобудов – це відокремлені і відносно невеликі приміщення загальною площею від 100 до 400 кв. м. Управляти ними як єдиним комплексом часто не дуже вигідно, тому девелопери в своїх проектах, як правило, орієнтуються на продаж вбудованих нежитлових приміщень», – додає А. Говорун. За його словами, зараз девелопери орієнтовані на продаж комерційних площ у своїх проектах, тому що вартість приміщення, розрахована методом прямої капіталізації річної орендної ставки, може бути до 30% нижче, ніж вартість нерухомості при продажу.

У зв’язку з цим забудовники стали більш клієнтоорієнтованими. За словами С. Хоменко, вони все більше надають значення конфігурації приміщень, їх розміру, організації фасадів та прилеглої території. Для досягнення максимальної привабливості вони стали аналізувати потреби операторів, у т. ч. із залученням консалтингових компаній.

Директор з маркетингу компанії SV Development Володимир Степенко додає, що забудовники зазвичай підбирають операторів з різних сфер діяльності. «Якщо одне приміщення продали банку, то друге продадуть під супермаркет, наприклад», – говорить він. При цьому девелопери воліють збувати все приміщення, не залишаючи їх для власних потреб. Виняток становлять випадки, коли у компанії є паралельний бізнес, для якого вона і облаштовує приміщення у власному РК.

Інтерес з боку

Девелопери наголошують, що їх клієнти теж часто воліють купувати, а не орендувати приміщення. «Передбачається, що бізнесу для збереження клієнтів потрібно значна маркетингова робота, і краще мати приміщення у власності. Для малого бізнесу, як правило, краще мати приміщення у власності як актив, щоб зменшити вплив зовнішніх умов, наприклад, коливання орендних ставок, або використовувати приміщення в якості застави в разі необхідності взяти кредит», – пояснює А. Говорун.

У свою чергу, С. Хоменко додає, що перші поверхи новобудов традиційно користуються успіхом у інвесторів, які часто не планують самостійно відкривати, наприклад, магазин, а просто хочуть здавати об’єкт в оренду. Терміни окупності таких інвестицій, за його словами, становлять від 4 до 8 років залежно від характеристик приміщення і ризикованості інвестицій. На його думку, невеликому інвестору на сьогоднішній день, більш вигідно вкласти вільні кошти в комерційну нерухомість, яка на сьогоднішній день більш прибуткова, ніж житлова.

Вигідна інвестиція

Найбільш типовими орендарями/покупцями приміщень на перших поверхах ЖК є продуктові магазини, відділення банків і аптеки – це стандартний мінімальний набір. Крім них в будинку можуть розміщуватися спортивні та фітнес-клуби, кафе, сауни, стоматологічні кабінети, кондитерські, юрфірми, агентства нерухомості, тобто оператори, яким достатньо 100-200 кв. м. Саме такі лоти, за спостереженнями О. Перчак, є найбільш популярними у клієнтів.

При цьому, як підкреслює С. Хоменко, спостерігається зсув інтересу з окремих безіменних приміщень до цілісних комплексів, об’єднаних однією ідеєю. «Наявність в одному комплексі 10-20 різнопрофільних магазинів і салонів, організованих у форматі street retail привертає набагато більше відвідувачів, ніж окремі магазини в різних будинках. Єдине стилістичне рішення фасадів магазинів, наявність бренду комплексу, доповнюють один одного товари і послуги перетворять групу невизначених нежитлових приміщень у якісний і повноцінний торговий центр. А оскільки в більшості випадків середньостатистичний інвестор не в змозі придбати магазин в звичайному торговому центрі, купівля приміщення в продуманому комплексі автономних магазинів є рідкісним випадком для вигідного вкладення інвестицій», – пояснює він.

За даними Ст. Степенко, сьогодні термін окупності комерційної нерухомості при її купівлі в ЖК зріс в середньому з 10 до 15 років. При цьому вартість таких приміщень на 20-25% (рідше – на 30%) вище, ніж квартир у цьому ж ЖК і становить $1,2-4 тис. за кв. м в залежності від місця розташування і якісних характеристик приміщення, а також від класу ЖК.

Орендні ставки на торговельну нерухомість (на першому поверсі) коливаються в межах $15-60 за кв. м, в офісних (2-3 поверх) – $15-20 за кв. м. але при оренді великих лотів (від 100 кв. м) власники готові робити знижки до 10%.

До початку

«Переважно більшість нежитлових приміщень на перших поверхах викупається або бронюється ще до введення будинку в експлуатацію», – розповідає керівник прес-служби компанії «Міськжитлобуд» Галина Богданенко. Як пояснює А. Говорун, заповненість нижніх поверхів об’єкта свідчить, що РК функціонує, і позитивно впливає на продажі. «А по мірі заселення житлового комплексу зростає виручка бізнесу, який придбав комерційне приміщення в об’єкті, і орієнтується на мешканців комплексу як основний ринок збуту», – додає він.

Тому девелопери ще на етапі будівництва намагаються продавати і навіть здавати в оренду такі приміщення. І бажаючі знаходяться, причому, як стверджує Ст. Степенко, це не рідкість, а правило. «Після введення в експлуатацію протягом 2-3 місяців (з яких 1-2 йдуть на ремонт приміщення зазвичай на 95% заповнені операторами», – говорить він.

О. Перчак на прикладі власного проекту підтверджує, що абсолютно всі приміщення в першій черзі були реалізовані ще до введення об’єкта в експлуатацію. Хоча і визнає, що до купівлі на ранніх етапах багато покупців ставилися з обережністю.