Коли в Україні подешевшає житло?

З осені 2008 року жителі України в очікуванні: коли ж квартири подешевшають в рази і будуть продаватися за ціною 90-х рр.: по 20-30, максимум 35 тис. у.е. за столичну однушку.

Однак ціна наполегливо тримається на середній позначці 45 тис. у.е. В цьому році потенційні покупці покладають надії на девальвацію гривні, заморозку іпотеки і як наслідок – попиту, а також – викид додаткового пропозиції з боку банків і компаній.

Економісти і оцінювачі вважають, що доведеться чекати багато місяців. Тим же, хто ще сподівається на допомогу держави, влада обіцяє збільшення фінансування програми іпотечного кредитування “Доступне житло”.

“Гарувати” на квартиру

Молода пара – Світлана та Олександр Жиліни – вже півроку видивляються квартиру в Києві. Нещодавно помістили оголошення з параметрами: однокімнатна, до 50 тисяч.е., на Оболоні, біля метро. За перший же тиждень отримали 10 дзвінків, але їх пропозиції не вразили і вирішили чекати.

Ціни на квартири нижче півсотні – в основному в Святошинському, Солом’янському і Деснянському районах – переважно в п’ятиповерхових будинках. І там можна ще торгуватися, – розповідає Світлана. – Була пропозиція навіть за 40 тис. у.е. – гостинка площею в 30 квадратних метрів на найглибшої Куренівці.

Але після купівлі житла ми плануємо дитину, та п’ятиповерхові будинки для коляски не кращий варіант”. Умова “Оболонь, метро” продиктовані життєвою і фінансовою необхідністю. Оскільки повної суми у пари немає (близько половини суми) – доведеться докредітовиваться, а значить – активно працювати, бути максимально мобільним і в теж час економить на транспорті.

Після погашення боргу молода сім’я сподівається на розширення житлоплощі. Продати ж легше і вигідніше квартиру біля метро. Тому родина чекає кінця року і збирає гроші.

А чи є продажі?

Сьогодні справжніх покупців – тих, які розраховуються готівкою, – на ринку 5-10%. Інші угоди проходять з участю наявної нерухомості: збільшення житлової площі або навпаки – сім’я роз’їжджається і більшу квартиру розмінює на гостинки.

Розповідає голова правління Спілки консультантів з нерухомості Віктор Несін: “Сьогодні однозначно ринок покупця: один бажаючий на 20 квартир”. І хоча кількість угод купівлі-продажу зростає (за даними агентства нерухомості SV Realty за лютий у столиці було продано 1711 квартир на вторинному ринку і в новобудові, тоді як за січень – 947), але значного підйому не передбачається.

“Основними покупцями є представники дрібного і середнього бізнесу, прибутковість якого зараз різко впала і буде залишатися на низькому рівні і в найближчій перспективі”, – пояснює начальник відділу інформаційного забезпечення групи компаній “УВЕКОН” Анастасія Іліч.

Чому зниження цін можливо, але малоймовірно?

У минулому році ціна на житло в столиці коливалася в межах 5-8%. А якщо порівнювати з докризовим у гривнях вони не особливо змінилися, подешевшали пропорційно зростанню курсу долара. Правда, падіння – лише четвертий рік, а зростання цін тривав удвічі довше.

До кінця року українці очікують девальвації гривні, що на руку власникам невеликих валютних запасів. Міжнародні резерви НБУ становлять: $31,8 млрд. наприкінці грудня, $31,4 млрд. за підсумками січня і $31,0 на 1 березня. Основні витрати – розрахунки за газ та обслуговування кредиту від МВФ.

“По мірі того як обсяг резервів буде опускатися ближче до рівня, який розглядається як мінімально допустимий (тобто покриває сукупний імпорт товарів і послуг за три місяці, що становить близько $26 млрд.), девальваційні очікування, ймовірно, будуть рости”, – вважає економіст ІК “Трійка Діалог Україна” Ірина Піонтковська.

Але чемпіонат з футболу, напевно, збільшить обсяги валюти в країні. Більше доларів буде залишатися, якщо вдасться домовитися з Росією про розрахунки за газ в рублях. Ну і металурги в жаркий сезон будуть продавати за валюту більше металу, ніж у січні-лютому. До кінця року економісти прогнозують курс гривні до долара на рівні 8,5.

Не матиме впливу на ринок і закладена нерухомість. Хоча за оцінками колекторів та Української національної іпотечної асоціації проблемними є 27-30% виданих іпотечних кредитів.

Але розпродавати майно банки не поспішають: законодавче поле так і залишилося неврегульованим (покупцеві доведеться самому судиться з попередніми власниками) і фінансової вигоди фінустановам найчастіше ніякої.

Зі свого боку і власники житла не поспішають позбутися від нього. Його можна здавати, тим більше, що оренда в минулому році подорожчала на 10-15%, а попереду ще чемпіонат з футболу, на який багато хто чомусь розраховують.

Доступне житло

В цілому, оцінювачі і брокери очікують 5%-го коливання цін на житло. А це, по суті, в межах статистичної похибки. Тобто низькі ціни за строковими продажу зустрічаються і зараз.

Помітно дешевшають і торгуються трикімнатні квартири та житло дорожче 70 тисяч.е. “Яку б ціну не вказував продавець – приходьте і пропонуйте свою, хай і значно нижче. Семеро відмовляться, а восьмий може погодитися”, – резюмує Віктор Несін.

Між тим влада обіцяє, що з травня запрацює програма іпотечного кредитування в Україні “Доступне житло”.

Згідно з цією програмою, вартість кредитів для людей буде становити не більше ніж 2-3%, решта має компенсувати банкам держава. Строки таких кредитів будуть розраховані на 10-15 років.

Проте сподівання українців на доступне житло (та й то – обмеженого числа) знову можуть впертися в банальну нестачу грошей в казні, як не раз вже бувало раніше.