Коли прийде час вигідної покупки офісу в столичній новобудові?

Невисокі ціни на квадратні метри в новобудовах економ-класу дозволяють підприємцям придбати власний офіс за розумну ціну.

На ринку столичних новобудов налічується не менше десятка об’єктів, вартість квартир в яких стартує від $30 тис., а комерційних площ — від 8 тис. грн/кв. м. Для підприємців та інвесторів це можливість відносно недорого придбати приміщення з відповідним рівнем комфорту, характерним для новобудов. Але разом з тим не всі об’єкти підійдуть підприємцям, а в деяких випадках забудовники замовчують про ряд нюансів.

Перспективна периферія

Квартири в новобудовах економ-класу, як правило, малометражні. Площі однокімнатних квартир від 30 кв. м, а норма для двокімнатних — 45-70 кв. м. Один з «рекордсменів» — РК «Флагман», в якому пропонуються однокімнатні квартири площею 26 кв. м за ціною від $23,6 тис.

Невеликий метраж — не єдина причина низьких цін. «Якщо говорити про передмісті і спальних районах Києва, то дешевизна тутешніх новобудов залежить від цілого ряду факторів, — коментує Руслан Марусик, директор агентства нерухомості MDIGroup. — Серед них помірна вартість земельної ділянки, а також мінімальний час і витрати на оформлення дозвільної документації. Будівельні роботи на таких об’єктах досить прості і не потребують використання специфічного дорогого устаткування і матеріалів».

Більшість економново-будівництв розташоване якщо не на околиці столиці, то, як правило, вдалині від центру. Характерні приклади — житловий комплекс «Нова хвиля» в районі Ленінградської площі з квартирами від 24 кв. м, «Ліпінка» по вул. Замковецькій (Сирець), «Флагман» в пер. Лобачевського, 7 (Дніпровський р-н), «Сосновий бір» (масив «Новобіличі») з квартирами за ціною від $23,4 тис., «Перлина Троєщини» та ін.

Втім, для малого бізнесу таке розташування може стати перевагою. «Більшість недорогих об’єктів знаходиться в спальних або нових районах, де ще немає розвиненої інфраструктури, а отже, нижче конкуренція в сфері послуг та роздрібної торгівлі, — розповідає Оксана, менеджер з продажу ЖК «Сосновий бір». — Тому в новобудовах вигідно відкривати аптеки, невеликі продовольчі магазини, перукарні і т. д.».

Хто не встиг, той запізнився

Якщо проекти комплексів бізнес-класу передбачають велику кількість комерційних площ на перших поверхах і в підвальних приміщеннях, то в бюджетних новобудовах таких приміщень мінімум. У декількох активно рекламуються, але ще не добудованих об’єктах комерційні площі були вже продані. Як правило, це підвальні і напівпідвальні приміщення площею від 40 кв. м і більше. Крім того, найбільш доступні варіанти викуплені або ж знаходяться в новій черги будівництва, на початковій стадії готовності. Щоб встигнути, потенційному покупцеві потрібно купувати комерційні квадратні метри ще на етапі фундаменту, а значить, ризикувати — бути готовим до затягування термінів здачі і заморожування коштів на тривалий час.

Для комерційних площ передбачені окремі прайси, які вище, ніж для звичайних квартир. За словами продавців, хорошим пропозицією для новобудов економ-класу вважається ціна комерційної нерухомості на рівні 9 тис. грн/кв. м, однак є й дешевші варіанти. У ЖК по вул. Закревського, 93а в середині червня були в наявності офісні приміщення від 8628 грн/кв. м, а також офіси-студії на верхніх поверхах площею 66 кв. м за ціною від 6723 грн/кв. м.

Дорожче коштують приміщення, призначені для роздрібної торгівлі. У новому житловому будинку по вул. Олени Пчілки, 5 (ст. м. «Позняки») таке приміщення площею 91,60 кв. м продається за 11 145 грн/кв. м. Нижча ціна може опуститися, якщо мова йде про приміщення площею від 100 кв. м. Крім того, діє стандартне правило: чим ближче терміни здачі об’єкта, тим вище ціни ще не проданих приміщеннях.

Деякі проекти бюджетних новобудов і зовсім не передбачають наявності комерційних площ. Наприклад, відсутність таких приміщень декларується в житловому комплексі малоповерхової забудови «Ліпінка». За словами забудовника, це зменшить трафік і створить переваги для мешканців. У таких випадках можна переобладнати під комерційне використання невеликі квартири на перших поверхах. Але такий варіант підійде не для кожного бізнесу. В квартирі-офісі можна комфортно розмістити невелику веб-студію або нотаріальну контору, але з переобладнанням під магазин чи аптеку можуть виникнути складності, в першу чергу юридичні.

Купівля на виріст

Незважаючи на порівняно доступні ціни, підприємці не поспішають скуповувати площі в новобудовах економ-класу. За словами продавців, основними покупцями комерційних площ і квартир, які можна зручно використовувати під офіс, виступають приватні інвестори. Проблема в тому, що навіть $30-50 тис. часто виявляються непідйомною сумою для малого бізнесу, постійно потребує оборотних коштах. А особливо вигідними умовами щодо розстрочення забудовники покупців не балують. Головний недолік пропозицій — перший внесок в розмірі 50% та більше, а також невеликі терміни розстрочки, нерідко складові всього один-два роки. Тому покупка доступна лише тим, хто може вкласти велику суму відразу або розглядає таке приміщення як інвестицію.

Ключовим фактором для покупки найчастіше стає близькість до транспортних шляхів. Нерідко забудовники вказують в рекламі не тільки поточні розв’язки, але й заплановані на найближчі роки залізниці і станції метро. Так, покупцям квартир в житловому комплексі «Ліпінка» у перспективі обіцяють відкриття станції метро «Мостицька», а також спорудження нової дороги. «Якщо говорити про економічну складову, то найбільш перспективним кроком вважається придбання чи оренда нерухомостіі, розташованої неподалік метро та транспортних розв’язок, — підкреслює Руслан Марусик. — Невеликі компанії насамперед цікавляться, ціною і розташуванням, наприклад, близькістю до конкретних станцій метро, що і стає визначальним фактором. Далі все залежить від специфіки конкретного бізнесу: для магазинів необхідно розташування на перших поверхах і окремий вхід, для офісів невеликих компаній це не настільки важливо».

В цілому експерти вважають, що ціни на первинному ринку нерухомості навряд чи продовжать знижуватися, а отже, момент для покупки або укладення довгострокових орендних контрактів зараз найбільш вдалий. Стабільність цін відзначає агентство SV Development, фахівці якого навіть допускають можливість їх зростання на 10%, правда, не раніше осені. Влітку ціни традиційно можуть знизитися ще на 0,5–1%.