Кілька корисних порад покупцеві новобудови на етапі будівництва

Якщо після ознайомлення з численними публікаціями в ЗМІ про ошуканих “дольщиках” Ви все ж таки зважилися на серйозний крок – придбання квартири на етапі будівництва, то радимо виконати кілька правил, які дозволять мінімізувати ризики при придбанні житла в такий спосіб.

Правило 1. Перевірка забудовника і інвестпроекту

Для того щоб вступити у правовідносини з застройщиком, необхідно зібрати максимально можливу і вичерпну інформацію про нього. Виконання цього правила включає в себе наступні дії:

  • Отримання витягу з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб – підприємців. Даний документ, виданий державним реєстратором за заявою встановленої форми, розкриє інформацію, зокрема, про найменування, ідентифікаційний код, місцезнаходження, керівника, розмірі статутного капіталу та стан забудовника, статус відомостей про нього, покаже відомості про дату реєстрації рішення засновників (учасників) або уповноважених ним органів про припинення забудовника (якщо таке є) і т. д.
  • Отримання витягів з реєстрів іпотек, обтяжень рухомого майна та заборони відчуження об’єктів нерухомого майна. Дані документи можна отримати у будь-якого нотаріуса або у філії Державного підприємства “Інформаційний центр” Міністерства юстиції України. Необхідно тільки знати податковий номер забудовника, його юридична адреса, адреса об’єкта нерухомості, що будується.

При цьому витягу з реєстру іпотек та реєстру заборон відчуження нерухомого майна слід брати як за юридичною адресою забудовника, так і за адресою споруджуваного об’єкта. Зазначимо, що ця послуга платна. Але при цьому дані витягу дадуть дуже корисну інформацію про накладені арешти або заборони відчуження будь-якого рухомого або нерухомого майна забудовника, наявність або відсутність у забудовника податкової застави, наявність або відсутність у забудовника застав (іпотек) рухомого (нерухомого) майна, а відповідно – кредитів банків чи інших фінансових установ.
У разі якщо серед кредиторів забудовника є банки, шанси отримати свою квартиру мінімальні. Практика показує, що за дуже невеликий проміжок часу діяльності забудовника записів про обтяження у зазначених реєстрах збирається значна кількість – це має змусити замислитися інвестора про доцільність інвестування своїх коштів, оскільки існують ризики звернення стягнення на заставлене майно, що може призвести до непередбачуваних небажаних наслідків для вкладених коштів інвестора.
Перевірка забудовника за Єдиним реєстром судових рішень. Цей ресурс дозволить Вам вивчити всю судову історію забудовника.
Вивчення установчих документів забудовника та дозвільної документації: статут; свідоцтво про державну реєстрацію – якщо реєстрація забудовника була проведена до 07.06.2011 року, після зазначеної дати – виписка з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб – підприємців; довідка з Єдиного державного реєстру підприємств, організацій, установ; довідки з податкової про взяття на облік платника податків за формою 4-ОПП; повідомлення з Пенсійного фонду України про взяття на облік платника єдиного соціального внеску; ліцензія на провадження будівельної діяльності. Зазначимо, що для інвестора бажано, щоб залишковий строк дії ліцензії не був дуже малий: загальний термін – п’ять років, для суб’єктів, які отримують ліцензію вперше – три роки.

Накласти арешт чи заборону на відчуження згідно з чинним законодавством також можливо і на об’єкт незавершеного будівництва.

Крім збору інформації про забудовника, необхідно поцікавитися і про самому інвестиційному проекті, а саме:

  • правомірність одержання забудовником земельної ділянки для будівництва та правовий режим користування ним. Для отримання такої інформації доцільно звернутися в місцеву адміністрацію з питанням, виділявся взагалі забудовнику земельну ділянку під будівництво житлового будинку. Також необхідно з’ясувати, передавався чи земельну ділянку у власність забудовнику або в користування. У разі якщо земельна ділянка знаходиться у власності забудовника, інвестору необхідно буде перевірити наявність державного акту на землю, особливу увагу приділити цільового використання ділянки, яка має бути зазначено у вказаному вище акті на землю. Якщо ділянку передано забудовнику у користування, то в подальшому інвесторам-співвласникам доведеться викупити земельну ділянку, на якій буде побудований об’єкт, що пов’язано зі значними матеріальними і тимчасовими витратами;
  • попередня “інвестиційна” історія забудовника. Потенційному інвестору варто було б поцікавитися, чи реалізував забудовник хоча б один інвестпроект.

Правило 2. Перевірка умов договору

При укладанні договору про придбання новобудови на етапі будівництва звертаємо увагу потенційних інвесторів на наступне:

  • Закон України “Про інвестиційну діяльність” передбачає, що інвестування та фінансування будівництва об’єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва (ФФБ), фонди операцій з нерухомістю (ФОН), інститути спільного інвестування, а також шляхом випуску цільових облігацій, виконання зобов’язань за якими забезпечується одиницею такої нерухомості, відповідно до законодавства. Інші способи фінансування будівництва таких об’єктів визначаються виключно законами. Даною нормою Закон був доповнений 29.06.2010 року.

Таким чином, висновок «інвестиційних» договорів безпосередньо з забудовниками на даний момент законодавством заборонено. Як показує практика, не рідкісні випадки, коли забудовники досі пропонують інвесторам безпосередньо підписати з ними договори. Рекомендуємо після такої пропозиції відмовитися від будь-якого співробітництва з ними.

Що стосується тих договорів, які укладені до 29.06.2010 року і пролонгуються додатковими угодами до сьогоднішнього дня, то тут діє конституційний принцип: закон зворотної сили не має.

Договір, який укладає інвестор відповідно до Закону України “Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю” називається договором управління майном. Коротка характеристика договору і ключові моменти, на які слід звернути увагу:

1) Предмет договору: за даним договором засновник управління передає управителю у довірчу власність майно з метою досягнення визначених ним цілей та встановлює обмеження щодо окремих дій управителя з управління цим майном. Для фонду фінансування будівництва – це договір про участь у ФФБ, а для фонду операцій з нерухомістю та системами ФОН-ФФБ – договір про придбання сертифікатів ФОН.

Предмет договору повинен бути чітко закріплений в договорі: номер квартири, її площа, поверх, місце розташування на плані-схемі, чіткий адресу будинку. Крім того, потрібно звернути увагу на терміни. Слід розрізняти термін закінчення будівництва, термін здачі в експлуатацію будинку та термін оформлення права власності на інвестора. Як правило, в договорах закріплюють лише терміни здачі будинку в експлуатацію, які в більшості випадків не дотримуються. Але навіть при здачі будинку в експлуатацію інвестори продовжують дуже довго чекати оформлення свого права власності на квартиру. Тому дуже важливо, щоб у договорі були прописані не тільки дані терміни, але і відповідальність забудовника за порушення строків закінчення будівництва, строків здачі в експлуатацію, термінів оформлення права власності на інвестора, і що найголовніше – порядок виплати штрафних санкцій у разі їх порушення.

Ще один незначний нюанс, на який слід звертати увагу, – це шрифт договору. Все, що надруковано шрифтом менше 12 розміру, повинно викликати у інвестора перші підозри в прозорості і чесності даного забудовника.

2) Суб’єктний склад: управитель – фінансова установа, яка отримала ліцензію/дозвіл на проведення цієї діяльності та статутний капітал якого становить не менше 1 мільйона євро, який повинен бути сплачений виключно грошовими коштами до початку залучення коштів від інвесторів (засновник управління); засновник управління – особа, яка передає майно управителю в довірчу власність.

У свою чергу, управитель повинен укласти з забудовником договір. Останній регулює взаємовідносини управителя із забудовником щодо організації спорудження об’єктів будівництва з використанням отриманих в управління управителем коштів та подальшої передачі забудовником об’єктів інвестування засновникам управління майном, а також полягає у випадках, передбачених законодавством. Тому для інвестора при укладанні договору за схемою участі у ФФБ бажано перевірити, полягав чи управителем взагалі договір із забудовником.