Історія іпотеки. Як все починалося

Цим матеріалом ми відкриваємо цикл пізнавальних статей, які познайомлять нас зі світом нерухомості з часів його зародження.

Термін “іпотека” вперше з’явився в Греції на початку VI ст. до н. е. (його ввів архонт Солон) і був пов’язаний із забезпеченням відповідальності боржника перед кредитором певними земельними володіннями (спочатку в Афінах заставним забезпеченням служила особистість боржника, якому у випадку невиконання зобов’язання загрожувало рабство).

Для цього оформлялися зобов’язання, а на кордоні належить позичальникові земельної території ставився стовп із написом про те, що зазначена власність служить забезпеченням претензії кредитора в наименованной сумі. На такому стовпі, що отримав назву “іпотека” (від грец. hypotheka — підставка, підпірка), відзначалися всі борги власника землі.
Пізніше для цієї мети стали використовувати особливі книги, що називалися іпотечними. Вже в Стародавній Греції забезпечувалася гласність, що дозволяла кожній зацікавленій особі безперешкодно упевнитися в стані даної земельної власності.

Новий розвиток інститут іпотеки одержав у Римській імперії. У I ст. н.е. створювалися іпотечні установи, які видавали кредити під заставу майна приватним особам.

У період правління імператора Антонія Пія (II ст. н. е..) було розроблено особливе законодавство для іпотечних банків, які існували поряд з іншими спеціалізованими банками, а також іншими кредитними установами — прообразами ощадкас і ощадних асоціацій.

Держава часто надавала велику підтримку іпотечному кредитуванню. Так, при імператорі Траяні були створені спеціальні фонди для підтримки вдів і сиріт, які надавали іпотечні кредити під 5% річних (аналогічні фінансові системи були утворені в Росії в XIX ст., правда підтримка, в основному, адресувалася представникам дворянського стану).

Інститут іпотеки протягом відносно невеликого часу пройшов шлях еволюції від фидуции (від лат. fiducia угода на довірі, довірча угода) до більш прогресивної стадії — пігнуса (від лат. pignus — неформальна застава) і далі — до іпотеки.

При Фидуции об’єкт застави переходив у власність кредитора, причому останній мав право або повернути нерухомість боржникові після виконання договору, або продати її, відмовившись від грошової вимоги.
Договір пігнуса передбачав передачу нерухомості вже не у власність, а у володіння нею як гарантію кредитного зобов’язання. Кредитор не мав права залишати предмет застави у себе і міг продати майно лише у разі невиконання боржником взятих зобов’язань, повертаючи різницю між продажною ціною і залишком боргу позичальника.

Становлення класичного інституту іпотеки було пов’язано зі зміною політико-економічних умов того часу: ослаблення рабовласницького господарювання і масова передача земель орендарям. Спочатку нова форма застави поширювалася на знаряддя праці, які орендарі земель в силу об’єктивних причин не могли передати власникам земель (латифундистам). Пізніше в іпотеку почала передаватися і нерухомість.

При іпотеці майно залишалося у володінні боржника, а кредитор отримував право витребувати закладаємо річ з подальшим її продажем з торгів і компенсацією з вирученої суми залишку боргу позичальника. Приблизно в такому вигляді інститут застави існує до цього часу. Поряд з іпотекою, яка виникає на підставі домовленості сторін, вводилися різноманітні легальні іпотеки, які діяли на підставі закону (іпотека інвестора на інвестиції, іпотека на майно неплатника податку, іпотека на майно опікуна, іпотека дружини на майно чоловіка і т. д.). З’явилися іпотеки, субординовані за часом виникнення (в силу договору) або за ступенем їх важливості (в силу закону). Розвивався наступна застава однієї і тієї ж нерухомості декільком особам.

Роль держави у дотриманні прав учасників іпотечних угод була велика. Досить складні по структурі угоди вимагали контролю і регулювання, налагодженої реєстраційної системи. У зв’язку з ослабленням цих державних функцій із заходом епохи Стародавнього світу, інститут іпотеки перестав існувати протягом кількох століть, перш ніж з’явитися знову в середньовічному європейському законодавстві.

У Німеччині вона з’являється не раніше XIV століття; у Франції з кінця XVI століття діяла негласна іпотека. Іпотека поширювалася на нерухомість (як правило, маєток), незалежно від зміни власника і вже тоді була надійним речовим правом, але тільки після внесення спеціального запису про іпотеку в особливу книгу.