Іпотеки заради…

Майже всі сегменти ринку кредитування досягли докризових обсягів, крім іпотечного…

За даними НБУ, сукупний портфель іпотечних кредитів українських банків за січень — серпень 2011 р. скоротився на 4,5 млрд грн. Це означає, що “старі” кредити гасяться швидше, ніж видаються нові. В результаті, на 1 вересня іпотечний портфель становив 77,4 млрд грн. Таким чином, за три роки кризи він зменшився майже на 25%.

Де градація

Відзначимо, що якщо до кризи іпотечні програми розвивали близько 90 банків, то зараз їх пропонують лише приблизно 40 фінустанов. При цьому кількість видаваних кредитів зменшилася у 7-8 разів.

“До кризи ми видавали щодня 500-600 кредитів. Зараз — 60-80″, — констатує Павло Матіяш, виконавчий директор Української національної іпотечної асоціації (УНІА; г. Київ; з 2003 р.; 50 членів). Що говорити, якщо один з лідерів ринку посткризової іпотеки — “ВТБ Банк” — за 9 місяців 2011 р. видав трохи більше 600 іпотечних позик на загальну суму близько 140 млн грн. (середня сума кредиту — 233 тис. грн.).

Причому такі показники були забезпечені завдяки акційній програмі, що діяла протягом трьох літніх місяців. Для порівняння: споживчих кредитів готівкою за цей період банк видав на 440 млн грн., автокредитів — на 320 млн грн. Таким чином, серед сегментів роздрібного кредитування іпотечне поки є явним аутсайдером.

Основна причина низького попиту на житлові кредити — їх дорожнеча. Процентні ставки по них так і не знизилися до прийнятного рівня. Так, зараз кредити на придбання нерухомості пропонуються за ставками не нижче 15% річних. Однак під таку ставку можна взяти тільки іпотечний кредит на короткий термін — до 5 років.

По суті, подібний позику насилу можна назвати іпотечним. Позика на таких умовах згодиться хіба що покупцеві, якому не вистачає $5-10 тис. до необхідної для покупки квартири суми, що становить близько 10% вартості нерухомості.

Номінальна ж процентна ставка за іпотечним кредитом на строк до 20 років з власним внеском не менше 20% вартості житла складе 15,5-18,5% річних. При цьому одноразові комісійні в нинішніх умовах складають 0,99-2% суми кредиту.

Самі банкіри визнають, що обслуговування іпотечного позики зі ставкою не вище 15% річних є непосильним завданням навіть для представників середнього класу. Масова ж видача житлових кредитів можлива тільки тоді, коли середньоринкова ставка не перевищує 12% річних.

З урахуванням поточної ситуації на банківському ринку (відтік депозитів, дефіцит ліквідності) говорити про зниження іпотечних ставок найближчим часом просто недоречно. Швидше, спостерігається зворотна тенденція. Останнім часом слідом за підвищенням ставок по депозитах громадян дорожчає і іпотечне кредитування.

Наприклад, станом на 12 жовтня 2011 р. такий індикатор вартості кредитів, як “Індекс КредитМаркет Іпотечний” (розраховується компанією “КредитМаркет” (Київ р.; з 2008 р.; 250 чол.)), склав 20,37% річних.

Для порівняння: на початку липня, коли даний показник тільки почав розраховуватися, його значення становило 19,22% річних. Даний індикатор відображає ефективну (реальну) ставку за іпотечними кредитами з урахуванням всіх супутніх витрат (страхування, оформлення тощо) і розраховується на основі позик, наданих на купівлю квартир на вторинному ринку. Приймаються до уваги ті позики, в яких позичальник оплачує 30% вартості житла, а термін кредитування становить 10 років.

Відлуння минулого

Варто відзначити, що більшість банків готові кредитувати тільки купівлю житла на вторинному ринку. При цьому фінансування покупок населенням ще не існуючих квартир у споруджуваних об’єктах практикується вкрай рідко. Такі кредити видаються тільки в тому випадку, якщо об’єкт має яке-небудь відношення до банку (або до його власників) та якщо банк зацікавлений в його добудову.

Портфель ипотечных кредитов

Наприклад, досить поширеною є ситуація, коли банки конфіскують об’єкти незавершеного будівництва, які виступали забезпеченням під кредити забудовникам. Втім, останнім часом забудовники, щоб стимулювати продаж квартир, готові самі пропонувати потенційним покупцям програми розстрочки.

Перевагою таких пропозицій, порівняно з банківською іпотекою, є більш низька процентна ставка, іноді взагалі дорівнює нулю. Основний недолік — це короткий термін розстрочки, який зазвичай не перевищує п’яти років.

Треба сказати, що банки дуже обережно підходять до видачі нових іпотечних кредитів ще й тому, що досі дає про себе знати “погане” якість портфеля кредитів, виданих до кризи. За словами Павла Матяша, проблемна заборгованість по іпотечному кредитуванню все ще оцінюється приблизно в 30% портфеля.

Банки, які до кризи були лідерами на іпотечному ринку, роблять радикальні кроки для “розчищення своїх балансів від таких позик. Нещодавно стало відомо, що УкрСиббанк виставив на продаж портфель забезпечених іпотекою позик приблизно в $1 млрд (8 млрд грн.).

Це буде перша велика ринкова угода з продажу іпотечного портфеля. Експерти оцінюють можливу вартість транзакції в 20% від суми продаваних проблемних боргів. Інший іпотечний лідер — ОТП Банк, починаючи з 2010 р. продав спорідненої факторингової компанії проблемну заборгованість більш ніж на 5 млрд грн.

Втім, перспективи чергової девальвації гривні можуть ще більше погіршити якість іпотечного портфеля, адже три чверті заборгованості, як і раніше, номіновані у валюті.

Державна доля

Банкіри і чиновники вважають, що іпотечне кредитування необхідно стимулювати за рахунок державних програм. Останнім часом чиновники активно обговорюють можливості компенсації з держбюджету частини відсоткової ставки за іпотечними позиками. Щоправда, в проекті Держбюджету-2012 на ці цілі передбачено лише 111 млн грн.

Активізувалися також і державні іпотечні відомства. Так, Державна іпотечна установа (ДІУ) влітку відновило програми кредитування населення на покупку квартир у новобудовах, зведених на кошти даної установи.

До цього ДІУ через банки кредитувала тільки забудовників. Нещодавно ж воно оголосило про відновлення рефінансування банків під програми кредитування купівлі нерухомості на вторинному ринку. За словами Віктора Миргородського, голови правління ДІУ, його відомство в серпні-вересні 2011 р. вже викупило в банків-партнерів понад 120 іпотечних кредитів приблизно на 60 млн грн. (середній розмір одного кредиту — 500 тис. грн.).

Крім того, до кінця 2011 р. ДІУ готове направити до 500 млн грн. на рефінансування житлових іпотечних кредитів, виданих банками населенню. За рахунок цих коштів будуть викуплені 1,5 тис. кредитів. Пан Миргородський також повідомив плани ДІУ на найближчі роки.

За його словами, в 2012 р. банки отримають від ДІУ ресурси в розмірі 2,8 млрд грн., продавши останньому 8 тис. раніше виданих іпотечних кредитів. До 2015 р. планується наростити кількість кредитів, що видаються за програмою ДІУ, до 20-25 тис. штук. Зараз іпотечна установа рефінансує банки під 11% річних і рекомендує їм кредитувати кінцевих позичальників під ставку не вище 15% річних на термін до 30 років.

Нинішня активізація ДІУ пояснюється можливою появою конкурентної організації вже в найближчому майбутньому. Нагадаємо, що влітку цього року державний Ощадбанк за підтримки банківського регулятора ініціював створення нової іпотечної держструктури під робочою назвою “Агентство з рефінансування іпотеки”.

За наявною інформацією, структура буде займатися приблизно тим же, що зараз робить ДІУ, — викуповувати у банків іпотечні кредити і під їх забезпечення випускати іпотечні облігації. Залучені кошти будуть направлятися на викуп нових іпотечних портфелів. Зазначимо, що перший випуск таких паперів планувався на осінь поточного року, проте був відкладений, так як досі не узгоджений статут Агентства.

Крім Ощадбанку засновниками виступлять й інші держбанки — Укрексімбанк, Укргазбанк і банк “Київ”. За словами Сергія Подрєзова, голови правління Ощадбанку (Київ р.; з 1991 р.; 38 тис. чол.), обсяг дебютного випуску іпотечних облігацій складе до 500 млн грн.

Раніше чиновники декларували, що запуск нової схеми рефінансування іпотечних програм дозволить знизити відсоткову ставку за іпотечними кредитами для кінцевих позичальників до 12% річних.

Реалізація таких амбітних планів вельми сумнівна. Справа в тому, що на ринку відсутня довгостроковий гривневий ресурс, який можна було б залучити під 8-10% річних. Навіть середньозважена дохідність ОВДП становить близько 12% річних.