Іпотека під 2-3%: пятдесят тисяч квартир або зростання інфляції

В Україні з травня повинна стартувати програма іпотечного кредитування купівлі доступного житла під 2-3% річних строком на 10-15 років. За задумом Президента Віктора Януковича, який особисто озвучив цю ініціативу, різницю між заявленою ставкою і ставкою комерційних банків компенсувати останнім буде держава. Експерти не вірять в реальність ідеї і вважають подібні заяви політичною пропагандою.

Очікується, що через 2-3 тижні механізм реалізації цієї програми представить на розгляд уряду Міністерство регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства. Поки про деталі відомо небагато, але, треба думати, в програмі знайдуть відображення завдання, окреслені прем’єр-міністром Миколою Азаровим — зробити іпотеку доступною для родин із сукупним доходом близько 4 тис. грн. і вдвічі збільшити обсяги іпотечного кредитування. На його думку, для досягнення мети необхідно знайти довгострокові кредитні ресурси, а їх джерелами стануть державний і місцеві бюджети, державні та комерційні банки, а також інвестори.

Поки розробник програми мовчить, можливі фігуранти «нової іпотеки» — Державна іпотечна установа (ДІУ) і Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву вже висловили готовність брати в ній участь. Керівники обох структур сходяться на думці, що програма повинна торкнутися, насамперед, черговиків, а також малозабезпечених людей, кому не під силу потягнути 70% вартості квартири по програмі «Доступне житло». І навіть, незважаючи на те, що програма — не для всіх, її реалізація оцінюється в мільярди гривень.

ДІУ: бюджет не витримає навантаження

У Державній іпотечній установі вважають логічним надання йому ролі виконавця програми. На думку голови правління ДІУ Віктора Миргородського, заявлені ставки досягти реально. «Те, що сказав Президент, — цілком, з нашої точки зору, реальні речі. На сьогоднішній день ми вже надали Кабміну наші пропозиції, спрямовані на те, щоб зробити іпотеку під 2-3%», — сказав він.

Керівник установи пропонує піти не шляхом компенсації ставки банкам, а домогтися низьких ставок з допомогою збільшення статутного фонду ДІУ. «З допомогою статутного фонду, з якого уряд не вимагає якихось дивідендів, ми могли б дуже дешево видавати кредити і опуститися до 2-3%. Ми прораховували цю ситуацію: статутний фонд – нуль (нульова вартість – авт.), а під 2-3% через банки безпосередньо ці кредити доходять до кінцевого споживача», — пояснив Миргородський.

При цьому, за словами керівника ДІУ, буде створено актив на поворотній основі. За підрахунками ДІУ, якщо щороку виділяти по 2-3 млрд. грн., то за 5-10 років можна «кардинально вирішити проблему, пов’язану із забезпеченням доступним житлом громадян України». Миргородський вважає, що держбюджет не винесе такого навантаження, якщо безповоротно виділяти кошти на компенсацію ставки комерційним банкам. «Президент пропонує компенсувати, але це дуже велике навантаження на бюджет… Безповоротне отримання грошових коштів з бюджету, мені здається, держава на сьогоднішній день дозволити собі не може, так як потрібно виділяти щороку 2-3 мільярди. Де їх взяти банкам на компенсацію?», — підкреслює голова правління ДІУ.

Держфонд: 3% прописані в законі

Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву також бажає взятися за цю програму. Як варіант голова правління фонду Леонід Рисухін вважає можливим збільшити частку компенсації відсоткової ставки кредитів комерційних банків молодим сім’ям та одиноким молодим громадянам. Приміром, на сьогодні фонд компенсує 7,75% ставки комбанків, але може більше, щоб людина платила тільки 2-3%. Правда, поки фонд не укладає нових договорів за даною програмою, оскільки існує заборгованість перед позичальниками за попередні роки.

Серед інших можливих механізмів реалізації «нової іпотеки» він бачить збільшення статутного капіталу фонду. До того ж Закон «Про внесення змін у деякі законодавчі акти України щодо посилення відповідальності та вдосконалення державного регулювання у сфері містобудівної діяльності» (№4220, який набув чинності 19 січня п. р.) дозволяє фонду кредитувати населення для покупки квартири за програмою «Доступне житло» під 3% річних. Знову ж таки, залишилося прописати механізми та передбачити кошти в бюджеті.

«Чи дати більш дешевий ресурс шляхом збільшення статутного капіталу або фонду, або ДІУ, або дати 3% річних за законом №4220, який визначає, що при наявності бюджетних коштів виконавець програми «Доступне житло» має право під такий відсоток давати кредити», — зазначає Рисухін.

На його думку, в разі реалізації останнього варіанту 20% вартості житла покупець повинен внести сам, на 50% можна запропонувати іпотечний кредит під 3% річних, 30% вартості складе безповоротна субсидія держави. У той же час, у разі збільшення статутного капіталу фонду, наприклад, на 1 млрд. грн., установа могла б видати 3,5-4 тисячі кредитів на придбання житла за ставкою 3% річних. «Якщо нам збільшити статутний фонд, припустимо, на 1 млрд. грн., то ми могли б десь від 3,5 до 4 тисяч кредитів дати з відсотковою ставкою, яку визначить уряд чи держава», — уточнив Рисухін, зазначивши, що ДІУ дані кошти спрямував на рефінансування банків, тоді як фонд працює на роздрібному ринку.

Віртуальні відсотки

Революційна ідея Президента (уявіть, середня ефективна ставка по іпотеці комерційних банків — 20,5%, за участю ДІУ – 15%, плюс недосяжна «доступна» у 10% річних) викликала скепсис експертів.

«Це більше політична пропаганда, т. к. 2-3% для України у найближчі два роки – нереально, враховуючи, що зараз Агентство з рефінансування житлових кредитів, створеного «Ощадбанком» і «Укрексімбанком», збирається випускати першу емісію своїх п’ятирічних облігацій під 10-11% річних. Експерти ринку цінних паперів дуже скептично ставляться до попиту на такі папери, тому що навіть за облігаціями внутрішньої позики ставка сягає 13,5% річних», — говорить начальник відділу бенчмаркінгу компанії «Простобанк Консалтинг» Володимир Паюк.

З не меншою недовірою налаштовані банкіри і по відношенню до зростання ринку іпотечного кредитування. Банки не готові ризикувати «довгими» грошима, а населення не платоспроможне брати в борг під 15-35%, констатувала генеральний директор групи компаній «Прімоколлект» Ева Закович. «Реальна ціна іпотеки — понад 18%. Якщо 3% буде платити населення, а решта 15% перекласти на державу, то ніякий бюджет не витримає. З цієї причини говорять, що цим займуться державні банки. Я не заздрю цим банкам, тому що реальна різниця… — ризики, які вони додатково будуть брати на себе», — підкреслює президент Асоціації українських банків Олександр Сугоняко.

Експерти підрахували, що якщо в цьому році на компенсацію процентних ставок з нинішніх 18% до 3% банкам направити 2 млрд. грн., то можна видати кредити на купівлю 50 тисяч квартир (за умови 35% першого внеску). Для порівняння: в Україні на сьогодні видано 450 тис. іпотечних кредитів.

«Але ця програма повинна бути довгостроковою. На кожні наступні 15 років держава, щоб, як мінімум, залишитися на тому ж рівні, має залучати 2 млрд. грн.», — вважає виконавчий директор Української національної іпотечної асоціації Павло Матіяш.

Не дивно, що головне підмога для скептиків — джерела фінансування нової програми, адже в бюджеті «мільярдам гривень нізвідки взятися».
«Не можна надрукувати гроші і видати під 2% людей. Держскарбниця повинна покриватися за рахунок бюджетних надходжень. Випустити облігації під 1%, щоб видавати кредити людям під 2%?.. Облігації України під 1% ніхто не купить», — каже Паюк.

В результаті отримуємо наступне: якщо держава запустить друкарський верстат для фінансування іпотечної програми, то нас чекає черговий виток інфляції. Крім того, учасники ринку вважають, що не вирішить проблему компенсації процентної різниці та позикове фінансування, оскільки міжнародні ринки капіталу кредит на такі цілі не дадуть. Причому навіть при обіцяних ставках доходи населення надто низькі, щоб іпотека стала масовою, а вартість житла залишається непомірно високою.

«Зарплата у працюючого населення — 2,7 тис. грн. Якщо прорахувати навіть під 3% в рік при вартості житла в середньому до мільйона, то виходить значна сума. З доходом сім’ї менше 8-10 тисяч ні про яку іпотеку мова не може йти», — підкреслив Сугоняко.

А населення, як відомо, вже «закредитовані» до межі, більше з нього вичавити не вийде.