Іпотечний «холодець»

На думку банкірів, ринок житлового кредитування далекий від докризових показників і ентузіазм банків не знаходить відгуку у потенційних позичальників. Виною тому не тільки високі ставки на гривневі кредити, але й просідання ринок – клієнти краще позичити невелику суму у родичів, ніж звернутися в банк.

Що відбувається з ринком?

Банки з натхненням зайнялися відродженням програм іпотечного кредитування. “Це пояснюється тим, що за статистикою саме портфель іпотечних кредитів завжди був найбільш якісним. У випадку, коли позичальник бере кредит на придбання житла для власного проживання, а не для комерційного використання, він намагається не допускати прострочення, а часом виникають труднощі не є критичними і завжди вирішуються шляхом діалогу позичальника з банком”, – вважає Олександр Намясенко, заступник голови правління банку “Таврика”.У той же час попит на житлові кредити з боку населення залишається низьким. “Для того щоб ринок іпотечного кредитування ожив і розвивався, необхідною умовою є зниження ставок за кредитами до рівня 9-12% річних у національній валюті. При такому рівні ставок у населення з’явиться мотивація для відмови від оренди житла на користь придбання власного житла в кредит, а також більшу кількість потенційних позичальників, виходячи з рівня доходів, зможе отримувати та обслуговувати іпотечні кредити. На жаль, на сьогоднішній день такий рівень ставок є нереальним”, – нарікає експерт банку “Київська Русь”.

“Характерна риса поточного ринку – відсутність спекулятивної складової”, – говорить Андрій Кашперук, начальник Департаменту роздрібних продажів Укрсиббанку BNP Paribas Group”. Типовими покупцями нерухомості виступають як реальні мешканці, так і окремі інвестори, які не поспішають за швидким прибутком. Зараз банки кредитують позичальників, які накопичили кошти на початковий внесок і купують квартиру для себе. “По суті, ринок більш реалістичний, ніж рік тому. Повернення до докризових обсягів продажів можливий не раніше ніж через 2 роки, і цьому є ряд зрозумілих причин – підходи банків до позичальників в тому числі”, – говорить Кашперук.

Ставки будуть нижчими, але не сьогодні

Банки поки не готові сильно знижувати ціну, але очевидно, що боротьба банків за позичальника зробить умови кредитування ще більш привабливими. “За нашими прогнозами в середньостроковій перспективі пропозицію по іпотечних кредитах може знизитися ще на 1-3% в гривні”, – прогнозує Олександр Намясенко з банку “Таврика”.

За спостереженнями Андрія Кашперука з Укрсиббанку, потенціал зниження ставок невеликий, так як вартість ресурсів і кредитний ризик поки залишаються досить високими. Але в безлічі банків зараз при достатніх ресурсах присутній дефіцит позичальників. І за позичальників йде конкурентна боротьба, що виражається у тому числі і в зниженні ставок і комісій. Наприклад, УкрСиббанк сьогодні кредитує фізичних осіб за ставкою від 14,9% річних. Враховуючи досвід попередніх років, можна стверджувати, що ставки в межах тих, на яких клієнти брали іпотеку в 2007-2008 роках – тобто 12-13% річних – будуть комфортними для позичальників.

Сприяти зниженню процентних ставок може активна політика банків щодо зменшення вартості пасивів. “На сьогоднішній день спостерігається зниження процентних ставок за депозитними продуктами, що позначається на зниженні вартості іпотечних кредитних продуктів. Також зниження процентних ставок пов’язане з розробкою спільних кредитних програм із забудовниками, які засновані на компенсаційних схемах, що дозволяє запропонувати позичальникам пільгову кредитну ставку”, – коментує Руслан Мангушев, менеджер по розробці продуктів департаменту роздрібного бізнесу Піреус Банку в Україні.

Первинку не можна вторинку

Банки, які активно фінансують проекти девелоперських компаній, що ратують за новобудови. “На даний момент популярною є первинна нерухомість готових об’єктах. Забудовники надають різні акційні знижки, а часом і суттєві, програми щодо розстрочення або ж застосовують інші форми стимулювання покупців. У цій ситуації придбання житла в завершеною новобудові є більш привабливим, ніж придбання житла на вторинному ринку нерухомості”, – говорить Олександр Намясенко з банку “Таврика”.

Як це було і раніше, основні кредитні пропозиції зосереджені на ринку вторинного житла, в той час як лише кілька банків пропонують програми кредитування первинки. Це пов’язано, в першу чергу, з можливими ризиками, які виникають у зв’язку з тим, що кредитується об’єкт нерухомості ще не побудований.

Чи допомагають банкірам ріелтори? На думку операторів ринку первинної нерухомості від ріелторів немає ніякої користі. Вони не виконують функцію фінансових агентів, а часто озвучують клієнтам некоректну або недостовірну інформацію про банківських послугах. У більшості випадків потенційні позичальники самостійно вивчають існуючі пропозиції банків або ж звертаються до фінансових установ, які активно працюють з обраним ними забудовником.

Зовсім інша думка у банків, які кредитують вторинку. “Як правило, потенційні позичальники в першу чергу звертаються в агентства нерухомості для вибору об’єкта нерухомості, після чого вже вибирають найбільш підходящу для них кредитну пропозицію і, відповідно, банк. Тому співпраця з ріелторами є одним з основних каналів продажів для банків”, – запевняє Руслан Мангушев з Піреус Банку.

Для отримання кредиту або консультації клієнт може звернутися в одне з стандартних відділень, або в іпотечний центр. Популярні сьогодні іпотечні центри відрізняються від звичайних відділень зручністю надання послуг: розміщенням на одному майданчику нотаріуса, ріелтора, наявністю кімнати переговорів, кімнати перерахунку. Як правило, такі відділення спеціально орієнтовані на іпотечне кредитування і найбільш якісно надають послуги у цій сфері. Персонал таких відділень має більше досвіду і готовий допомогти позичальнику в оформленні кредиту.

Держава нам допоможе?

Цільові державні програми, подібні програмою ДІУ, були б гарним джерелом для створення в країні доступного іпотечного кредитування. Цінність такої програми для всіх учасників важко переоцінити. Державні кошти інвестуються в цільове спрямування придбання житла, банки отримують доступ до довгострокових ресурсів, яких насправді завжди не вистачало. Ціна таких ресурсів могла б бути дуже привабливою для населення, тобто держава могла б зіграти велику соціальну роль на ринку житла. “У нашій країні, де вартість нерухомості в кредит і доходи населення несумірні в термінах життя одного покоління, без подібних програм більша частина населення ніколи не зможе придбати собі житло”, – говорить Андрій Кашперук з Укрсиббанку.

Банкіри відзначають, що активний розвиток існуючої державної програми “Доступне житло” при наявності безперервного фінансування з боку держави може кардинально змінити ситуацію на ринку щодо вартості квадратного метра і за величиною процентних ставок. Наприклад, банк “Таврика” в червні отримав довгостроковий кредит від ДІУ на фінансування будівництва соціального житла, що дало змогу кредитувати покупців квартир у Бучі (містечко під Києвом. – Прим. Ред.) терміном на 30 років під відсоткову ставку не вище 15% річних у гривні.

Шура, збираєте далі!

На ринку кредитування житла найбільш активні кияни. Так, близько половини клієнтів, які отримали іпотечний кредит у ВТБ Банку – це жителі столиці. Також значну частку портфелів великих банків займають кредити, видані жителям Дніпропетровська, Харкова та Львова. “Якщо говорити про профіль клієнта, то це найчастіше співробітники великих компаній з доходами понад 8 000 гривень. Середній вік клієнта – 30-45 років”, – говорить Олександр Борщевич, начальник управління іпотечного кредитування ВТБ Банку.

За даними ВТБ Банку, середня сума кредиту на купівлю нерухомості у Києві та містах-мільйонниках знаходиться на рівні 160-180 тис. гривень. В кредит беруть 1-2 кімнатні квартири при великому власному початковому внеску – понад 40%.

“Внесок буде знижуватися, однозначно. Але мінімальний внесок, такий як 10% при порівняльній ринкової кредитній ставці може з’явитися лише за умови, що на ринку зупиниться зниження цін на нерухомість, тобто зменшаться ризики зниження вартості забезпечення. Такі серйозні зміни можуть з’явитися за нашими прогнозами, не раніше ніж через рік”, – говорить Андрій Кашперук з Укрсиббанку. Зараз деякі банки пропонують внески від 10%, але за умови надання додаткового забезпечення, що не є класичним прикладом іпотечного кредиту.

Солідарний з колегою і Руслан Мангушев з Піреус Банку. “Ми вважаємо, що до кінця поточного року розмір початкового внеску не знизиться нижче позначки 20%. Це вигідно, у першу чергу, для клієнтів, так як з підвищенням початкового внеску знижується кредитна навантаження”, – прогнозує експерт.

Тим не менш, на ринок іпотечного кредитування продовжують виходити нові банки, оскільки ця ніша залишається однією з пріоритетних в сегменті роздрібних заставних кредитних продуктів. На думку банкірів, посилення конкуренції найближчим часом сприятливо вплине на поліпшення цінових, технічних і сервісних складових іпотечних кредитних продуктів.