Іпотечні кредити видають лише банки, повязані з забудовником

Як розвивається іпотечне кредитування в Україні і що потрібно зробити владі для зростання житлового кредитування?

Про це розповів директор будівельно-инвестционной компанії “УМК”, забудовник ЖК “4 сезони” Володимир Кондратенко.

– Зовсім нещодавно прем’єр-міністр України Микола Азаров заявив, що в 2012 році необхідно вдвічі збільшити рівень іпотечного кредитування будівництва. Як, на вашу думку, чи реально реалізувати заяву Азарова?

Заклопотаність влади ситуацією на ринку житлового будівництва цілком зрозуміла. З одного боку, в країні, за даними профільного комітету Верховної Ради (Комітету з питань будівництва, містобудування і житлово-комунального господарства — Ред.), понад 1,2 млн. сімей перебувають у квартирній черзі і потребують негайного вирішення їх питання. З іншого — понад 19 тис. новобудов в Україні після кризи всі стоять “замороженими”.

Довгий час будівельники могли самі себе захистити і на себе заробити. Але після кризи. Криза вибив з сідла багатьох навіть дуже великих забудовників, більшість з них досі не відновилися. При наявності гострого соціального попиту на житло їм би зараз тільки працювати — але без допомоги держави їм не піднятися. Ініціативи і президента, і Кабміну більш ніж на часі. Але вони, на жаль, не виглядають правдоподібно.

– Які будівельні компанії Кабмін має на увазі, вимагаючи знайти в регіонах ті, яким можна довіряти”?

Сьогодні в країні фактично багато компаній не в змозі здати об’єкт в заявлені терміни. Причому, не тільки з власної вини — їй активно заважає бюрократія на місцевому рівні, постійно мінливі ціни на будматеріали та енергоносії тощо Ні один, навіть самий великий — забудовник не може “прорахувати”, наскільки він може “прогоріти”, починаючи той чи інший проект, скільки в підсумку квартир з його нового будинку буде продано, за якою ціною і пр. Сьогодні потреба ринку — це близько 30 млрд. грн., а щорічно виділяють лише на 1 млрд. грн. Більше того, гроші виділяють лише в тому випадку, якщо будинок на 70% вже завершено.

Нарешті — на яких умовах банки будуть видавати кредити або оформляти рефінансування. Саме тому ніхто з будівельників не може гарантувати нормальну своєчасну здачу, а значить, за логікою Кабміну, не має шанс потрапити у розряд “надійних, акредитованих”.

Також прем’єр-міністр вважає за необхідне якомога швидше запровадити страхування інвестиційних договорів у будівництві.

Страхування інвестдоговорів — задумка прекрасна, вона відразу ж забезпечила б забудовникам десятки, сотні, тисячі нових покупців — приватних інвесторів. Адже чому сьогодні люди так насторожено ставляться до новобудов, хоча будівельники і пропонують начебто недорогі проекти? Людина віддає собі звіт, що вклавши гроші в новобудову — він не має шансу отримати їх назад. А якщо будівництво заморозиться — з незалежних від забудовниками причин? Якби інвестдоговору можна було б страхувати, люди з більшою готовністю несли б гроші, розуміючи, що в разі форс-мажору — відповідальність візьме на себе страхова компанія. Але тут питання в іншому — де держава збирається брати такі компанії, які візьмуться страхувати?

– А ви у своїй практиці знаєте випадки страхування новобудов?

За всю історію незалежної України я не пам’ятаю (я, звичайно, можу помилятися) ні однієї страхової компанії, яка взяла б на себе сміливість страхувати новобудову, інвестдоговору. Навіть у навколодержавних структурах не практикується такого — страхова компанія підключається тільки після того, як будинок вже зданий. Якими пряниками уряд збирається заманювати страховиків або — навпаки — чим їх лякати? Я не бачу таких важелів. Мені здається, впровадження страхування інвестдоговорів — не більш, ніж порожній проект.

– Скільки часу може піти на збільшення іпотечного кредитування будівництва в два рази?

Для відновлення іпотеки потрібні дві умови: дешеві ресурси для банків, готових видавати кредити, — і платоспроможні позичальники, готові такі кредити брати. Сьогодні немає ні того, ні іншого. Облікова ставка НБУ сьогодні — 7,75%. Це той мінімальний відсоток, під який банки беруть ресурс для кредитування. Сюди додаємо їх інтерес плюс “накрутка” на ризик — ось і маємо 15-20%.

– На таких умовах розсудлива людина не піде брати іпотеку на 20 років.

Піде або безтурботний, недалекоглядний (або занадто відчайдушний) — а це додатковий ризик для банку, або той, хто може протягом короткого часу погасити кредит (таких одиниці і вони малоцікаві банкам), або шахрай. Останніх банкіри особливо бояться, бо виставляють такі вимоги, щоб іпотека була неможлива для людей в принципі. Наприклад, сьогодні для отримання іпотеки під середню однокімнатну квартиру в Києві на 20 років ціною в 50 тис. доларів (при наявності на руках 20 тис. доларів) ви повинні показати банку щомісячний білий дохід від 8 тис. грн на кожного члена сім’ї. Багато таких знайдеться? Очевидно, що для активізації іпотеки необхідно здешевлення іпотечних кредитів як таких (до прийнятних 9-12%) і адекватність вимог до позичальників. Ну і, звичайно, бажання людей ці кредити брати. Налякані численними судами з банками, які не гребують виселяти родини просто на вулиці, українці не дуже-то прагнуть кредитуватися. За визнанням самих же банкірів, число кредитів в місяць обчислюється одиницями. Не слід забувати і те, що офіційні доходи у багатьох не дозволяють взяти в кредит навіть мікрохвильовку — не те, що квартиру.

– Що ж потрібно зробити владі для зростання житлового кредитування?

Тобто, для зростання житлового кредитування владі треба вирішити завдання, над яким вони б’ються вже не перший рік: вивести з тіні зарплати українців (потенційних позичальників) та — давати людям заробляти все більше і більше. А це означає — піднімати всі сфери економіки. За таких умов обсяги іпотечного кредитування зросли б у рази. І для цього могло б знадобитися всього рік-два, не більше.

Поки ж у уряду є тільки один шлях. Наповнити банки дешевим ресурсом і наказати: кредитуємо негайно і всіх (або — найбідніших). Банки (якщо не встигли “ухилитися” від державного контролю на той рахунок, куди направляються виділені гроші) змушені будуть гарячково шукати тих, кому б дати кредит. За їхніми критеріями таких зовсім небагато, тому банки підуть на рефінансування вже виданих раніше, але сьогодні проблемних кредитів. Думаю, це буде один з найбільш оптимістичних і конструктивних підсумків такого проекту уряду.

– Як після кризи зараз відновлюється іпотечне кредитування будівництва в Україні?

Кредитування оживає в тих місцях (на тих майданчиках), де банк і будівельна компанія мають більш-менш спільний бізнес і банку небайдуже, що буде з новобудовою. Такі банки пропонують дуже привабливі кредити і навіть не надто прискіпливі до позичальників. В цілому ж банки досить насторожено реагують на забудовників, воліючи — якщо вже кредитувати — вторинний ринок. Банки не поспішають зв’язуватися з новобудовами — це великий ризик. Особливо на тлі розмов про загальну економічну кризу, про розтрати великих сум з держбюджету в період майбутніх виборів.

– Як ви оціните відновлення іпотечного кредитування не вторинного, а первинного ринку?

Про відновлення ринку масового іпотечного кредитування на первинному говорити не доводиться. Це відбувається точково — в місцях особливого інтересу банків.

– Як-то можна впливати на банки, щоб ті найактивніше видавали кредити?

Якщо мова йде про державу, то, його інститути, звичайно, можуть впливати. Наприклад, НБУ може зробити такі умови для банків, коли вони отримають дуже дешевий ресурс для іпотеки або для рефінансування кредитів, виданих під будівництво житла. Для цього необхідно участь держбюджету — і він, звичайно, буде брати участь. Потрібно посилити економіку в країні, збільшувати заробітки.

– На скільки після кризи зросла кількість угод по іпотеці?

Якщо брати всю іпотеку в цілому — як первинний ринок, так і вторинний — кількість угод зросла в рази, оскільки під час кризи іпотеки майже не було, а зараз вона починає оживати. В цілому можна говорити про зростання іпотеки з 0,2-0,5% до 10-15%.

– Який відсоток від усіх угод зараз займають кредити?

Як ми вже зазначили, в цілому мова йде про 10-15%. В окремих регіонах, у тому числі — у Києві — до 18-20%. Особливо цікава іпотека на первинному ринку. Тут банки більш-менш згідливі і видають кредити на кожну 3-4-ю купівлю (25-33% від усіх угод).