Інвестування у будівництво житла: плюси і мінуси

Придбання житла шляхом інвестування в його будівництво має ряд переваг. Це і більш лояльні ціни, безвідсоткова розстрочка, і, все-таки, це первинне житло, що саме по собі є перевагою: по-перше, в ньому до цього ніхто не жив, та й, по-друге, ремонт можна зробити на власний розсуд.

Інна Ліщина, партнер юридичної фірми Morrison Cooper розповіла про всіх моментах інвестування в будівництво.

На тлі безлічі плюсів інвестування в будівництво житла, є і значна кількість ризиків, які потрібно враховувати, приймаючи рішення про інвестування.

Отже, ризики, які варто брати до уваги:

1. Можливість зриву строків спорудження будинку.

2. Наявність всієї необхідної дозвільної документації на будівництво.

3. Варіативність схем інвестування і неоднозначність природи їх договорів

Проаналізуємо ці ризики на предмет можливості їх мінімізації.

Можливість зриву термінів будівництва будинку

Здача будинку в експлуатацію через рік-два після заявленого рядок це існуюча тенденція в будівництві. Спрогнозувати або вплинути на ці процеси практично неможливо. В наших реаліях, це мінімальні ризики, які можуть бути при інвестуванні в будівництво житла. Тому, по можливості, до договору треба включати відповідальність за зрив обумовлених термінів у вигляді штрафних санкцій.

Наявність всієї необхідної дозвільної документації на будівництво

Відсутність усієї необхідної дозвільної документації на будівництво, і історія знає такі приклади, свідчить про те, що інвестори своїми грошима беруть участь в афері, в результаті чого самі постраждають.

Тому для початку важливо розібратися чи має забудовник всі необхідні документи, які визначаються етапністю будівництва. І так, етапи будівництва багатоповерхового будинку передбачають:

1) отримання замовником або проектувальником вихідних даних (містобудівні умови і обмеження, технічні умови, завдання на проектування);

2) розроблення проектної документації та проведення експертизи для об’єктів IV та V категорій складності об’єктів;

3) затвердження проектної документації;

4) виконання підготовчих та будівельних робіт;

5) прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів;

6) реєстрація права власності на об’єкт нерухомості.

Відповідно, підтверджують правомірність забудови документами є:

* акт на право власності на земельну ділянку або договір оренди земельної ділянки;
* зареєстрованої декларації про початок виконання підготовчих робіт і будівельних робіт на об’єктах будівництва, та копія дозволу органу державного архітектурно-будівельного контролю на виконання будівельних робіт – щодо об’єктів будівництва, що належать до IV і V категорій складності;
* договір про підключення об’єкта будівництва до інженерних мереж;
* копія акта готовності об’єкта до експлуатації, підготовленого на підставі сертифіката органів державного архітектурно-будівельного контролю про прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, що належать до IV і V категорій складності.

Договірна схема інвестування

Після того, як інвестором прийняті до уваги вищевикладені ризики, і зроблені кроки для їх мінімізації, залишається підписати договір, за яким будуть передані гроші в обмін на отримання предмета договору.

І цьому аспекту слід приділити особливу увагу.

Згідно із Законом “Про інвестиційну діяльність”:

“Інвестування та фінансування будівництва об’єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов’язань за якими здійснюється шляхом передачі об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва”.

В увазі вищевикладеного, кожен забудовник пропонує свою схему внесення інвестицій. Зазвичай такі схеми складаються з декількох учасників, пов’язаних кількома договорами. Особливу увагу варто приділити тому, з ким саме інвестор підписує договір, яке відношення цей підписант має до забудовника і що є підставою повноважень для підписання.

Важливим є розуміння того, що саме інвестор купує за свої гроші. Адже найчастіше, за договорами інвестування інвестор отримує “право на право” на об’єкт нерухомості, тому важливо розібратися, яким чином можна отримати сам об’єкт. Також важливо звернути увагу на забезпечення можливого повернення грошових коштів, підстави і відповідальна за це особа.

Таким чином, придбання житла шляхом інвестування нерозривно пов’язане з ризиками. Вивчення документації, що підтверджує правомірність будівництва, та аналіз договірної схеми інвестування дає можливість приймати зважене рішення. Зважене рішення мінімізує можливі фінансові втрати.