Інвесторам стало легше відсуджувати квартири у банків, – юрист

Постанова Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України від 15 травня 2013 року дозволить інвесторам будівництва житла легше вигравати судові спори з забудовниками та банками-кредиторами.

Про це повідомили в прес-службі юридичної компанії «Алексєєв, Боярчуков і партнери» з посиланням на юриста компанії Олексія Новікова. Юрист пояснив, що Верховний Суд розглянув справу, суть якого зводиться до наступного: компанія-забудовник продав інвесторові квартиру в споруджуваному будинку і отримала за неї оплату у розмірі 100%. Пізніше ця ж компанія звернулася в банк за іпотечним кредитом, щоб отримати гроші на добудову багатоповерхівки.

В якості застави по кредиту вона надала банку житло, що зводиться, в тому числі і вже продану інвестору квартиру. В результаті забудовник не впорався з платежами за отриманого ним кредиту, і весь недобуд перейшов у розпорядження банку разом з викупленої інвестором квартирою. Інвестор подав в суд на компанію-забудовника і банк-кредитор з вимогою визнати недійсним договір іпотеки, оскільки забудовник віддав у заставу банку квартиру, яка йому, по суті, не належала. «Забудовник скористався правовою колізією, яка існувала тоді й існує досі.

Справа в тому, що право власності на об’єкт незавершеного будівництва належить забудовнику. Тому він фактично може розпоряджатися недобудом за своїм розсудом, у тому числі передавати його як заставу банку за договором іпотеки. Інвестор у такому випадку виявляється в ситуації, коли повністю сплачена їм квартира передається в заставу банку за зобов’язаннями забудовника. Покупець квартири заявив про свої майнові права і оскаржив в судах дії забудовника», — роз’яснив Новіков. За його словами, суди різних інстанцій по-різному трактували цю ситуацію.

Суд першої інстанції прийняв рішення на користь інвестора, суди апеляційної та касаційної інстанції підтримали позицію компанії-забудовника і банку. Остаточну крапку в цій справі поставив Верховний Суд України, вказав в своїй постанові, що майнові права на об’єкт будівництва не могли бути передані компанією-забудовником в іпотеку, оскільки Закон України «Про іпотеку» в редакції, яка діяла на момент вчинення іпотечної угоди, не дозволяв передавати в іпотеку майнові права на об’єкти будівництва.

Новіков вважає, що це рішення внесло ясність у відносини між інвесторами, забудовниками та банками, позначивши принципи, які визначають, що саме може бути предметом іпотеки. А беручи до уваги той факт, що правові позиції, висловлені Верховним Судом України у своєму рішенні, є обов’язковими для всіх судів України, можна припустити, що подальші подібні спори за участю інвесторів, повністю оплатили свою майбутню нерухомість, найчастіше будуть вирішуватися в їх користь. «Верховний Суд України по-новому підійшов до питання набуття права власності на майбутній об’єкт будівництва.

Зазначена їм трактування насамперед захищає права та інтереси інвесторів будівництва, які до цього практично завжди знаходилися в нерівних умовах з забудовниками та банками. У практику вводиться таке поняття, як «право вимоги переходу права власності на об’єкт будівництва», згідно з яким інвестор, який виконав умови договору і сплатив вартість квартири, має право вимагати переходу права власності на об’єкт будівництва або набувати майнові права на такий об’єкт», — додав юрист. На його думку, з прийняттям даного рішення слід очікувати сотень звернень в судові інстанції з боку інвесторів, які потрапили в аналогічну ситуацію.