Хитрі таємниці нехитрого завдатку

Законодавством передбачено безліч способів, з допомогою яких можна домогтися виконання сторонами зобов’язань за договором купівлі-продажу нерухомості.

Одним з найбільш розповсюджених способів забезпечення виконання зобов’язань є застава. Це дієвий засіб захисту прав і серйозна гарантія виконання зобов’язань. Але при укладенні угоди про завдаток потрібно дотримуватися деяких умов.

Для чого потрібен завдаток?

Ситуація на ринку нерухомості в Україні в даний час має дуже нестабільний характер. За словами експертів, зростання цін на столичну нерухомість пов’язаний в першу чергу зі стрімким підвищенням попиту на неї, в той час як кількість пропозицій залишається обмеженим. Виходячи з цієї тенденції, можуть виникнути цілком обґрунтовані сумніви — як при купівлі, так і при продажу нерухомості, тому що ніхто не знає, коли чекати чергового стрибка цін.

З моменту укладення договору купівлі-продажу, наприклад, квартири, до моменту, коли покупець отримає у власність бажану житлову площу, а продавець — обумовлену суму, може пройти деякий час. Це час на оформлення угоди, реєстрацію договору і здійснення інших дій, передбачених законодавством і необхідних для купівлі-продажу об’єкта.

Як застрахуватися від того, що протягом цього часу одна з сторін в силу тих чи інших причин раптово змінить своє рішення з приводу продажу або купівлі об’єкта договору?

Законодавством передбачено безліч способів, з допомогою яких можна домогтися виконання сторонами зобов’язань за договором купівлі-продажу нерухомості. І завдаток є одним з найбільш поширених способів забезпечення виконання зобов’язань, що використовуються при укладанні угоди.

Каже Цивільний кодекс України…

Відповідно до статті 570 Цивільного кодексу (ЦК) України завдаток — це грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов’язання і на забезпечення його виконання.

Завдаток за своєю природою покликана виконувати три функції. По-перше, він служить способом підтвердження існування зобов’язань.

По-друге — є способом розрахунку за об’єкт, так як вноситься за рахунок належних з боржника платежів. Завдаток видається в рахунок майбутніх платежів за договором, тобто є засобом часткового (чи повного) виконання основного грошового зобов’язання. Наприклад, якщо покупець квартири вартістю 100 тис. грн. вручив продавцю у якості завдатку 5 тис. грн., то покупцеві доведеться доплатити в подальшому тільки 95 тис. грн.

Третьою і основною функцією завдатку є забезпечення виконання зобов’язання.

Крім того, завдаток — ще й міра відповідальності за невиконання зобов’язань, хоча законодавством це прямо не передбачено. Згідно з частиною 1 статті 571 ЦК якщо сторона, яка дала завдаток (боржник), порушує основне зобов’язання, то завдаток залишається у кредитора, а боржник відповідно втрачає завдаток. Порушення основного зобов’язання стороною, яка отримала завдаток (кредитор), зобов’язує кредитора сплатити іншій стороні подвійну суму завдатку, тобто повернути отриманий завдаток та додатково сплатити суму у розмірі завдатку або його вартості. У разі якщо розмір збитків перевищує розмір подвійної суми завдатку, потерпіла сторона має право вимагати погашення відсутньої суми.

Відповідно до частини 2 статті 571 ЦК сторона, винна у порушенні зобов’язання, має відшкодувати другій стороні збитки в сумі, на яку вони перевищують розмір завдатку, якщо інше не встановлено договором. Це означає, що збитки підлягають відшкодуванню із зарахуванням суми (вартості) завдатку. Наприклад, якщо за порушення договору відповідає сторона, яка надала завдаток, вона повинна відшкодувати збитки в частині, що перевищує суму завдатку. У випадках, коли порушення договору винна сторона, яка одержала завдаток, інша сторона має право вимагати сплати подвійної суми завдатку і, крім того, відшкодування збитків у частині, що перевищує однократну суму завдатку. Однак сторони вправі домовитися про зміну даного загального правила. Це можна попередньо встановити в основному договорі (угоді про завдаток).

Законодавство також не виключає випадків, коли завдаток підлягатиме поверненню в однократному розмірі. На підставі частини 3 статті 571 ЦК таке можливо у разі припинення зобов’язання до початку його виконання (наприклад, за домовленістю сторін, відповідно до статті 604 ЦК) або внаслідок неможливості його виконання (наприклад, у результаті загибелі речі, що становить предмет основного зобов’язання, або внаслідок дії обставин непереборної сили).

«Несуттєві» деталі

Завдаток є хорошим засобом захисту прав і серйозною гарантією виконання зобов’язань. Але при укладенні угоди про завдаток потрібно дотримуватися деяких умов для того, щоб ця угода могла мати юридичні наслідки.

По-перше, ЦК вимагає укладати у випадку з придбанням нерухомості договір про завдаток тільки тоді, коли покупець і продавець вже підписали договір купівлі-продажу. Тобто виходить, що спочатку оформлюється купівля-продаж, а потім у вигляді забезпечення зобов’язань покупець сплачує продавцю завдаток, і таку передачу вже можна посвідчити нотаріально. У зворотному ж випадку, коли завдаток дається до укладення основного договору, за законом він не має юридичної сили, отже, сторона, яка не виконала свої зобов’язання, не несе передбаченої законодавством відповідальності. Візьмемо, наприклад, випадок з практики компанії, щоб розглянути, як рішення таких питань відбувається в житті.

Покупець і продавець підписали угоду про завдаток. За умовами цієї угоди продавець отримав 3%, розрахованих від суми передбачуваної операції. Однак, всупереч домовленостям, основний договір з покупцем так і не був укладений. Спочатку продавець під різними приводами відкладала момент здійснення операції, а після підвищення ринкової вартості об’єкта почав висувати нові умови з урахуванням нових цін. Покупець, природно, не погодився на такі умови і відмовився укладати договір, зажадавши повернення завдатку в подвійному розмірі. Не дочекавшись грошей, покупець звернувся в суд з позовом до фірми про стягнення подвійної суми завдатку. Дослідивши матеріали справи, суд визнав угоду недійсною як такої, що не відповідає законодавству, і виніс рішення про повернення суми завдатку, але в однократному розмірі.

По-друге, згідно статті 657 ЦК договір купівлі-продажу квартири укладається у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації і відповідно до частиною 3 статті 640 Кодексу договір вважається укладеним з моменту його нотаріального посвідчення та державної реєстрації. Для нотаріального посвідчення такого договору необхідно отримати довідку-характеристику з БТІ. Зазвичай квартиру або будинок оглядає співробітник БТІ і перевіряє, чи не проводилися несанкціоновані перепланування, чи відповідає план на папері існує і т. д. (про цю процедуру слід написати окрему масштабну статтю).

Виписку з реєстру нотаріус бере вже безпосередньо перед укладенням договору купівлі-продажу. Тоді ж він отримує інформацію про те, чи не знаходиться майно в заставу, ні будь-яких заборон або обмежень щодо його реалізації. У відповідності зі статтею 220, частиною 2 статті 215 ЦК недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору тягне за собою недійсність такого договору. А згідно з частиною 2 статті 548 цього Кодексу недійсність основного зобов’язання спричиняє недійсність правочину щодо його забезпечення, якщо інше не встановлено ЦК. Таким чином, у разі недійсності договору купівлі-продажу недійсним також є і угода про завдаток — отже, воно не матиме жодних юридичних наслідків у разі невиконання зобов’язань за договором.

По-третє, при укладенні договору купівлі-продажу та угоди про завдаток дуже важливо вказати суму, яка вноситься саме як завдаток. Якщо цього не зробити, завдаток може бути розцінений як авансовий платіж і ??витрачає своє пряме призначення. Авансом є грошова сума, яка вноситься в рахунок майбутніх платежів за які-небудь товари чи послуги. Аванс зараховується в рахунок остаточного платежу при належному виконанні договірного зобов’язання, але засобом забезпечення виконання цього зобов’язання не є.

Попередній договір: забігаючи тому

Угода про завдаток є надійною гарантією захисту прав і забезпечення виконання зобов’язань, але як бачимо, договір завдатку гарний тільки в ситуації, коли обидві сторони виконують свої обов’язки сумлінно і коли основний договір вже підписаний і є юридично бездоганним. Але якщо в ситуації будуть фігурувати особи «нечисті», відстояти свої права у суді буде непросто.

Попередній договір: забігаючи тому Угода про завдаток є надійною гарантією захисту прав і забезпечення виконання зобов’язань, але як бачимо, договір завдатку гарний тільки в ситуації, коли обидві сторони виконують свої обов’язки сумлінно і коли основний договір вже підписаний і є юридично бездоганним.

Але якщо в ситуації будуть фігурувати особи «нечисті», відстояти свої права у суді буде непросто.

Отже, деякі агентства практикують застосування попередніх договорів, які передбачені статтею 635 ЦК. Дана схема є більш надійною, оскільки попередній договір забезпечує достатню ступінь захисту. З попереднього договору у сторін??зникает зобов’язання укласти в майбутньому основний договір на встановлених умовах. Будь-яких інших грошових зобов’язань попередній договір не породжує. Грошове зобов’язання (зобов’язання сплатити майно) з’являється після укладення сторонами основного договору (договору купівлі-продажу). І укладення попереднього договору дає право вимагати в судовому порядку від сторони, яка відмовляється від своїх зобов’язань по укладанню основного договору, відшкодування збитків, завданих простроченням укладення основного договору.

В такому договорі сторони можуть встановити зобов’язання до певного строку укласти договір купівлі-продажу квартири, визначити істотні умови цього договору, а також встановити взаємні права та обов’язки, необхідні для укладення договору купівлі-продажу квартири (такі, як обов’язок до певного терміну забезпечити наявність належним чином оформленого пакету документів на квартиру, приведення квартири в обумовлений сторонами стан тощо). За попереднім договором також може передаватися певна сума, яка буде служити гарантією продавцю нерухомості про наміри покупця придбати її. Особливо слід обумовити наслідки неукладення в майбутньому договору купівлі-продажу та відобразити відповідальність сторін.

Отже, договір завдатку буде забезпечувати виконання зобов’язань за вже укладеним попереднім договором, а не за договором купівлі-продажу квартири.