Хтось нагріє руки на хрущовках

Власники малогабаритних квартир, побудованих у далеких 1970-х, в найближчому майбутньому можуть забути про масове переселення в новобудови. З інвестпроектів «хрущоби» перетворилися на хорошу тему для передвиборчого піару.

В наступному році Мінрегіон планує запустити перший пілотний проект щодо реконструкції застарілого житлового фонду в Україні. Як не дивно, але Київ у списках потенційних претендентів на переселення відсутня. Натомість, за словами глави профільного міністерства Геннадія Темника, брати участь у ньому будуть п’ять міст з різних регіонів країни: Чернівці, Тернопіль, Бердянськ (Запорізька обл.), Нововолинськ (Волинська обл.) та Жовква (Львівська обл.).

Вибір міст експертів злегка дивує. «Швидше за все, за ініціативою Мінрегіону стоїть декілька великих будівельних компаній, яким цікаві конкретні землі в Бердянську чи Тернополі. Інші міста були названі для відводу очей. Своїми силами проекти по ліквідації старих кварталів держава просто не потягне, а для інвесторів ці населені пункти малоцікаві», – вважає незалежний експерт ринку нерухомості Руслан Макаренко.

Технологія утилізації матеріалів «хрущовки» (руйнування, дроблення для використання при будівництві доріг та інше) призводить до подорожчання житла в новому будинку приблизно в 2,5 рази. Сумарний витрата знесення та розчищення території може скласти до 80% вартості нового житла. Однак комерційного інвестора знесення хрущоб «за свій рахунок» зацікавить, тільки якщо в структурі витрат проекту він не буде перевищувати частку в 15-20%. Старший консультант з нерухомості компанії «Канзас Сіті» Роман Вдовенко зазначає, що типовий український девелопер вважає за краще не братися за проекти з рентабельністю не нижче 50%.

Падіння доходів українців і завмерлий попит на житло – ще один фактор, з-за якого забудовники не поспішають вплутуватися в такі масштабні проекти. За інформацією Держстату, у першому півріччі поточного року в Україні введено в експлуатацію 3,679 млн. кв. м житла, що на 13,3% менше, ніж за аналогічний період 2012 року. З них у міських населених пунктах будівельники здали тільки 2,534 млн. кв. м «квадратів». А при таких показниках розвитку галузі, говорити про реальну зацікавленість комерційних забудовників проектами по масовому знесенню та реконструкції хрущовок не доводиться.

Крім того, якщо і знаходяться інвестори, готові заради привабливого земельної ділянки піти на значні витрати, то їх зупиняє норма закону, яка передбачає згода 100% мешканців на переселення з ветхого будинку. Що практично неможливо.

Як зазначають в Українській конфедерації будівельників, зараз розробляється законопроект про реконструкцію застарілого житлового фонду, за яким для переселення цілого будинку буде достатньо згоди 70% мешканців. Однак це справа не одного місяця.

В добавок до цього, щоб справа зрушила з мертвої точки, спочатку потрібно прийняти закон про державні гарантії власникам застарілого житлового фонду. Адже сьогодні законодавчо ніхто не гарантує, що мешканцям знесеної «хрущовки» дадуть квартири не те що в новопростоенном будинку, а навіть в тому ж районі. Ще необхідно створити маневрений житловий фонд для «переселенців», куди мешканців хрущовок можна переселити на час, необхідний для будівництва нового будинку. За словами Романа Вдовенко, на сьогоднішній день його немає ні в одному місті України. І головне: знайти інвесторів, згодних на урядову ціну новобудов. Приміром, у столиці це не більше 6 тис. грн. за готовий квадратний метр при нинішній мінімальною ціною житлових квадратів у столиці в 7 тис. грн. на етапі початку будівництва і 9,7 тис. грн. у момент здачі будинку в експлуатацію. «Швидше за все, в найближчі роки випадки знесення застарілого житлового фонду будуть одиничними і багато в чому залежать від ініціатив місцевої влади та їх здатності зацікавити інвестора в реалізації подібних проектів», – прогнозує Роман Вдовенко. А поки мусуючи тему реконструкції застарілого житла, політики переслідують виключно власний інтерес. На цей піар цілком може клюнути частину 100 тис. вітчизняного електорату, проживає в п’ятиповерхових будинках.