Хто повинен усувати недоліки в новобудові?

Які проблеми можуть виникнути при купівлі квартири в новобудові і хто зобов’язаний усувати їх?

«Вторинку купувати небезпечно, новобудова дешевше, а ремонт все одно робити» — приблизно так міркують потенційні покупці житла. І дуже часто зупиняють свій вибір на новобудові. А потім, буває, виявляють, що нову квартиру треба не просто ремонтувати, але іноді і добудовувати…

Новобудови і недобудови

Нова квартира — це завжди десятки, а то і сотні витрачених гривень. Дуже часто людина або сім’я купує квартиру єдиний раз у житті. Звісно, за свої гроші люди очікують побачити як мінімум житло, придатне для життя. А отримують голі стіни, та ще й криві, зі щілинами, з стирчить проводкою, без дверей і іноді без вікон.

Що ж робити? Чи можна якось підстрахуватися, купуючи квартиру? Як дізнатися заздалегідь, які дефекти забудовник зобов’язаний усувати за свій рахунок, а з якими доведеться боротися самому?

Увагу та спостереження

Звичайно, поки будинок не готовий, складно судити про його стан у майбутньому. «Зазвичай покупець не має професійних знань і спеціального обладнання, щоб самостійно оцінити якість будівництва або матеріалів. Тому сьогодні репутація забудовника виходить на перший план: варто подивитися вже готові проекти, оцінити їх, почитати відгуки людей, які живуть в побудованих цією компанією будинках», — радить директор компанії «Реалекспо» Віктор Коваленко.

В цій раді є велика частка істини. Адже, наприклад, панельні будинки будуються серіями, які виготовляються на заводах по конвеєрному принципом, а потім збираються фахівцями тієї чи іншої компанії. Тому можна вивчити вже наявні «продукти» того забудовника, у якого ви думаєте купувати квартиру, і зробити відповідні висновки. Будинку однієї серії навряд чи будуть сильно відрізнятися один від одного як зовні, так і з точки зору «складання».

Звертайте увагу на те, як представник забудовника поводиться з покупцями. Як у цілому в компанії вибудувана лінія контролю за якістю. Один із забудовників в Київській області розповів про свій досвід: «Незадоволені якістю побудованого житла будуть завжди, до цього забудовник повинен бути готовий. Тому, перш ніж будинок буде зданий Держкомісії, він повинен пройти внутрішню комісію в самій компанії, яка стежить за якістю будівництва. Крім того, ми наші об’єкти, поряд з обов’язковою експертизою, додатково віддаємо на аналіз в російські і навіть західні консалтингові компанії. Наприклад, зараз по одному з проектів плануємо співпрацю з німецькими експертами. Нам потрібно, щоб нам вказали на наші помилки. До речі, для цього ми самі створюємо форуми наших співінвесторів, щоб вони спілкувалися, виявляли недоліки, повідомляли про них нам. Хоча, зізнаюся, оскільки у нас житло монолітне, нам дещо простіше: немає тих проблем, які часто виникають з панельної забудовою — щілини між плитами і тому подібне».

Але якщо ви упевнені, що можна переплатити за моноліт-цегла і вберегтися від усіх неприємностей, то не поспішайте: при будівництві будинків цього типу теж виникають накладки. «В монолітних будинках з облицюванням в півцеглини є “фірмова” проблема — часткове руйнування і обвалення фасаду через поганий зв’язок зовнішньої цегляної стіни з несучою монолітною. Якщо таке сталося одного разу, швидше за все, це повториться ще не раз», — говорить представник забудовника.
Прості рухи

Саме елементарне, що можна і потрібно зробити, — це досліджувати збудовану квартиру. «При огляді новобудови в першу чергу звертайте увагу на очевидні чинники, які видно неозброєним оком і не вимагають спеціальних знань. Яка якість обробки, рівне встановлені вікна, криві стіни і підлоги, холодно в квартирі, складно дихати. Іноді явного шлюбу в обробці можна судити про якість виконання робіт на весь проект», — радить Віктор Коваленко.

При цьому пам’ятайте, що обчислити абсолютно всі недоліки вам все одно не вдасться. По-перше, в місця, де зосереджена як мінімум половина потенційних проблем (технічні приміщення з встановленим обладнанням, підвал), звичайного покупця не пустять. А по-друге, без будівельного освіти або хоча б досвіду покупки новобудов виявити дефекти будинку вкрай складно.

Що робити, якщо виявлені істотні недоліки? Наталія Доценко-Білоус, старший юрист ЮК “Василь Кісіль і партнери” рекомендує не відображати їх в акті прийому-передачі квартири: «Це документ, як і договір купівлі-продажу, постійного (не разового) дії. Він, як і договір, зберігається в реєстраційних органах постійно і повинен містити в собі тільки мінімально необхідну інформацію: забудовник побудував (проектні характеристики квартири згідно з договором) і передав по завершенню будівництва квартиру (дозвіл на будівництво, дані квартири по БТІ) дольщику, який за квартиру повністю розрахувався (зазначаються суми грошових коштів)».

При цьому, уточнює експерт, обов’язково при наявності в квартирі істотних будівельних недоліків при її огляді до підписання акту прийому-передачі квартири письмово повідомити про це забудовника із зазначенням невідповідності квартири конкретним СНиП і вказати, що у разі приведення квартири у відповідність згідно Сніп і договором (якщо в останньому є які-небудь вказівки на якісні характеристики квартири) акт прийому-передачі квартири буде пайовиком підписаний. «Таким чином, ви повідомляєте забудовнику про його вини у неможливості вашого прийняття квартири за актом приймання-передачі», — підсумовує Наталія Доценко-Білоус.

Які недоліки вважати істотними?

На жаль, суб’єктивні оцінки на кшталт «подобається — не подобається» до уваги прийняті не будуть. Доведеться вивчити «Будівельні норми і правила» і переконатися, що пред’являються до забудовника претензії — не фантазія прискіпливого клієнта.

В зданому будинку це можуть бути наступні недоліки:

– відсутність постачання енергоресурсами за постійною схемою;
– відсутність стінового огородження;
– відсутність скління;
– відсутність обробки в місцях загального користування;
– наявність наскрізних отворів (щілин);
– нецелостные віконні блоки і т. д.

При цьому при купівлі квартири вільного планування поле для пред’явлення претензій звужується, а при покупці квартири з оздобленням, навпаки, розширюється. Квартира з обробкою повинна бути цілком придатною для проживання і не вимагати більше ніяких будівельних робіт.

Куди і як скаржитися?

Перша інстанція, в яку потрібно скаржитися на недоробки в квартирі, — звичайно, сам забудовник. Звичайно ж, всі скарги повинні бути оформлені в письмовому вигляді. При цьому гарантійний термін пред’явлення претензій — п’ять років з того моменту, як між забудовником і першим пайовою співінвестором був підписаний акт прийому-передачі квартири.

Також експерти радять одночасно з скаргами забудовнику інформувати і керуючу організацію, щоб її співробітники зафіксували, що недоліки виникли не з вини господаря квартири, а є саме будівельними недоліками. Правда, якщо врахувати, що у багатьох новобудовах керуюча компанія є дочірньою структурою забудовника, треба бути напоготові.

В кричущих випадках допомагає і звернення в прокуратуру. Але хочеться вірити, що всі проблеми, якщо вони у вас раптом виникнуть, можна ще на етапі переговорів із забудовником!