Хто добудує недобудови?

Об’єкти незавершеного будівництва в нинішніх реаліях складно назвати привабливими об’єктами для інвестицій: забудовники воліють розвивати власні проекти з нуля.

За оцінками Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства, в даний момент в Україні понад 18 тис. об’єктів незавершеного будівництва. Найбільша кількість таких об’єктів зосереджена в Донецькій, Харківській, Житомирській, Львівській та Хмельницькій областях.

За попередніми підрахунками Мінрегіонбуду, на завершення будівництва цих об’єктів необхідно 237,9 млрд. грн. Поки уряд шукає шляхи вирішення цієї проблеми на найвищому рівні, девелопери обережно відносяться до «чужих» об’єктів і не поспішають інвестувати в їх добудову власні кошти.

«Якщо проаналізувати наявні недобудови, то у багатьох з них є прогалини в дозвільній документації, прострочення в договорах оренди землі, невеликий обсяг вільної від обтяжень нерухомості, а також досить складний характер взаємовідносин між попереднім девелопером і генпідрядником.

Якщо врахувати всі нюанси, пов’язані з недостатньою прозорістю, невідповідностями, то ризики дуже великі з точки зору економіки проекту», — пояснює заступник генерального директора компанії ТММ Олексій Говорун.

Крім цього, при відновленні будівництва силами нового власника можуть виявитися додаткові ризики. Це можуть бути як конфлікти будівельної компанії з мешканцями прилеглої території, так і непорозуміння з приватними інвесторами об’єкта, додає директор девелоперської компанії «Стокман» Сергій Овчинніков.

Місце вирішує все

І все ж у деяких об’єктів є шанс на успішну реалізацію. В першу чергу це недобудови з вдалим місцем розташування. Наприклад, забудовникам завжди цікаві майданчика в центральній частині міста, прилеглих до центру територіях, а також з хорошим транспортним сполученням. Саме привабливість ділянки може стати запорукою реалізації цікавого та ефективного проекту.

Перед прийняттям будь-якого рішення необхідно провести юридичний та економічний аналіз об’єкта і визначити його економічну ефективність. «Якщо всі документи в порядку, у нового власника проекту є прекрасна можливість заощадити час на нульовому циклі будівництва, швидко добудувати розпочате і, відповідно, швидше отримати прибуток. Тут важливо дивитися на економіку проекту.

Наприклад, якщо мова йде про житловому будинку, то важливо співвідношення реалізованих та нереалізованих квартир», — говорить Овчинников. За його словами, вивчення ситуації займає від 30 до 45 днів.

Часто треба проводити певні експертизи, щоб визначити, що сталося з об’єктом за період, коли він був заморожений, і що він тепер з себе представляє. Також необхідно, щоб культура будівництва попереднього забудовника відповідала вимогам порядку організації будівельних робіт тій компанії, яка могла б добудувати об’єкт.

За словами гравців ринку нерухомості, ідеальною є ситуація, коли для зведення об’єкта створюється окрема компанія, оскільки тоді мова йде про придбання корпоративних прав новим власником, що є найбільш простою схемою.