Характеристика сучасного девелопера

Девелопер завжди прагне до досягнення максимального економічного ефекту. Якщо він і архітектор зуміють правильно прочитати «код місця» майбутнього об’єкта – проекту забезпечений успіх.

Про взаємини девелоперів і архітекторів, а також про архітектуру та сучасної забудови Києва в ексклюзивному інтерв’ю Building.ua розповів голова наглядової ради Інституту міського цивільного проектування Андрій Малафєєв.

Про взаємини архітектора з девелопером

Building.ua: З чого починається співпраця архітектора з девелопером?

А. Малафєєв: На перше місце я б поставив, насамперед, правильну постановку завдання – початкове формування взаємно свідомого зваженого завдання на проектування. Це теж предмет творчої взаємодії.

Не секрет, що деякі девелопери, прагнучи до отримання максимального ефекту при мінімальних витратах, іноді спонукають проектувальника, скажімо так, «нешанобливо» ставитися до нормативів.

Звичайно, багато наші нормативи носять заскорузлый характер порівняно з світовими стандартами і реаліями сьогоднішнього дня, і там, де їх можна «обійти» – ми робимо це. Але, на жаль, найчастіше всі ми заручники недосконалості містобудівного нормування – і тут вже нічого не поробиш. Звичайно ж, жодне найдосконаліше завдання не виключає в подальшому виникнення нових ідей і коректувань у процесі проектування.

Building.ua: тобто часто «програма» девелоперів не досить продумана і виважена?

А. Малафєєв: В період буму, який передував згасальним потроху кризи на проектно-будівельному ринку, в цю галузь хлинув потік людей, які мають приблизне уявлення про суть справи. В девелопери подалися і юристи, і економісти, і агрономи, і, навіть, перукарі – доводилося зустрічатися і з такими «фахівцями».

У той же час, на моє глибоке переконання, створення гідного об’єкта архітектури, а тим більше містобудування, можливо тільки при тісній взаємодії та глибокому взаєморозумінні проектувальника і девелопера-професіонала.

При всьому моєму, природно, безмежній повазі до архітектору-художнику-концептуаліст, архітектору-художнику – роль девелопера важко переоцінити, адже в джерелі будь-якої успішної проектно-будівельної затії, перш за все, важливо, щоб побажання замовника були максимально адекватні місцем розташування об’єкта у функціонально-планувальної містобудівної тканини. Один з патріархів вітчизняного містобудування головний архітектор Москви 30-х років А. Семенов говорив: «У кожному місці закладено його план, потрібно тільки його побачити».

Якщо девелопер, який, зрозуміло, прагне до досягнення максимального економічного ефекту, зуміє разом з архітектором правильно прочитати генетичний містобудівна «код місця» майбутнього об’єкта, правильно визначити його масштаби і характер – проекту забезпечений успіх.

У цьому зв’язку професіоналізм девелопера, його знання сучасних тенденцій містобудування та архітектури, будівельних технологій і техніки, уміння заглянути в майбутнє, здатність правильно оцінити кон’юнктуру ринку – один з наріжних каменів успіху.

Не менш істотним для девелопера є доскональне знання алгоритмів проходження проекту через жорна обговорень і узгоджень, вміння побудувати цей процес з мінімальними витратами часу, енергії та коштів. Правда тепер, після прийняття нового Закону України про регулювання містобудівної діяльності і десятків, супутніх йому підзаконних актів, ситуація суттєво змінилася і цьому мистецтву доведеться вчитися заново.

В основі створення будь-якого об’єкта, насамперед, лежить містобудівна культура. Тому дуже важливо, коли девелопер разом з проектувальниками прагне до створення не «штучного об’єкта», вирваного з контексту навколишньої забудови, а мислить категоріями средового підходу, категоріями формування комфортного середовища проживання людини.

Саме таким підходом до справи відрізняються такі широко відомі компанії як «Еста Холдинг», «К. А. Н. Девелопмент», об’єднана компанія «Столиця-Груп», «Мідленд Девелопмент», з якими у нас склалися хороші партнерські творчі стосунки.

Building.ua: Як змінилася політика девелоперів щодо ціноутворення стадії проектування об’єкту в порівнянні з докризовим часом?

А. Малафєєв: В кризу і посткризові часи, зі зменшенням обсягів будівництва суттєво знизився попит на проектні послуги. При всіх негативних наслідках цієї ситуації є і позитивна сторона: незавантаженими опинилися в першу чергу ті, чия проектна продукція не відрізняється високою якістю, вони просто пішли з ринку, до речі, як і багато «горе-девелопери».

Але виник інший негативний ефект – в боротьбі за замовлення проектувальники стали демпінгувати. Як наслідок, знизилися ціни на проектні послуги і девелопери не забули цим скористатися. Зниження цін на проектування нижче певного рівня неминуче тягне за собою зниження якості проектних рішень. Як не крути, але проектування – це система послідовних творчих операцій. Формальна технічна частина проекту – складу і змісту креслень, розрахунки і т. п. – залишається незмінною незалежно від ціни. Тому зниження вартості проектування б’є, насамперед, по інтелектуальної «розумової» частини проекту. Архітектору і інженеру потрібно час, щоб знайти оптимальне рішення на кожному етапі роботи: подумати, перевірити, порівняти. А часу на це не вистачає – треба поспішати, щоб укластися в менший бюджет.

Вартість проектних робіт, в залежності від характеру проекту, складає в середньому не більше 3-5% від собівартості будівництва і в абсолютній більшості випадків не перевищує 2-3% продажної вартості, а то й менше.

В той же час якісний, глибоко продуманий, оригінальний проект, вартість якого на 1-2% більше – це завжди більш ефективне використання земельної ділянки, зниження питомих витрат найчастіше відсотків на 8-10 за рахунок раціональних об’ємно-планувальних рішень, зниження матеріалоємності та підвищення енергоефективності. Це ж і забезпечення високого іміджевого статусу оригінальних об’єктів, що, в кінцевому рахунку, стимулює підвищення їх маркетингової привабливості. Тому девелопери, які не женуться за дешевизною проектів, в кінцевому рахунку, залишаються у виграші.

Building.ua: Що стосується зовнішнього вигляду об’єкта, хто на сьогодні має вирішальний голос – архітектор або девелопер?

А. Малафєєв: Звичайно девелопер. Він організовує весь процес створення об’єкта і його думка, це квінтесенція побажань інвесторів, маркетологів, банкірів та інших беруть участь у проекті. Архітектор може погодиться і виконати всі вказівки або привнести щось своє в поліпшення пропозицій девелопера, або, в ідеалі, запропонувати альтернативне рішення і довести свою правоту. Будь-який об’єкт, який зараз будується, це десятки, а може й сотні мільйонів гривень. І завдання всіх сторін не піддавати ризику економічний ефект девелоперського процесу.

Про архітектуру та сучасної забудови Києва

Building.ua: Що є головним у питанні збереження історичного вигляду Києва?

А. Малафєєв: З моєї точки зору, питання збереження історичної архітектурної спадщини необхідно, насамперед, розглядати на містобудівному рівні. В умовах Києва, це збереження історичної планувальної структури та масштабу забудови, що склалися наприкінці XIX – початку XX століття, коли, власне, і сформувався сучасний «старий Київ». Або, принаймні, те, що від нього залишилося після бурхливих подій XX століття і будівельних експериментів, останніх двох десятиліть.

Потрібно усвідомити, що від далекого київського минулого – до початку XIX століття – до нас дійшли практично лише культові споруди та Київська фортеця. Історія свідчить: у 1818 р. в Києві з 3919 «обивательських будинків» кам’яних було тільки – 49, у 1856 р., з 4873 – 361, у 80-х роках XIX століття з 21 тисячі будівель, відповідно, тільки три тисячі. На кінець, за чотири – п’ять років, що передували Першій світовій війні, взагалі було побудовано стільки ж, скільки за всю історію міста «до того». Дерев’яні будинки змінила нова забудова, яка відповідала реаліям свого часу, потребам суспільства, новим технічним можливостям. Цей процес носить безперервний характер, йде він і сьогодні.

Головне, зберегти характер і масштаб середовища, без якої, справжні, архітектурні цінності – окремі будівлі і споруди існувати не можуть. Не втратити художню та психологічну атмосферу міста. А ось, історична планувальна структура, не дуже-то змінилася – все та ж Рейтарська, все та ж Стрілецька, все ті ж вулиці Подолу, розплановані Гесте, після Великого пожежі 1807 року. Хіба що, пробили Прорізну.

Building.ua: Гармонують сучасні архітектурні рішення з історичною частиною забудови Києва?

А. Малафєєв: Як на мене, гармонія досягається перш за все, коли не стільки зовнішність, скільки масштаби і тектоніка нових споруд мирно сусідять зі сформованою забудовою. На одній з головних вулиць Відня, яку так люблять ставити в приклад, в частині збереження архітектурної спадщини Рингу, поруч з будинками кін. XVIII – нач. XIX століття, сусідять самі ультрасучасні скляні фасади нових будівель, з виносними ліфтами та іншими атрибутами сучасної архітектури. Але, як правило, ні одне з цих нових будівель по висоті, по ритму повторюваних стекленных і глухих площин або плетінь суцільного скління не випадає з контексту.

Історична цінність та архітектурну своєрідність центральній частині Києва та Подолу, мені бачитися насамперед не у високій архітектурі будівель і споруд, а в їх масштабності по відношенню до навколишньої історичної забудови та пропорційності їх людині. У сукупності це створює неповторну атмосферу міста. Збереження історичного вигляду, це незмінність визначеного співвідношення висоти будівель, та поперечного перетину вулиць, на яких вони розташовані. Зауважте, типові Київські вулиці центру, мають ширину 30-35 м у забудові, або тихі вулички Подолу, шириною 20-25 метрів, забудовані старими, переважно, п’яти, семи або відповідно трьох-чотирьох поверховими будинками, від того і гарні, що висота цих будинків, не перевищують поперечного перерізу вулиці. На підсвідомому рівні це створює відчуття простору, комфорту і затишку, незалежно від того, які будинки стоять по сторонах. Коли на таких вулицях з’являються будівлі, висота яких наближається до розмірів їх поперечного перерізу або перевищує його, як на приклад, це стало на Тургенєвській, ця вулиця стала, не скажу поганий, але не київської. Хоча, архітектура формують її будівель досить виразна і в якійсь мірі, навіть, перегукується з архітектурою традиційних цегляних будинків кінця XIX –поч. XX століття, побудованих в стилі «київських підрядчиків». Поставите туди будинки заввишки 15-20 або більше висотою поверхів, і та ж Тургенівська, перетвориться в Манхетенскую вулицю-щілина, кін. 20 – х – на поч. 30-х років.