Глава ДІУ: вартість житла для «черговиків» реально знизити на 25%

У 2011 році приходити в себе після кризових років будівельної галузі допомагало Державна іпотечна установа (ДІУ), яка не лише активізувало іпотечні програми для населення, але й фінансувала добудову житла.

В наступному році ДІУ пропонує стимулювати будівельну галузь шляхом зниження вартості «квадрата», пільгових кредитів і оренди з правом викупу. Про заплановані механізми відновлення попиту на житло розповів в інтерв’ю УНІАН голова правління ДІУ Віктор Миргородський.

– Віктор Валентинович, в 2011 році відновило рефінансування ДІУ іпотечних кредитів для населення. Як ви оцінюєте попит на них?

1 липня ц. р. ми офіційно відновили програму рефінансування іпотечних кредитів. До цього часу обсяги цих кредитів були незначними – в середньому 48-60 позик. На сьогоднішній день з 221 іпотечного кредиту, що були рефінансовані у цьому році в обсязі понад 60 млн. грн., велика частина викуплена за другу половину року.

Більше половини кредитів бралися для купівлі квартир на вторинному ринку, тому що за нашими стандартами, навіть якщо квартира купується на первинному ринку, для забезпечення надається в заставу квартира на «вторинці». Причому пік попиту припадає на грудень.

Кредитувати за програмою дофінансування об’єктів ми почали з початку року. Але, незважаючи на те, що ці об’єкти, як правило, мають високу ступінь готовності, ми тільки в кінці цього року почали викуповувати ті кредити, які бралися на покупку квартир у забудовників. Їх небагато, тому що вдома тільки починають здаватися в експлуатацію.

У наступному році ми плануємо збільшити кількість цих кредитів до близько 3,5 тисячі на суму 900 млн. грн. Думаю, якщо збережеться динаміка цього року, то щомісяця викуповувати кредити на 75 млн. грн. – реальність. Середня сума кредиту становить 200-250 тис. грн. З дня заснування ДІУ викуплено 4,8 тис. кредитів.

– Наскільки зараз банкам цікаво працювати з ДІУ за програмою іпотечного кредитування?

Кількість банків-партнерів у нас постійно зростає: якщо на початку року з ДІУ працювали 96 банків, то до кінця року – понад 110, ріст – 15 банків. Заявок по рефінансуванню надходить до нас на розгляд все більше. Дивлячись на грудень, ми йдемо на рекордні обсяги цих кредитів. Це говорить про те, що інтерес до нашої програми збільшується з боку банків.

При тієї нестабільності, яка існує на фінансовому ринку, при тому, що змінилося законодавство в частині заборони кредитування в іноземній валюті, на сьогоднішній день наш ресурс є затребуваним, тому що наші умови – ставка 11%, строк до 30 років – найвигідніші на сьогодні, оптимальні і перевірені в умовах кризи. Підтвердженням цього є низький відсоток проблемних кредитів – 4,5% від загального портфеля ДІУ, який становить 4,8 тис. кредитів обсягом 745 млн. грн. Це дуже мало в порівнянні з тим, які проблеми мають в цій сфері банки: за даними аналітиків, частка проблемних іпотечних кредитів в банках становить не менше 30%.

– Як ДІУ збирається боротися з проблемними кредитами?

Ми працюємо, насамперед, з банками. Згідно з нашим генеральної угоди, якщо кредит не обслуговується протягом 60 днів, ми маємо право на зворотну поступку, тобто, банк повинен викупити цей кредит за гроші, або замінити його на стандартний, який обслуговується без порушення умов. Якщо це обслуговуючий банк, то він вирішує дану проблему. У той же час, у нас є кредити, які ми обслуговуємо самостійно. Вони нам дісталися від ліквідовуються на сьогодні банків – «Укрпромбанку», «Трансбанку», «Арма Банку». Втім, у нас вже підписано угоду з банком «Перший», з яким ми до березня передамо близько 450 кредитів, які продовжуємо обслуговувати.

– ДІУ планує розширювати можливості кредитування покупки житла в новобудовах?

Ми будемо брати участь спільно з Державним фондом сприяння молодіжному житловому будівництву, який працює на «первинці», у програмі «Доступне житло», де 30% вартості житла надає держава, а 70% – покупець. Ми зіткнулися з тим, що люди хочуть взяти кредит на решту 70%, але у них немає іншого квартири для застави. Ми знайшли в цій справі партнера – «Сбербанк Росії», який звернувся до нас за фінансовим кредитом для видачі іпотеки.

Думаю, до кінця року ми підпишемо тристоронню угоду, згідно з яким «Сбербанку Росії» будуть надані грошові кошти у вигляді фінкредиту, а він буде кредитувати позичальника для придбання квартир на первинному ринку. У свою чергу банк вже уклав угоду про кредитування житла в об’єктах «Київміськбуд». Вийшов симбіоз дій на «первинці».

Ми замкнули ланцюжок, і вона буде працювати з наступного року. Інші забудовники також можуть приєднуватися до програми, але для цього повинна бути воля банку і впевненість у тому, що забудовник дійсно добудує і введе в експлуатацію об’єкт. Адже банк, кредитуючи під майнові права, несе чималі ризики.

– Нещодавно уряд поставив завдання перед Мінрегіоном в наступному році ліквідувати довгобуди. Чи Реально це зробити, враховуючи заплановані на 2012 рік обсяги фінансування недобудов, у тому числі за програмами ДІУ?

У цьому році обсяг будівельних робіт склав 189 млрд. грн., з них 25 млрд. грн. – житлове будівництво, де половина – приватні будинки, а 10-15 млрд. грн. – багатоповерхівки. В наступному році знайти в бюджеті і кишенях приватних інвесторів 50 млрд. грн., необхідних для добудови понад 4 тис. об’єктів незавершеного житлового будівництва, я вважаю, нереально. Ми повинні розуміти, що в рік країна може освоювати на ці цілі лише близько 10-12 млрд. грн.

Думаю, за рік не стоїть завдання добудувати всі об’єкти, основне – не закладати зараз нові. Але недоцільно кидати об’єкти, на будівництво яких витрачені гроші. Проблему довгобудів реально зняти за 5 років. Держава повинна взяти на себе ці функції і залучити до співпраці приватних інвесторів, тому що тільки за рахунок держкоштів вирішити питання неможливо.

Зараз на дуже високому рівні розглядається можливість добудувати ці об’єкти за мінімальною ціною для того, щоб їх можна було запропонувати «черговикам» за дуже низької вартості з правом розстрочки на 10-30 років.

Програму дофінансування об’єктів незавершеного будівництва ми почали реалізовувати у зв’язку з необхідністю стимулювання первинного ринку житлового будівництва. В цьому році ми направили понад 560 млн. грн. на добудову 23 об’єктів житлової площею понад 370 тис. кв. м, з яких вже введені в експлуатацію вісім будинків площею близько 117 тис. кв. м. В наступному році на добудову планується направити 700 млн. грн.

– За Вашою оцінкою, наскільки реально знизити вартість житла для черговиків?

Думаю, по Києву це може бути на рівні 750 дол., а по областях – 500 дол. за квадратний метр у квартирі, що здається «під ключ». Мова йде про новому будівництві. А що стосується вартості квартир в недобудованих будинках, то можна вирішити питання шляхом викупу їх з дисконтом. Якщо нам вдасться хоча б на 25% знизити ціни порівняно з ринковими у Києві та областях, вважаю, що це буде дуже добре. На мою думку, необхідно створити програму або прийняти закон, спрямований на те, щоб об’єкти добудовувалися для людей, які потребують поліпшення житлових умов.

Плануємо почати роботу в даному напрямку вже в наступному році. Питання буде полягати у фінансуванні, наскільки це дозволить бюджет. Прем’єр-міністр протягом року говорив, що в 2012 році питання іпотеки та житлового будівництва не залишаться поза його увагою, і обіцяв 10 млрд. грн. на розвиток іпотечного кредитування в різних формах.

– До кінця року планується завершити безоплатну передачу черговикам квартир, закуплених у 2009 році. Може в перспективі бути продовжена практика безкоштовного виділення житла?

У черзі на житло в Україні стоять 1,138 млн. сімей, з них 300 тисяч – першочерговики, 130-140 тисяч людей, які мають право отримати житло поза чергою. Я думаю, що таких людей держава або місцеві органи самоврядування будуть забезпечувати безкоштовно. Але ми повинні розуміти, що людей, які стоять у загальній черзі, а їх більшість, держава не в змозі забезпечити. Люди самі повинні прагнути до того, щоб придбати житло.

Сьогодні ставляться завдання щодо створення сприятливих умов для придбання квартир. Насамперед, квадратний метр повинен коштувати менше, ніж зараз. Це можна зробити за рахунок державних програм, коли держава буде виступати замовником на придбання будівельних матеріалів за мінімальною ціною. По-друге, створити умови, при яких люди можуть отримати пільговий кредит під дуже низькі відсотки або виплачувати орендну плату з правом викупу.

Ми підрахували, що при середньому метраж квартири в 50 кв. м, при оренді квартири з правом викупу на 10 років, на місяць потрібно платити 1 тис. грн. орендних платежів. Поки що – це ідея, але ми вже зараз її опрацьовуємо в деталях. Вона обговорюється на найвищому рівні в уряді. Для того, щоб програма працювала ефективно, її необхідно закріпити на законодавчому рівні.

Що стосується програми безоплатної передачі квартир, то на сьогодні в комунальну власність передано 3526 з 3596 квартир, тобто 99% від загальної кількості. Залишився один неврегульоване питання по будинку в Чернігові. А недобудовані 55 квартир будуть передані у комунальну власність у наступному році.

– З яким ступенем готовності недобудови планується фінансувати в наступному році? Як бути з проблемними довгобудами, які з яких-небудь параметрами не підходить для участі у зазначеній програмі?

Ми починали зі ступенем готовності 75%, потім опустилися до 50%, а після – і до 25%. На сьогоднішній день розбіг становить від 25% до 90%. В наступному році ми не збираємося змінювати цей діапазон.

Що стосується проблемних об’єктів, то, приміром, у Грузії держава їх забирає. Я думаю, що ми до цього прийдемо. Приймати рішення щодо об’єктів, які сьогодні вже й добудовувати небезпечно, потрібно державі. Для цього повинен бути законопроект, який би давав можливість забудовнику отримати допомогу від держави, а якщо він не може добудувати, нехай приходить державна компанія, яка добудує об’єкт за бюджетні кошти.

– ДІУ не планує виступити ініціатором таких змін?

Дане питання зараз розглядається. Це не виключено. Тут повинно брати участь не тільки ДІУ, а декілька суб’єктів, з допомогою яких можна вирішити проблему. Але вона непроста, оскільки потрібно приймати закони, а ми знаємо, що у Верховній Раді дуже серйозне лобі будівельників, багато хто з депутатів є власниками будуються на сьогодні об’єктів. Для цього потрібна дуже сильна політична воля.

– Наступного року планується розробити програму забезпечення житлом держслужбовців. Що ще буде ініціювати ДІУ найближчим часом?

Ми вже практично розробили і надали на розгляд Стратегію розвитку ДІУ на 2012-2016 роки. У ній передбачається продовження роботи по дофинансированию незавершеного будівництва. За 5 років ми плануємо профінансувати 15 млрд. грн. для добудови майже 10 млн. кв. м житла. Потім ці квартири або будуть продані за кредитом, або здані в оренду з правом викупу. Ми плануємо за 5 років забезпечити понад 200 тис. сімей таким житлом. Хочеться, щоб з 200 тисяч приблизно 110 тисяч квартир проходили б за спеціальною програмою для держслужбовців (військовослужбовців, міліції, вчителів, медиків тощо).

Стратегія затверджується на правлінні, але ми плануємо також представити її на розгляд наглядової ради. До кінця року ми повинні надати в деталях механізми реалізації стратегії, а в січні – затвердити її.

– У цьому році ДІУ не випустила заплановані корпоративні облігації на 1 млрд. грн. під держгарантію. Є в держбюджеті-2012 рядок про виділення установі такої ж суми?

У держбюджеті на 2012 рік визначена загальна сума – 5 млрд. грн. під держгарантії. У цьому списку є і ДІУ. Ми плануємо розмістити корпоративні облігації на 1 млрд. грн. у першій половині 2012 року, а також протягом року випустити іпотечні облігації на 500 млн. грн.

Якщо в першій половині 2012 року ситуація для випуску облігацій буде несприятлива, з урахуванням того ресурсу, який зараз працює, в принципі, ми зможемо продовжувати рефінансування іпотечних кредитів, однак, обсяги дофінансування будівництва доведеться різко скоротити. До речі, 23 грудня ДІУ повністю погасило облігації на 1 млрд. грн., розміщені у 2007 році під державну гарантію, і вніс плату до держбюджету.

– У 2012 році ДІУ планує знизити ставку рефінансування до 10%. За рахунок яких ресурсів це буде зроблено?

Ми планували, що Кабінет міністрів буде поетапно збільшувати нам статутний фонд, за рахунок чого з’явиться можливість скорочувати процентну ставку. І хоча в 2012 році це не планувалося, але в результаті обговорення виникло питання, що, напевно, такий крок буде доцільний. Розмір збільшення УФ ще остаточно не затверджений.

У держбюджеті-2012 коштів на збільшення СФ не закладені, але на це потрібна політична воля, тому що питання дуже важливе з точки зору стимулювання зростання ВВП, вирішення соціальних проблем, поліпшення житлових умов наших громадян. Тому внести зміни в бюджет не складе особливої праці. Крім того, все буде залежати не тільки від статутного фонду. Якщо ми залучимо кошти в наступному році, скажімо, під 9,5%, однозначно ставка рефінансування буде менше.

– Зараз практично всі державні органи проводять реорганізацію. Чи торкнулася ДІУ цей процес?

Розуміючи важливість реалізації урядом адміністративної реформи, процес підвищення ефективності роботи нашої компанії йде в такому ж ключі. Два місяці тому ми оголосили про проведення реорганізації. Це пов’язано з тим, що нам необхідно переглянути роботу, яку виконують наші співробітники. По-друге, ми розуміємо, що в цьому році ми передаємо квартири, які придбали в 2009-му, фактично даний ділянку «йде».

А в наступному році потрібно більше зусиль приділяти основним видом діяльності – рефінансування іпотечних кредитів у зв’язку з тим, що на сьогодні ми надаємо найвигідніші умови банкам. Всі ці моменти змушують переглянути концепцію подальшого розвитку ДІУ, зробити її більш ефективною, більш гнучкою.

Реорганізація передбачає створення ефективної структури, в результаті чого буде більш чітко прописана відповідальність конкретних людей. Це дозволить налаштувати їх на досягнення результатів. Звичайно, реорганізація сприятиме економії коштів за рахунок скорочення чисельності штату компанії – 15-20% працівників. Це торкнеться і начальницького складу, з восьми департаментів залишиться всього три. З 1 січня у нас вступає в дію новий штатний розклад і нова структура.