Експерти привязують розрахунки вартості нерухомості до індексу Біг-Мака

Міжнародні експерти ринку комерційної нерухомості, слідуючи тенденціям ринку, останнім часом більше уваги приділяють нестандартним індексами і розрахунків у своїх аналітичних звітах.

Курси валют, є поняттям досить відносним і всі грамотні фінансисти та інші учасники ринку намагаються для власної обізнаності прив’язати вартість того або іншого товару до якого-небудь «твердому» показником, який не змінюється протягом століть.

Таким показником може бути золото або нафту, але вони так само, піддаються впливу різних економічних факторів, хоч і в меншій мірі.

У зв’язку з цим, економісти почали звертатися до різних нестандартних індексів і показників, які можуть продемонструвати більш точну картину стану товару на ринку, в прив’язці до найбільш простим людським потребам і примітивним товарів. У 1926 році Джорджем Тейлором розглядалася можливість існування закономірного зв’язку між довжиною жіночої спідниці і добробутом мешканців країни. Автор теорії стверджував, що чим багатша країна, тим коротші спідниці і навпаки. В даний час подібна теорія позбавлена можливості бути правдоподібною, так як тенденції в моді перестали бути якимось чином пов’язані з економічними показниками.

Подібних індексів, які заслуговують уваги, існує кілька. Серед них аналіз довжини жіночих спідниць, аналіз довжини черги в ресторанах мережі McDonalds, порівняння роздрібної вартості класичних джинсів з вартістю оренди квадратного метра торгової площі в популярних торгових центрах, але самим популярним і іноді, єдиним адекватним показником є індекс Біг-Мака.

Аналітики розділу «Новини нерухомості» і «Новини світу» економічного видання «Біржовий лідер» з’ясовували в тому, яким чином, з допомогою індексу Біг-Маку та інших неофіційних спостережень можна більш чітко простежувати картину на ринку нерухомості Росії, України та інших країн СНД.

Нерухомість та індекс Біг-Маку – який зв’язок?

Зазначений індекс щотижня публікується в британському журналі The Economist, і являє собою зіставлення ціни на відомий продукт американської мережі ресторанів у валюті конкретної країни і в доларах, а так само загального стану цін у цій країні. До прикладу, у 2012-му році в США Біг-Мак коштував 4,33 долара, а в Росії, всього 2,29 долара (75 російських рублів), що вказує на знецінення рубля майже на 53 відсотки. Економічна теорія стверджує, що курс валют має бути відображенням вартості основних товарів споживчого кошика у відношенні до іншої валюти, а в даному випадку береться один стандартний бутерброд, містить встановлений набір продуктів харчування. При однаковому наборі продуктів енерговитрат на виготовлення Біг-Маку, у кожній країні він може мати різну вартість, так як сировину, енергоносії, оренда і робоча сила оплачуються по-різному, зазначає провідний експерт нерухомості в Канаді – Євген Ольховський.

Враховуючи зазначені фактори, оглядачі та експерти ринку нерухомості почали використовувати індекс Біг-Маку для аналізу вартості об’єктів нерухомості та орендних ставок. Ці параметри традиційно обчислюються в доларах США.

Існує думка, що весь галас навколо зазначеного економічного показника є нічим іншим, як якісної і продуманою PR-компанією. Експерти стверджують, що об’єктивний показник не може бути сформований на підставі настільки незначної кількості параметрів. Втім, деякі авторитетні аналітики ставляться до нього, як до повноцінного інструменту на фінансовому ринку. Його популярність різко зростає в періоди різких коливань курсу валют. Справа в тому, що в такі моменти «прив’язатися» до чого, і Біг-Мак залишається одним з небагатьох способів побачити різниці в курсах валют країн з схожими показниками економіки.

Модні тренди у закордонній нерухомості

Безліч ріелторських компаній США та Європи (Великобританії, Франції, Німеччини, Іспанії, Італії, Греції) та аналітичних центрів користуються вже існуючими інструментами, але є й такі, які розробляють власні методи і прийоми моніторингу. Приміром, компанія Cushman&Wakefield пропонує використовувати в якості еталону вартість класичних моделей джинсів блакитного кольору 48 і 50 розмірів. Вони засновують свою теорію на те, що джинси є одним з найбільш популярних і затребуваних товарів. Модні, в даний час рвані, терті, розмальовані і темні джинси не можуть дати точного результату, а класичні, навпаки, можуть. Один раз в три місяці співробітники компанії обходять ТОП найдорожчі міста світу і світові торгові центри і стежать за зміною цін на зазначений вид товарів. Експерти стверджують, кореляція цін в точності показує коливання орендної ставки в торгових центрах. Останні спостереження показали, що в червні минулого року вартість пари класичних джинсів становила 990 рублів, а на початку вересня вже 899.

Іншим альтернативним методом контролю над ситуацією на ринку, пропонованим компанією Cushman&Wakefield, є відстеження довжини черги в ресторанах McDonalds. Найчастіше, такі ресторани розташовуються у великих торгових центрах, і допомагають відстежувати рентабельність оренди торгової площі. Правда, не варто думати, що довгі черги свідчать про позитивну тенденцію для власників торгових центрів. Справа в тому, що тривале перебування людей в черзі показує на їх неготовність витрачати гроші в магазинах. Дійсно, спостереження за відвідувачами торгових комплексів в кризові періоди, вказують на те, що люди приходять не з метою зробити покупки, а для розваги і відволікання від постійних проблем. У такі періоди люди зустрічаються в критих і теплих торгових центрах, спілкуються, читають книги на лавочках, але нічого не купують, а черга в McDonalds в таких випадках, збільшується у 1,5 рази.

Представники іншої консалтингової компанії Knight Frank повідомляють, що знайшли ще один альтернативний індекс. Вони умовно називають його індексом Луї Віттона (Louis Vuitton). Він враховує вартість люксової продукції в магазинах, розташованих на ТОП – 5 вулицях з найдорожчою і елітною нерухомістю найбільших міст світу. Наталія Сазонова, займана посада керівника відділу досліджень компанії, розповідає, що зазначений бренд був обраний, як один з найбільш розкручених на території Росії. Індекс Луї Віттона буде призначатися для досліджень у сфері стріт-ритейлу та аналізу коливань орендних ставок у найпопулярніших місцях для розміщення торгівельних площ у найбільших містах світу. Автори поки не розкривають подробиць свого методу.

Крім цього, компанії Knight Frank і Citibank протягом декількох років користуються і публікують індекс Wealth Report, який по суті є показником зростання добробуту елітарних верств суспільства на тлі світових геополітичних хвилювань, які формують тенденції збільшення попиту і вартості в сегменті нерухомості Преміум-класу, на найпрестижніших світових ринках.

Прогнози експертів. Інтерес до комерційної нерухомості зростає

Експерти згодні з тим, що надалі буде з’являтися все більша кількість нестандартних індексів, прийомів і методів спостереження за змінами на ринку. Позитивним ефектом від таких явищ є можливість наочно продемонструвати сухі економічні показники мало підготовленій людині. Сумнівним залишається той факт, що новаторам вдасться придумати більш наочний метод, ніж відомий у всьому світі Біг-Мак.

Тим часом, інвестиційні вкладення в європейську комерційну нерухомість у 2012-му році в незначній мірі перевищили показники 2011-го. Сума інвестицій склала 120,4 мільярда євро в порівнянні з 120,3 мільярда в 2011-м В той момент, коли країни Центральної і Східної Європи продемонстрували невеликий спад інвестиційної діяльності, Західна Європа показала значне зростання, що дозволило вирівняти загальну ситуацію. Варто зазначити, що Польща і Росія минулий рік можуть вважати позитивним.

Лідерами рейтингу самого високого обсягу інвестицій в минулому році традиційно є Великобританія, Німеччина і Франція, які залучили 40.118 мільярда євро, 25.176 мільярда євро і 14.147 мільярда євро відповідно. У той же час, Росія залучила 3,85 мільярда євро інвестицій, а Польща – 2,602 мільярда.

Останнім часом спостерігається відновлення зацікавленості інвесторів в ризикових активах, в числі яких знаходиться і комерційна нерухомість. Це пояснюється стійкими тенденціями до стабілізації економік більшості країн Єврозони, а так само появою чіткого розуміння того, яким чином уряди країн планують боротися із залишковими явищами кризи.