Два кити ринку нерухомості: торгові центри і квартири в новобудовах

Ринок нерухомості в першому півріччі, майже як пацієнт у “Золотому ключику”, був скоріше мертвим, ніж живим. Кількість угод на протязі всього періоду було досить скромним. А ціни могли похвалитися завидною стабільністю. Несподівано пожвавити ринок влітку змогла лише шокова терапія у вигляді розпорядження Національного банку про обмеження операцій з готівкою.

Стабільна вторинка

На думку експертів, ринок вторинної нерухомості з початку року перебуває в стадії стагнації. За словами президента Асоціації фахівців з нерухомості України (АФНУ) Сергія Злидня, у першому півріччі ринок не показав тієї активності, якої від нього очікували. Рік почався з нових правил реєстрації нерухомості, які пригальмували угоди. Тому в січні і лютому ринок був не робочим. Не настала, як це завжди бувало раніше, і весняна ділова активність.

“Пожвавлення прийшло лише в травні. З кінця весни і по сьогоднішній день ринок досить активний. Це пов’язано з введенням нових правил гри на ринку: зміною системи оцінки майна, а також введенням обмежень у розрахунках готівковими коштами на рівні 150 тис. грн з першого вересня”, – сказав президент АФНУ.

За словами експерта, це пов’язано з тим, що люди, які планували найближчим часом обзавестися новим житлом, форсували це захід, і вийшли на ринок до того, як той почне жити за новими правилами. “Люди злякалися, що подорожчає вартість оцінки майна, а також того, що доведеться нести зайві витрати при безготівковому розрахунку”, – пояснив Сергій Злидень.

У той же час, як відзначив глава національної ради Ріелторської палати України Віктор Несін, говорити про збільшення попиту в рази, як це прогнозували експерти, не варто. Кількість угод у порівнянні з попередніми місяцями зросла максимум на 30%.

Але і це пожвавлення короткостроково. Вже з перших днів осені варто очікувати зниження кількості угод на ринку. По-перше, всі, хто хотів придбати житло, постараються зробити це зараз. По-друге, будь-які нововведення негативно позначаються на ринку, оскільки його учасникам потрібно звикнути працювати за новими правилами.

“Люди повинні остаточно зрозуміти, за якою схемою відбуватиметься угода. Як будуть відкриватися розрахункові рахунки. Тут і самим банкам потрібно зрозуміти, скільки вони будуть брати за свої послуги. Оскільки зараз ходять розмови про оплату транзакційних послуг від 0,5% до 3%. Тому вересень буде неробочим”, – повідомив голова РПУ.

Частково ринок зможе відновитися в жовтні і листопаді, коли «перетравить» нововведення. Але це буде лише повернення до рівня весни поточного року. Зростання ринку очікувати не варто. Відповідно не варто очікувати і збільшення вартості житла.

“Пропозиція все ще значно перевищує попит. На сьогоднішній день як не працювали, так і не працюють іпотечні продукти. А це той інструмент, який здатний збільшити попит на житло. Кредити, що пропонують банки, є непідйомними для громадян. Ними можуть скористатися лише ті, кому не вистачає кілька тисяч. В інших випадках це вкрай невигідно”, – повідомив експерт.

У свою чергу Сергій Злидень поділився думкою, що і падати ціни вже не будуть. Адже не дивлячись на всі останні нововведення, вартість житла залишалася стабільною. Це, на його думку, говорить про те, що ринок досяг цінового дна і далі йому знижуватися нікуди.

Первинка “на коні”

Трохи краща ситуація в цьому році на первинному ринку. Це чудово відображає динаміка на будівельному ринку. Показники введення житла вже третій рік знаходяться на рівні, порівнянному з докризовим періодом.

Згідно з даними Української торговельної гільдії (УТГ), за підсумками цього року, з урахуванням нинішньої активності на будівельних майданчиках, столичні забудовники зможуть без проблем досягти повторити досягнення минулого року. Тобто, буде здано близько 1,3 млн кв. м житла.

За словами глави департаменту стратегічного консалтингу “УТГ” Віктора Оборського, саме ринок первинного житла разом з торговими площами є головними драйверами ринку нерухомості, як в цілому по країні, так і конкретно по Києву.

“У першому півріччі ми відзначили збільшення кількості інвестиційних угод. Якщо в минулому році ми оцінювали цей показник на рівні 5-7%, то зараз ми можемо говорити про його зростання до 15%. Це є прекрасним показником того, що сегмент житлової нерухомості стає привабливим для інвестицій”, – сказав Віктор Оборський.

При цьому, він зазначив, що в останні кілька років у столиці відзначається збільшення частки пропозиції на первинному ринку по відношенню до вторинного. І в цьому році дана тенденція не слабшає. На даний момент близько 65% від усіх пропозицій становлять нові квартири, і приблизно 35% – житло на вторинному ринку. Хоча ще кілька років тому співвідношення було тим же, але з переважанням продажу старого житла.

“Як бачимо, потихеньку первинка починає витісняти на вторинному ринку. Це пов’язано з більш раціональним підходом забудовників до планування житла, його площ. Якщо раніше досить типовою була пропозиція навіть в однокімнатних квартирах економ-класу на рівні 55-60 квадратів, то зараз все максимально стиснулися. А середні площі квартир економ класу в середньому становлять 35-45 кв. м”.

З ним згоден і Віктор Несін. При цьому голова Ріелторської палати України додав, що на збільшення попиту на нові квартири також позитивно впливає цінова політика забудовників.

“Якщо взяти для прикладу Харківський масив Києва, вартість квадратного метра на вторинному тут починається від 1600 дол. А нові квартири такого ж класу в цьому районі можна знайти за 1200, а то і за 1000 доларів. Особливо, якщо подивитися на об’єкти, де яких тільки-тільки починається будівництво. Звичайно ж, є ризик, що будинок не можуть добудувати, чого немає на вторинному ринку, але ціна диктує свої умови”, – сказав експерт.

Він також зазначив, що первинний ринок змінився. Якщо раніше люди несли гроші всім компаніям-забудовникам, як тільки ті оголошували про те, що вони буду щось будувати. То нині інвестор більш розбірливий.

“У нас є компанії, які, не дивлячись на затримки, є надійними структурами і завжди доводять свої об’єкти до здачі. Це і “Київміськбуд”, “Познякижилбуд”, і МЖК “Оболонь”, і ПБГ “Ковальська”. Саме таким забудовникам зараз готові віддати свої гроші”, – повідомив Віктор Несін.

Як і раніше основним джерелом фінансування будівництва є власні кошти покупців (60% угод). У більшості випадків ці 60% – це категорія покупців, які покращують свої житлові умови. Тобто, продаж квартир, і покупка нових з певною доплатою. Близько 37% – набуваються завдяки тому, що забудовники активно стали пропонувати громадянам можливість придбання житла в розстрочку. Єдиним недоліком такої системи є те, що права власності на квартиру переходять після сплати “останньої гривні”.

Віктор Оборський відзначив ще одну тенденцію останнього часу. За підсумками першого півріччя серйозний тиск на ринок столичної нерухомості склало житло, яке будується в містах-супутниках. “Це пов’язано з тим, що довколишні міста мають гарну транспортну зв’язок зі столицею і досить розвинену інфраструктуру при більш низьких цінах”, – прокоментував експерт.

За даними УТГ, середня ціна нового житла економ-класу в Києві становить 1330 доларів за квадрат. У бізнес-сегменті – 2150 дол. А елітне житло в середньому продається по 6300 дол. за кв. м. “Варто відзначити, що “елітка” стала єдиним сегментом, ціна на який з початку року значно просіла, втративши в цілому 15%. Всі повинні розуміти, що цінове дно на первинці вже пройдено. І пов’язано це, в першу чергу, з тим, що собівартість будівництва має свої рамки. Так і девелоперам далі знижувати вартість нікуди. Вони і при нинішніх умовах мають невеликий прибуток з кожного квадратного метра, і намагаються заробляти на кількості угод”, – сказав Віктор Оборський.

У той же час, він скептично ставиться і до можливого подорожчання житла. “Підвищення цін може бути викликано тільки зростанням попиту. Зростання попиту ми будемо спостерігати тільки в двох випадках. Насамперед – це збільшення реальних доходів населення. А також розвиток іпотеки, як джерела фінансування придбання житла. У найближчі кілька років чекати не варто”, – зазначив експерт.

Комерційна нерухомість

Ситуація на ринку комерційної нерухомості досить суперечлива. Якщо торгові площі розгрібають як гарячі пиріжки, то з офісних приміщень, як правило, гуляє лише вітер.

За підсумками першого півріччя, як повідомляють в “УТГ”, було введено два великих торгових об’єкта загальною орендованою площею 13,6 тисяч кв м. До кінця цього року очікується здача ще 7 торгових центрів, в яких площа оренди складе понад 193 тис. кв м. Завдяки цьому загальна кількість торговельних площ у столиці збільшиться на 23%, перевищивши показник в один мільйон квадратів (1,2 млн кв м).

“Однак, цього все одно недостатньо для насичення ринку. Адже у нас цей показник становить близько 350 кв м на тисячу жителів. Тому навіть порівняно з містами східної Європи ми маємо дворазовий запас зростання. Однак у 2014-2015 роках заплановано введення в експлуатацію ще більше мільйона квадратів орендних торгових площ. Що збільшить пропозицію вдвічі. Завдяки цьому, якщо всі заплановані проекти буду реалізовані, ми впритул наблизимося до порогу насичення ринку, що призведе до зупинки зростання вартості оренди площ у ТЦ, а також до перетікання брендів від менш успішних торгових майданчиків до більш успішним”, – прокоментував Віктор Оборський.

Рівень орендних ставок з початку року практично не змінився і становить в середньому 70 дол. за кв. м. І до кінця року ми не очікуємо значних змін вартості. При цьому середня вакантність склала 2,7%.

А от ситуація на ринку офісів залишається складною. В минулому році ввели близько 200 тис. м офісних площ. У цьому році також планується понад 200 тис. Такий обсяг офісного пропозиції залишиться незатребуваним, оскільки нові бізнеси в Україні не розвиваються. “Ми прогнозуємо, що до кінця року вакантність офісних центрів збільшиться з нинішніх 15-16% до 20%. Рівень орендних ставок зараз коливається від 15 до 32 доларів за квадратний метр в комплексах класу “Б”, і від 25 до 40 в класі “А”. До кінця року слід очікувати незначне зниження рівня орендних ставок. А ось на початку наступного року відбудеться просідання вартості оренди площ для офісів на 10-15%”, – резюмував Віктор Оборський.