Друга дюжина державної іпотеки

Державні іпотечні ініціативи, покликані хоч якось вирішити проблему житла для молодих сімей, завжди викликали багато суперечок і сумнівів. Не стала винятком і програма фінансування добудови незавершених житлових будівель, поряд з наданням пільгових кредитів.

В першу чергу це пов’язано з ризиками, які породжують неминуче тривалі терміни повернення грошей з надзвичайно капіталомістким будівельної галузі. Будівництво завжди легше почати, чим закінчити.

Друга головна річ, яка бентежила експертів і потенційних одержувачів квартир, – це власне кредит, неминуче пов’язаний з банками, які теж не люблять довгострокових проектів. І в разі можливих проблем з держбюджетом церемонитися з позичальником не стануть. У сукупності проблем у 2012 році довгострокових іпотечних кредитів під рефінансування держави виділено всього 965. Втричі більше, ніж у минулому році, але занадто мало, щоб закрити “житлове питання”, який, як відомо, псує людей.

Зі свого боку Державна іпотечна установа не збирається здаватися і продовжує, нехай і невеликими кроками, впроваджувати нові можливості для отримання житла людям, у яких не дуже багато коштів. У 2013 році може з’явитися ще один новий механізм доступного житла, як кажуть чиновники, “схожий на лізинг”. Це оренда квартир з правом викупу під 3% річних. Як каже голова правління ДІУ Валентин Рибачук, така програма вже пройшла майже всі профільні міністерства, і після узгодження в Мінфіні буде розглянуто на засіданні уряду.

Її найголовнішою особливістю, враховуючи названі вище основні проблеми, є виключення з схеми банку: людина буде платити безпосередньо ДІУ і не боятися. А якщо гроші закінчаться – держава дає цілих 180 днів, щоб їх знайти. За даними моніторингу іпотечної установи, сьогодні на ринку є близько 14 тисяч квартир, які можуть бути запропоновані для реалізації проекту. Всі вони – в новобудовах, оскільки перед ДІУ варто непряма завдання підтримати будівельну галузь. А поки цей процес не завершений, доводяться до відносної досконалості наявні моделі.

Так, 19 листопада в Києві була урочисто відкрита перша черга житлового комплексу “Міністерський” на Оболоні. В його добудову ДІУ через “Укргазбанк” вклала 32 мільйони. На стадії готовності будівництва у 70% ці гроші були витрачені на його швидке завершення, а також на спорудження всіх інженерних комунікацій у ще трьох секціях житлового комплексу. Як каже забудовник, компанія “Енергополь-Україна”, це дозволить здешевити вартість квадратного метра для нових покупців. Саме на це і робиться наголос стосовно державних ініціатив, оскільки вартість квартир в першій черзі навряд чи можна назвати соціальною.

За програмою ДІУ в будинку по вулиці Кондратюка куплені тільки три квартири. Але якщо у відкритій новобудові ціна квадратного метра становить 11-14 тис. грн., то очікується, що в будинку другої черги ціна впаде до 8,8-11 тисяч, в залежності від планування і місця розташування квартир. Як говорить гендиректор “Енергополь-Україна” Тетяна Семенкова, також завдяки ДІУ і банкам забудовник розробив для покупця систему кредитування, яка дозволить взяти кредит на 25 років під 14-15% річних у гривні. Перший внесок при цьому становить 25%.

За великим рахунком, основна користь від вкладень в житловий комплекс на Оболоні – це реклама, приклад вдалої синергії іноземних інвестицій і державних програм, який дозволяє сподіватися на більше. Власне кажучи, об’єкт був обраний для добудови не в останню чергу тому, що в ньому беруть участь іноземні інвестиції. Польська фінансова група PBG, до складу якої входить близько 30 спеціалізованих будівельних компаній, витратила на житловий комплекс близько 350 млн. грн. Отже, це надійний партнер: адже вкладені державні гроші доведеться повернути.

“Можливо, в будинках наступних черг будівництва буде реалізована програма оренди з подальшим викупом, яка анонсувалася ДІУ. Але це залежить, в першу чергу, від забудовника – потрібні йому кошти. В цілому на статутну діяльність державної іпотечної установи в наступному році ми плануємо залучити близько двох мільярдів гривень. І сьогодні випускаємо під цей проект облігації вартістю однієї одиниці в 100 мільйонів”, – заявив на відкритті “Міністерського” Валентин Рибачук.

За його словами, це чотирнадцятий за рахунком об’єкт: ще дюжину планується здати наступного року. Всього на будівництво 5,5 тисяч квартир в 26 будинках різних регіонів України – Києві, Харкові, Донецьку, Івано-Франківську, Луганську, Криму, – з коштів Установи було виділено 680 млн. грн. При дофінансування обов’язково вибираються проекти з високим ступенем готовності. Однак поки головною умовою отримання житла при більш-менш реальних витратах є наявність офіційних доходів не нижче необхідної суми (постановка на облік не потрібно) . Поки держава ставить пріоритети для бюджетників. Для решти питання отримання кредитів з більш-менш реальними ставками залежить від легалізації доходів.