Довгостроковий прогноз нерухомості України до 2020 р.

Для того, щоб зробити довгостроковий прогноз нерухомості України, треба зосередитися на тому, що ціни на нерухомість в першу чергу залежать від курсу долара до гривні.

Більшість економічних аналітиків сходяться на думці, що гривня повинна суттєво подешевшати. Головним чинником, який може призвести до такої події, є високий рівень інфляції. І тут в першу чергу грає роль те, що інфляція по долару в Україні вище, ніж інфляція долара США.

Якщо курс гривні до долара стабільний, то інфляція гривні повністю перекладається на долар. На цьому факті зупинимося докладніше. Оскільки всі взаєморозрахунки в Україні робляться в національній валюті, то в міру розвитку інфляції, з кожним роком купівельна спроможність гривні падає. Для того щоб здійснити платежі в доларах, їх необхідно попередньо обміняти на гривню. Але оскільки обмінний курс стабільний, то купівельна здатність долара зменшується з такою ж швидкістю, як і купівельна спроможність гривні, тобто рівень інфляції по гривні і долара збігається.

До чого це в кінцевому підсумку призводить? Якщо фактична інфляція гривні, на думку більшості експертів, становить 15% на рік, то долар в Україні знецінюється на ті ж 15%. У результаті товари, вироблені всередині країни, з кожним роком дорожчають, а імпорт залишається на колишньому рівні. А далі є тільки два виходи – або знецінювати гривню або зупиняти виробництво.

Ми так докладно зупинилися на курсової політики та її перспективи, тому що від цього в першу чергу залежать ціни на нерухомість. Як видно з графіка цін на нерухомість за останні 20 років у випадку падіння гривні вартість нерухомості різко знижувалася і пропорційно.

Довгостроковий прогноз ринку нерухомості України, 2015 р.

Довгостроковий прогноз ринку нерухомості України до 2015 року базується на тому, що ті тенденції, які переважають в даний час, будуть домінувати і надалі.

Якщо і далі будуть визначальними два основних фактори – очікуване падіння курсу гривні і стагнація ринку нерухомості, то:
– при курсі долара 10 грв/дол.;
– при подальшому зниженні цін на квартири в містах України на 1-2% в рік.

Вартість квартир у великих містах України до 2015 року зменшиться на 25-30%

При існуючому курсі ціни повільно, але йдуть вниз. Це проявляється в тому, що реалізувати будь-який об’єкт нерухомості вкрай важко, оскільки кількість продавців в кілька разів перевищує кількість покупців. І якщо угода відбувається, то доводиться істотно знижувати ціну.

У разі різкого зниження курсу гривні ціни на нерухомість падають протягом відносно короткого проміжку часу – 1-2 місяці. Найімовірніше ця подія очікується в 2013-2014 році.

Довгостроковий прогноз цін на нерухомість в Україні, 2020 р.

Якщо аналізувати довгостроковий прогноз цін на нерухомість в Україні до 2020 року, то необхідно звернути увагу на якісні зміни у світовій економіці, які можуть призвести до переформатування глобальних ринків.

Йде постійне постійне знецінення грошей. Причому незалежно від категорії валюти. Може бути в періоді місяці – півроку це не помітно. Але якщо порівняти сучасні ціни з цінами на аналогічні товари два – п’ять років тому, то різниця буде дуже суттєва. І це при тому, що номінальна вартість товару залишається практично на одному і тому ж рівні, а зростання ціни відбувається унаслідок інфляції, тобто фактичного знецінення грошей.

Знецінення грошей – це природний глобальний процес в рамках розвитку сучасної кризи. Це один з найбільш ймовірних сценаріїв вирішення боргових проблем, які привели світову економіку до стану колапсу.

Деякі економісти вважають, що показники інфляції в США значно зростуть і взагалі ця валюта може втратити домінування і світова економіка розпадеться на 3-4 регіональні валюти.

В 2008 році відбулося одне із знакових подій на ринку нерухомості України – оренда перейшла з долара на гривню. В національній валюті також стали проводити взаєморозрахунки при купівлі – продажі недорогих об’єктів нерухомості в невеликих населених пунктах. Можна очікувати, що при наступному стрибку курсу долара на гривню перейде і весь ринок продажу нерухомості в Україні. Підтвердженням цього прогнозу служить той факт, що хоча оцінка об’єктів на продаж номінована в доларах, насправді вона прив’язана до гривні. При падінні курсу, ціни в гривнях залишаються на тому ж рівні, а падає тільки оцінка в доларах, яка викликана перерахунком на новий курс.

Тому в довгостроковому прогнозі цін на нерухомість в Україні до 2020 року взаєморозрахунки при купівлі продажу об’єктів будуть здійснюватися в національній валюті. Таким чином, ринок нерухомості України остаточно закінчить період свого становлення та квартири, будинки, земельні ділянки стануть не специфічним, а звичайним товаром, який можна буде продати і купити на загальних підставах, минаючи “сірі схеми”.

При цьому ціни будуть рости (вже в гривні) приблизно на 13-15% в рік, трохи відстаючи від рівня інфляції.