Досьє на забудовника: як перевірити новобудову перед операцією

Придбання квартири на етапі «папери», котловану або будівництва — це серйозний ризик. Як дізнатися, чи не «заморозить» забудовник будівництво будинку, квартиру в якому ви купуєте? Адже сумних прикладів у недавньому минулому було досить… Щоб зважити всі ризики, потрібна інформація, здобути яку деколи непросто. Як це зробити правильно, ми запитали і в учасників ринку нерухомості, і у професійних андеррайтерів.

Документи і факти

Бажаючи перевірити партнера, якому ви довіряєте свої гроші на досить великий термін, зверніть увагу, насамперед, на досвід, популярність і розмір компанії. Однак навіть ці серйозні показники не можуть бути «залізною» гарантією. «Будівництво часом заморожувалося іменитими девелоперами і тривало маловідомими, наприклад, компанією ДУКС, — аргументує Роман Строілов, директор департаменту приватного і корпоративного кредитування компанії Penny Lane Realty. — Є маса забудовників з позитивною репутацією, але у разі їх виходу на ринок споживача вони будуть не знайомі. Однак відкидати їх з порогу було б необачно з боку покупця. Те ж саме відноситься і до регіональних девелоперам. Також я б не став звертати увагу і на розмір компанії».

На сайті об’єкта повинна бути розміщена проектна декларація. Крім того, «при знайомстві з переліком юридичних документів забудовника потенційному покупцеві необхідно звернути увагу на зазначений у них цільової порядок використання земельної ділянки, який повинен свідчити або про право оренди землі для будівництва житлового будинку, або про право власності на землю, яка відноситься до категорії, де дозволено житлове будівництво», — радить Анжела Кузьміна, комерційний директор КК «Унікор».

Показником надійності забудовника, безумовно, є ведення діяльності у відповідності з федеральним законом №214 «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об’єктів нерухомості». По-перше, дотримання 214-ФЗ дає серйозні гарантії покупцеві, по-друге, говорить про прозорість компанії перед органами влади. Та й перед клієнтами теж: «Якщо проект реалізується відповідно до ФЗ №214, то бухгалтерську звітність забудовник зобов’язаний надавати для ознайомлення будь-якому звернувся особі. Дані про кредиторську і дебіторську заборгованості, інформація про фінансових ризиків включаються в проектну декларацію, опубліковану в ЗМІ або на сайті забудовника. При цьому встановлені жорсткі нормативи фінансової стійкості таких забудовників», — повідомляє Василь Шарапа, заступник керівника юридичного департаменту інвестиційно-девелоперської компанії «Сіті-XXI століття».

Про роботу підрядників і поставляються ними матеріалах, та й взагалі про якість будинків та рівні їх експлуатації можна судити з відгуків людей, які купили в них квартири. Як правило, покупці, а потім і мешканці, які створили ТСЖ, діляться своїм досвідом і скаргами на інтернет-форумах. «Тут ви зможете скласти уявлення про те, наскільки швидко підключають комунікації, ліфти, електрика, з якими труднощами стикаються жителі при початку експлуатації та проведенні ремонту. Ці процеси характеризують сумлінність забудовника», — каже Григорій Алтухов, радник президента фінансово-будівельної корпорації «Лідер».

Читайте між рядків

«Основною причиною зупинки будівництва під час кризи у більшості випадків стала проблема з фінансуванням, тому з цієї точки зору надійної можна назвати ту компанію, яка має власні кошти на зведення житла», — справедливо зауважує Дмитро Таганов, керівник аналітичного центру корпорації «Інком». Іноді в компанії з гордістю говорять про будівництво на власні кошти або розкривають інформацію про кредитних лініях, але найчастіше такі відомості, як кредитна історія, боргове навантаження перед кредиторами і т. д., приховані від цікавих очей. «Отримати доступ до подібної інформації потенційному покупцю нереально. Та й з чого б забудовнику розголошувати інформацію про фінансову спроможність? Адже потенційний покупець не є контролюючим органом, до того ж під його личиною може ховатися конкурент або журналіст, який бажає оприлюднити те, що компанія воліє приховати», — міркує Роман Строілов.

З цією відкритістю на нашому ринку справа йде не дуже добре, але іноді компанія змушена ставати більш прозорою: «Якщо забудовник має намір залучати інвестиції на міжнародних фінансових ринках, то його звітність перед інвесторами — необхідна умова успішного розміщення випущених цінних паперів», — зауважує Василь Шарапов. Ідеальна компанія, найбільш відкрита і надійна — та, що провела IPO і торгується на міжнародній біржі, але переважній більшості учасників ринку про це годі й мріяти.

Тому варто підняти добірку ділових ЗМІ, робота яких як раз і полягає в моніторингу стану ринку і його учасників. З них можна почерпнути інформацію про кредитних лініях, відкритих забудовнику банками, або про держгарантії. Співпраця з банками йде в плюс забудовнику: це означає, що банк у будь-якому випадку допоможе добудувати об’єкт. Державні гарантії, які в розпал кризи були надані деяким забудовникам, теж позитивний фактор: покупець може розраховувати, що і наступного разу компанію у разі необхідності підтримає держава.

Інформація ворожнечу інформації

Однак інформацію з преси не потрібно плутати з піар-публікаціями, які присутні в тих же виданнях. В цілому піар-політика багато в чому залежить від стилю керівництва і характеризує саме його, а також амбіції фірми, а зовсім не її стійкість. Досить навести приклад потужного піару «Соціальної ініціативи» — компанії, діяльність якої закінчилася сумно, або «гучну» Mirax Group, яка нині має невиконані зобов’язання перед покупцями.

«Криза показала, що компанії з найбільшою піар-активністю в кризовий період серйозно підвели своїх інвесторів і пайовиків. Тільки завдяки втручанню держави вони були врятовані від банкрутства. Остерігатися варто і суперзакрытости, коли про компанію ви не можете через відкриті джерела знайти жодної інформації», — резюмує Григорій Алтухов.

Важливіше, мабуть, якість і інформативність інтернет-сайту забудовника. «Сайт — обличчя кожної компанії. Повна інформація про об’єкт, команді девелопера, наявності і вартості квартир, документи, що дозволяють зведення об’єкта, проектно-кошторисної декларації говорить про те, що забудовник відчуває комфортне фінансовий стан, раз може дозволити собі утримання та оновлення подібного ресурсу», — зазначає Роман Строілов.

Анжела Кузьміна розповіла, що за певну плату можна отримати інформацію про фінансову спроможність забудовника — як у банку, кредитующем девелопера, так і за допомогою спеціальних інформаційних баз даних, наприклад, в «Інтегрум Компанії», яка містить структуровану і систематизовану інформацію про поточний фінансовий стан, господарської діяльності, відомості про державну реєстрацію та зданих бухгалтерських звітностях всіх юридичних осіб.

Використовуйте профі

Борис Шаронов, директор департаменту ризиків НСКА, поділився секретами професійного андеррайтингу. Експертиза забудовника та проекту, сказав він, проводиться за трьома напрямками. По-перше, це правовий аналіз установчих, правовстановлюючих та початково-дозвільних документів учасників проекту будівництва.

По-друге, оцінка фінансового стану забудовника та його партнерів, оцінка ризиків схеми залучення фінансових коштів, прогноз економічної спроможності проекту. І, по-третє, аналіз непрямих факторів, що впливають на ризики: виконання забудовником обтяжень, наявність і стан офісів продажів, стан безпосередньо об’єкта будівництва, наявність власної матеріально-технічної бази, аналіз інформації від місцевої адміністрації, наглядових органів, конкурентів…

Непрофесіоналові такий андеррайтинг провести дуже складно. Але можна застосувати «військову хитрість»: прийти в страхову компанію і зробити вигляд, що хочете застрахувати покупку квартири. Великі компанії не захочуть проводити андеррайтинг забудовника та проекту заради однієї людини: вони працюють тільки з певними девелоперами. А ось компанії поменше можуть погодитися. Вони, звичайно, теж мають своїх акредитованих забудовників, але «якщо людина купує в іншого гравця ринку, ми проводимо експертизу цього забудовника. І якщо він видається нам недостатньо надійним, відмовляємо у страхуванні, — розповіли в НСКА. — У будь-якому випадку перевірка одного чи навіть кількох забудовників обійдеться клієнтові в фіксовану суму».

Але і тут не все однозначно: як зізнається Борис Шаронов, якщо страховик за результатами експертизи відмовляє у страхуванні, це ще не говорить про те, що проект свідомо приречений на невдачу — можливо, забудовник просто застосовує схему продажів, при якій страхування неможливо в принципі.