Доступні кредити для недоступних квартир

Кабмін створив ідеальні умови для покупки квартири в кредит, але бажаючих чомусь немає.

Днями Кабмін таки вніс зміни в свою ж постанову про порядок здешевлення іпотечних кредитів для громадян, які потребують поліпшення житлових умов. Чим, нібито, зробив президентську програму доступного житла ще привабливіше. Однак, молода сім’я, з якою «Цензор.НЕМАЄ» вирішив отримати квартиру за цією програмою, прорахувавши реалії на калькуляторі, відмовилася навіть йти на попередню консультацію у іпотечний центр…

Здавалося б, для тих, кому дуже потрібно житло, створені ідеальні умови: Кабмін, внісши зміни до своєї Постанови № 343 від 25 квітня, у Постанові № 772 від 13 серпня дозволив-таки брати участь у програмі доступного житла не тільки тим, хто стоїть на квартобліку. Тепер для отримання пільгового кредиту достатньо довідки з Жеку про склад сім’ї, з якої видно, що у вас на кожного прописаного» менше 9 кв. метрів житлової площі, а також для які проживають та зареєстровані в гуртожитку, що підтверджує довідка про склад сім’ї, видана за місцем проживання. Крім того, уряд «застабилизировало» процентну ставку 16% річних за іпотекою не лише на момент видачі кредиту, а в цілому (тобто, можна припустити, що процентна ставка не зросте в силу якихось «форс-мажорних» обставин). Раніше допустиме перевищення на 25% нормативної площі та нормативної вартості житла при отриманні кредитних коштів скасовано. Відтепер по програмі можна буде купити квартиру і побільше, але доплативши з власної кишені, не розраховуючи на державну підтримку. Ну і, нарешті, Кабмін дозволив купувати за цією програмою житло, введене в експлуатацію після 2007 року (раніше можна було купити новобудови, введені тільки після 2009-го).

Якщо відверто, то це найкращі іпотечні умови з тих пір, як в незалежній Україні стали торгувати квартирами. Але чому ж немає ажіотажного попиту? Чому не потребують оббивають пороги іпотечних центрів? У Мінрегіонбуді досі вважають, що місцеві органи влади недостатньо приділяють уваги цій програмі, що довго забудовники розхитуються. І взагалі, програму слід було б міцно попіарити в ЗМІ і відкрити додаткові консультаційні пункти.

– Тільки пишіть правду, – просить директор Іпотечного центру в Києві та Київській області Сергій Комнатний.

Потім і намагаємося, саме тому нам, журналістам, доводиться задавати питання, на які не завжди хочеться відповідати чиновникам. Наприклад, запитуючи, чи втрачає громадянин, який перебуває на квартобліку і скористався пільговим кредитом, право на отримання безкоштовної квартири від держави, «Цензор.НЕМАЄ» розраховував на відверту відповідь: втрачає, мовляв. Замість цього почули наступне:

– У Конституції записано, що держава створює умови для забезпечення громадян житлом, – філософськи почав Володимир Височин, заступника директора Департаменту державних програм розвитку житлового будівництва Мінрегіонбуду . – Одна з умов – це спільне участь держави і громадянина. Ця програма націлена на те, щоб реалізувати цю норму закону. Безкоштовним житлом забезпечуються соціально незахищені верстви населення, у відповідності з законодавством. Наприклад, у нас є закон про соціальний захист військовослужбовців, передбачає, що військовослужбовці отримують житло за рахунок держави. Але, враховуючи, що обсяги забезпечення житлом невеликі і у місцевих органів влади немає можливості будувати будинки, щоб черга рухалася. Можна, звичайно, чекати, продовжуючи залишатися в черзі. А можна спробувати вирішити це питання вже зараз…

Чому не розробили механізм, щоб громадянин укладав кредитний договір лише на три відсотки річних, а не на 16? Адже такі пропозиції надходили. Адже можна було не вішати і державні зобов’язання на особистий договір позичальника? Чому немає прямого договору держави з банком?

– Тоді виходить, що у банку два позичальника – і громадянин, і державна установа, відповідає Сергій Комнатний. – Крім того, існують інструкції Національного банку, за вимогами щодо видачі кредитів. Кажуть, це не в’яжеться з існуючою законодавчою базою і цього зробити не можна.

Гарантії держава дає на всі 15 років кредиту? А якщо черговий криза, і держава не зможе погашати свою частину ставки?

– У законі часових рамок гарантії не мають, – стверджує Сергій Комнатний. – Тобто вони будуть протягом роботи програми. Затримки з погашенням державної компенсації, не виключаю, можуть бути… Але, банк буде чекати, куди ж він дінеться?..

– У заставу береться квартира, що купується, – доповнює відповідь директор Департаменту роздрібного банкінгу «Укргазбанку» Антон Косторніченко . – Кредитним договором передбачено, що застава забезпечує весь кредит і всі відсоткові ставки, всі 16%. При цьому, якщо трапляється, що держава затримує свій платіж, скажімо, на місяць або на два, то ніяких штрафних санкцій для клієнта не передбачено, – обіцяє банкір.

Разом з директором Іпотечного центру в Києві ми намагаємося намалювати» портрет середньостатистичного позичальника за програмою «Доступного житла». Виходить, що це громадяни від 35 до 40 років, склад сім’ї в середньому – три людини, середня зарплата сім’ї становить близько 7 тисяч гривень.

– При таких вихідних даних середній розмір кредиту може становити близько 320 тисяч гривень, – стверджує Сергій Комнатний. – Щомісяця ця сім’я повинна виплачувати телокредит на 1800 гривень і 500-600 гривень буде становити відшкодування відсоткової ставки – 3% річних. Тобто – в середньому квартира для позичальника буде обходитися 2300-2400 гривень в місяць. По місту Києву у нас вже майже 20 об’єктів, які беруть участь у програмі. Повинен відзначити, що і банки стали більш лояльні до тим забудовникам, які пройшли міжвідомчу комісію Мінрегіонбуду, стали швидше їх акредитовувати.

А яка ситуація по Броварам? Наскільки нам відомо, забудовник за Броварами ще не акредитований.

– Не акредитований, але пройшов останні погодження на комісії Мінрегіонбуду та на відомчому сайті є вже інформація про те, що даний забудовник «рекомендований» для участі в програмі «Доступного житла», – продовжує Сергій Комнатний. – Але він ще не пройшов акредитацію в банку, як годиться. Щоб і банк спокійно працював, і громадяни спокійно спали і виплачували кредит, необхідно, щоб фінустанова знало всю економіку забудовника. Для цього забудовнику необхідно надати банку всю необхідну документацію. Як правило, підготовка таких документів для банку становить близько тижня. Наприклад, потрібно надати довідки про відсутність заборгованості перед банками, з податкової, потрібно перевірити, чи немає боргів перед бюджетом, повинні бути довідки про відсутність кредитних заборгованостей, про відсутність кримінальних справ і процесу банкрутства по підприємству. Тобто, як правило, всі ці виписки з державного реєстру юридичних осіб, всі ці довідки забудовник готує протягом одного-двох робочих тижнів. Тому по Броварам потрібно ще трохи почекати.

Але, адже вони можуть підібрати собі квартиру в Києві? Пропозицій багато…

– Можуть. Нехай під’їжджають в наш Іпотечний центр і в єдиному вікні вибирають об’єкт, вибирають собі банк…

Молода сім’я, яку ми намагаємося допомогти, живе на квартирі. Платити кредит, знімати житло і чекати квартиру їм дуже складно…

– У Києві є об’єкти з високим ступенем готовності. На Троєщині є об’єкт, що здається в вересні, в кінці року – в Дарниці буде здаватися об’єкт. По області є готові об’єкти, у Борисполі, наприклад, скоро також буде зданий будинок. А в Броварах, на жаль, за нашими відомостями, немає такого забудовника, який би побудував і не розпродав свої квартири. Проте мушу попередити, що купуючи квартиру в Києві, наприклад, нормативний кредит для позичальника буде розраховуватися за нормативною вартістю того регіону, де реєстрація.

Нормативна вартість для регіону… Очевидно, в цьому є своя логіка. Проте вона не завжди розрахована справедливо. Приміром, вартість квартир в Броварах, втім, як і в інших містах-супутниках столиці, мало чим відрізняється від ціни квартир, зводяться не в центральних районах Києва, наприклад, на тій же Троєщині, а іноді і вище. Тим не менш, кияни отримують кредит з розрахунку 6,5 тисяч гривень за квадратний метр, мешканці Київської області, в тому числі і броварчани, – 4,5 тисячі. Долають сумніви, що в Броварах знайдеться забудовник, який погодиться з такою ціною продавати свої квартири пільговикам (на сьогоднішній день середня ціна 1 кв. м житла в новобудові з голими стінами в Броварах становить близько 8 тисяч гривень). Це – перший момент.

Другий момент: якщо ціну забудовника все ж якимось дивом вдасться знизити хоча б до 6,5 тисяч (майже як у Києві), то 2 тисячі різниці в нормативній вартості все одно ляже на кишеню позичальника (на 50 квадратних метрах – це 100 тисяч гривень).

Третій момент: уряд поки не пішла на зниження ставки першого внеску з 25% до десяти. Банкіри кажуть, що це буде можливо лише при додатковому заставі (тобто, для застави вже замало тієї квартири, яку ви берете в кредит, потрібна додаткова нерухомість чи інше заставне майно). Якщо перший внесок становить 25%, отже для придбання сучасної однокімнатної квартири (53-55 кв. м – найбільш ходовий пропозицію забудовника у Броварах), потрібно віддати близько 12,5 тисяч доларів, а це – ще близько 100 тисяч гривень. Виходить, щоб взяти участь в президентській програмі доступного житла і придбати однокімнатну квартиру в Броварах, потрібно вже сьогодні «відвалити» 25 тисяч доларів, а потім ще 15 років виплачувати кредит, відмовляючи собі у всіх земних радощах – таке ярмо навряд чи дасть можливість розслабитися хоча б на місяць.

Якщо б у нас були ці 50 тисяч.е. та ділянка землі, ми б за ці гроші побудували будинок двоповерховий, з ремонтом, ще й на меблі щось залишилося, а не купували однокімнатну квартиру, – заявила нам молода пара і відмовилася навіть розглядати варіанти по Києву. Ну, те, що у нас ціни на нерухомість давно вже перегріті, ніхто в Україні, схоже, і не сумнівається. Саме тому є ймовірність, що рано чи пізно ціни на житло таки поповзуть вниз. Хто при такому сценарії залишиться в програші? Природно, позичальник. Квартира з роками отже буде ставати дешевшими за «старіння», ще й нерухомість впаде в ціні…

– Так нехай беруть кредит на будівництво будинку! Хто заважає? – знайшов вихід із ситуації Сергій Комнатний. – У разі якщо позичальник виступає замовником будівництва індивідуального житлового будинку, для отримання кредиту він повинен надати копії права власності на земельну ділянку та проектно-кошторисної документації на таке будівництво.

Правда, додає, що поки таких прецедентів в Україні не було… Природно, не було. Адже своїм конституційним правом на безкоштовне отримання землі під будівництво індивідуального будинку, для дачної ділянки, для будівництва власного гаража у нас в країні можуть скористатися одиниці. Для простих смертних землі у нас немає, і в найближчому майбутньому не передбачається, принаймні – в Києві та Київській області. Знову виходить нестиковка: гроші є, бажання будуватися – теж. Так тепер – ніде…