«Доступне житло»: фінський досвід. ФОТО

Про фінському досвід зведення доступного житла та українських плани будівництва квартир європейського зразка – на підставі побаченого і почутого в столиці Фінляндії.

Хотіли б ви придбати сучасну двокімнатну квартиру, загальною житловою площею 55 кв. м., в недавно побудованому будинку, в кредит строком на 10-20 років та ще й під 2-3% річних? Безумовно, якщо б середньостатистичний українець почув таку пропозицію, відразу подумав: «Така можливість – з області фантастики» або цілком можливо, що запідозрив би в умовах такої купівлі-продажу якийсь підступ. А, знаєте, абсолютно марно. Практика показує, що, наприклад, жителі Фінляндії вже як мінімум останнє десятиліття мають можливість отримання даху над головою саме на озвучених вище умовах.

Краще один раз побачити…

Будівництво панельного будинку в районі Пасила в столиці Фінляндії Гельсінкі йде повним ходом. Багатоквартирний комплекс практично готовий. Зовнішній фасад виконаний з червоного цегли. У дворику вже викладена плитка і засіяна газонна трава. Будівельники запрошують зазирнути «на вогник». Кажуть, що на кожному поверсі в одному блоці міститься по п’ять квартир, то є в кожному блоці цього багатоквартирного будинку розташована по 20-25 квартир. Що цікаво, в об’єкті, який запропонували подивитися, є житло двох типів: 2-кімнатні – площею 50-55 кв. м. або 3-кімнатні – площею 60-65 кв. м.

Заходимо в квартиру. Перше враження: хоч відразу в’їжджай, купуй меблі за смаком, роби генеральне прибирання і живи собі спокійно. Світлі стіни, великі пластикові вікна, дерев’яний паркет, шафи-купе в кімнатах. Повністю обладнана кухня з мийкою, піччю, холодильником. У ванній вже готовий санвузол з туалетом, умивальником, душовою кабіною, необхідної вбудованими меблями. І особлива фінська «фішка» – в усіх квартирах обов’язково наявність міні-сауни.

«Та невже це соціальне житло?!» – виникає логічне запитання. Будівельники посміхаються і кивають: мовляв, так. Будівництво доступних квартир справді європейського рівня стало можливо у Фінляндії завдяки використанню сучасних залізобетонних конструкцій. Кожен з нас, звичайно, добре знає знамениті українські хрущовки, у Фінляндії теж будують панельні будинки. Однак ті умови, в яких живуть мільйони українців, і фіни – повірте, небо і земля.

…І довідатися подробиці

Фінські забудовники кажуть, що сьогодні левову частку в будівництві житлових будинків – тобто більше 70% – займає якраз зведення об’єктів з використанням залізобетонних конструкцій.

«Основною причиною будівництва у Фінляндії панельних будинків є висока швидкість зведення таких об’єктів. Справа в тому, що в нашій країні дуже довга зима (на півдні сніг лежить в середньому 75 днів, взимку температура опускається приблизно до мінус 20 градусів нижче нуля – прим. авт.), тому використання монолітних конструкцій при будівництві житла невигідно, незручно і довго. Ось, наприклад, минулої зими в Гельсінкі було багато снігу. І якщо б це будівля будувалося з монолітного бетону, то дуже багато йшло електроенергії на обігрів конструкцій при зведенні об’єкта. А в даному випадку, в панельному житловому будівництві, елементи виробляються на заводі в теплих цехах і, відповідно, якість хороша», – розповіла виконроб об’єкта Паула Поллок.

Якщо змалювати доцільність панельного домобудівництва мовою цифр, то в підсумку стає зрозуміло, чому приватним будівельним компаніям може бути цікаво будівництво бюджетного житла. Судіть самі, один панельний будинок будується в середньому 14-16 місяців. Собівартість зведення об’єкта становить близько 2 000 євро. Однак це лише ціна самих конструкцій, без урахування купівлі земельної ділянки і інших супутніх витрат. У підсумку продажна вартість квартири для населення становитиме в середньому 2 300-2 500 євро за кв. м.

«Справа в тому, що даний ринок соціального житла дуже стабільний. Тому що комерційні об’єкти в ціні можуть різко зростати і також падати вниз, а квартири потрібні завжди і особливо дешеві. Виходить, що приватні будівельні компанії зацікавлені в такому бізнесі. Вважається, якщо забудовник в Європі отримує 15% прибутку при продажу житла, це хороший прибуток», – роз’яснив нам директор з питань експорту компанії Finnmap Лассе Райяла.

Арифметика доступного житла

Отримати надприбутки на ринку соціального житла фінські забудовники не можуть ще й з тієї простої причини, що цінова політика даного сегменту нерухомості перебуває під контролем держави.

«Є правило, коли є певний стеля цін при продажу соціального житла, тому вище зазначеної ціни забудовник не має права продавати ці квартири», – акцентував головний інженер-дизайнер компанії Finnmap Євген Колупаєв.

У той же час треба зауважити, що ціни на квартири у Фінляндії вельми варіативні та залежать багато в чому не тільки від місця розташування, але і від ціни земельної ділянки. Наприклад, продажна вартість квадратного метра житла в багатоквартирному будинку в районі Пасила в Гельсінкі сьогодні становить близько 5 000 євро. Як зазначають забудовники, ціни на землю тут боляче кусаються, тому і нерухомість дорогувата.

Правда, питання дорожнечі або дешевизни житлового квадрата на фінському ринку житла потрібно розглядати дещо інакше, ніж в Україні.

Ясна річ, що для киянина з середньою зарплатою в 4 700 гривень в місяць (дані Держкомстату за липень 2012-го) вартість квадратного метра в розмірі 8 000 гривень, якщо мова йде про столичній новобудові, – є насилу підйомної.

Інша справа – фіни, адже їх звичний рівень доходів в рази вище, ніж у середньостатистичного українця. Так, за даними на кінець 2011 року, фінські чоловіки отримували в середньому 45 000 євро в рік (або 3700 євро в місяць), а фінські жінки заробляли трохи менше – 35 000 євро (або 2 900 євро в місяць). В принципі, непогано для країни, населення якої становить близько 5,4 млн. чоловік.

Ось вам і пояснення: чому для звичайного фінна квартира вартістю 2300-2500 євро за кв. м. може виявитися підйомною, в той час як для українця житло за ціною 8 000 гривень за квадрат – досить відчутні гроші.

Підтримка на всі випадки життя

Незважаючи на високі доходи фінського населення, тут також не рідкісні випадки, коли, наприклад, пенсіонери, інваліди, малозабезпечені сім’ї або молодь не можуть дозволити собі придбати квартиру з-за її високої вартості. І ось тут на допомогу можуть прийти як держава, так і банк. Давайте докладніше розглянемо найбільш популярні механізми соціальної підтримки населення в питанні вирішення житлової проблеми.

Перший варіант. Квартира в кредит. Багато фіни користуються цим фінансовим інструментом, адже іпотека в країні цілком доступна і становить близько 2,5-3% на рік. До слова сказати, такий рівень відсоткової ставки за житловими кредитами є в Євросоюзі одним з найнижчих. Для порівняння: середні процентні пропозиції по іпотеці в ЄС знаходяться на рівні 3-5% річних.

Другий варіант. Придбання житла на різних, розроблених госурадством, умовах: або в повне володіння, або часткове, так би мовити, «на правах оренди». Тобто людина або повністю купує квартиру, або частково – спочатку погашає в районі 15-30% вартості житла, після чого щорічно сплачує орендну плату за проживання.

Третій варіант. Допомога держави соціально незахищеним категоріям населення. У Фінляндії є спеціальні відомства, куди можуть звернутися громадяни з відповідним пакетом документів і отримати житло у користування безоплатно, або на підставі держфінансування (наприклад, коли держава оплачує частину оренди житла для квартиронаймача).


З урахуванням того, що в цій країні власником нерухомості часто виступає саме муниципалилет, так як місцева влада також будують житло, всі вище зазначені питання вирішуються досить просто. Однак і з людей, які користуються держпідтримкою, попит великий. Будь-які відомості, що стосуються змін у складі сім’ї, у рівні доходів, зміну місця проживання, повинні негайно повідомлятися громадянами в контролюючі органи. Інакше людина може просто втратити матеріальної держдопомоги.

Ось такі методи державного регулювання і соціальної підтримки населення існують у Фінляндії, коли мова йде про можливості вирішення житлових проблем. На думку іноземних експертів, ці механізми є не тільки прозорими, але і ефективними. Проте все ж згадаємо про українських реаліях. Хотілося б, звичайно, щоб частина фінського досвіду була реалізована і в нашій країні…

Українські плани

І тепер про найцікавіше. Не виключено, що в найближчому майбутньому фінські технології панельного домобудівництва будуть активно використовуватися в Україні. Про такого роду плани стало відомо буквально днями, коли віце-прем’єр України – міністр інфраструктури Борис Колесніков з офіційним візитом відвідав Гельсінкі, разом з керівниками і мерами найбільших українських міст – Києва, Одеси, Дніпропетровська, Львова, Донецька, Харкова. У столиці Фінляндії українська делегація вивчила технології будівництва будинків за допомогою ЗБК, поспілкувалася з представниками фінських будівельних компаній, провела переговори з міністром у європейських справах і зовнішньої торгівлі Фінляндської республіки Александером Стуббом і з віце-президентом Агентства експортних кредитів «Финнвера» Райею Риссанен в рамках реалізації різних двосторонніх проектів, у тому числі у сфері панельного домобудівництва.

«У фінів багато чому можна повчитися. Дуже корисна поїздка. Ми близькі до прийняття єдиного стандартного варіанту, який дозволить зробити житло доступним для кожної української сім’ї. Я думаю, що ми обговоримо технології виробництва і вже з міністром будівництва Анатолієм Близнюком приймемо остаточне рішення. Тут багато цікавих рішень, як зроблені вікна, зроблені балкони. Я думаю, що перший проект нам треба замовити у Фінляндії. Саме проекти. Тобто залучити їхніх архітекторів, які навчать нашу молодь, яка навчається в архітектурних інститутах, працює в майстернях. При оптимістичному розкладі такі будинки можуть з’явитись у жовтні-листопаді 2013 року», – за підсумками візиту в Гельсінкі поділився своєю думкою з журналістами Борис Колесніков.


Віце-прем’єр упевнений, що в Україні реально створити умови, коли житло можна буде купувати, як у Фінляндії, на умовах довгострокового кредитування – під 3-5% річних. «Завдання знайти оптимальне рішення. Квартира повинна коштувати до 6 тис. гривень за квадратний метр. І мати повністю оброблений вигляд. Для досягнення такої задачі необхідно створити конкурентні умови для забудовників. Адже конкуренція породжує якість. Роль держави допомогти приватним інвесторам та забудовникам придбати обладнання, профінансувати відсотки по кредиту, держава безкоштовно підтягне мережі, і місцеві ради безкоштовно віддадуть землю. Тобто для кожного українця квартири повинні стати доступними», – звернув увагу Колесніков.

На думку міністра інфраструктури, для будівництва доступного житла на рівні європейських стандартів українським забудовникам знадобиться придбання комбінатів по виробництву залізобетонних конструкцій. «Наші комбінати не в змозі виробляти таку продукцію. Тому держава, за дорученням президента, і виділить пільгові відсотки по кредитах приватним компаніям, щоб вони могли придбати такі комбінати», – зазначив він.


Якщо всі перераховані вище завдання будуть вирішені, тоді, вважає віце-прем’єр, перші квартири можуть з’явитися через рік в будь-якому з найбільших міст України – Києві, Харкові, Одесі, Дніпропетровську, Донецьку, Львові, тобто там, де є платоспроможний попит. «Але потрібно ще забезпечити вихід на ринок. Це ж непросто. Якщо ми хочемо продавати таке житло. Принцип, що приходьте, вибираєте квартиру, йдете в банк, подаєте документи про доходи, платіть від 10 до 30%, залежно від того, як домовитеся, і ввечері отримуєте ключі від квартири. Якщо це буде так, обробленою квартирі, тоді це буде затребувано», – резюмував Борис Колесніков.

Постскриптум

Загалом, більш конкретні плани щодо будівництва доступного житла в Україні стануть відомі вже в найближчі два-три тижні. А поки, буде цікаво дізнатися про тонкощі реалізації фінами їх держпрограми по соціальному житловому будівництву, так би мовити, з перших вуст. На запитання українських журналістів в столиці Фінляндії відповів міністр у європейських справах і зовнішньої торгівлі Фінляндської республіки Александер Стубб.

Коли Фінляндія починала будувати соціальне житло, які першочергові проблеми виникали і які першочергові завдання вирішувалися?

На мій погляд, у нас були проекти і успішні, і не надто. До таких неуспішним проектам, я, загалом-то, відношу такі проекти, які розроблялися і реалізовувалися в 60-е, 70-е, і, може бути, на початку 80-х років. Тоді занадто багато займалися тим, що зосереджували і концентрували географічно в одному місці будинку одного типу. І виходили в результаті свого роду гетто.

В даний час будівництво набагато більш сучасне. І, звичайно, має якість більш інтегроване. Більш яскрава, свіжа архітектура. Приділяється увага будівництва інфраструктури: дитячі майданчики, соціальні об’єкти, послуги для престарілих, школи, освітні установи. У результаті нові мікрорайони є добре продуманими. І в комплексі все розвивається, стає сучасним. Це стосується, наприклад, поводження з побутовими відходами.

Наскільки зараз затребуване соціальне житло у Фінляндії, і скільки приблизно здається на рік квартир по соціальним програмам?

Ми навіть трохи відійшли від цього поняття – соціальне житло. В даний час ми не використовуємо цей термін. Ми будуємо цілі житлові райони, які доступні для будь-якої нормальної сім’ї з дітьми, наприклад. Значить, вже проводяться тендери серед архітектурних організацій, які повинні спланувати будівництво цілих районів на кілька десятків тисяч жителів. Зрештою, такі райони забудовуються за рахунок приватних компаній. Це приватні інвестиції. А муніципалітети, у свою чергу, якраз допомагають з ділянками, з суто будівельними планами, але будують приватні компанії.

За рахунок чого Фінляндії постійно вдається знижувати ставку по іпотеці?

Спасибі євро. У міжнародних ЗМІ, всі кому не лінь, лають євро. Але можу навести один приклад. На початку 90-х років минулого століття у нас був сильний банківська криза. Так, тоді рівень безробіття у нас досяг 18% і ставки іпотечних кредитів в найгірших випадках сягали 20%. Сьогодні у нас рівень безробіття 7%, і відсоткові ставки за іпотекою 2-3%, незважаючи на те, що ми переживаємо, знову ж, фінансова криза. Тому такий низький рівень процентних ставок за іпотечними кредитами досягнутий завдяки євро. Я, загалом-то, особисто вдячний і зацікавлений в умовах житлового кредитування, тому що у мене самого великий іпотечний кредит.