Доступна іпотека підніме ціни на житло на 20-30%

Одним з головних факторів, що стримують сьогодні активність на ринку нерухомості, є відсутність доступної іпотеки. Нові правила кредитування зможуть зробити кредити доступними і стимулювати зростання цін на житло.

Закон про зміну правил гри на ринку іпотеки дозволить банкірам істотно здешевити вартість кредитів. Цей крок може дати новий поштовх ринку іпотеки і зробити платоспроможним величезний відкладений попит. Ціни на нерухомість в такому випадку знову поповзуть вгору – вже в 2012 році вони можуть вирости на 20-30%. Про це в авторському матеріалі для ЛІГА.Фінанси розповів Олександр Охріменко, президент Українського аналітичного центру.

Одним з головних факторів, що стримують сьогодні активність на ринку нерухомості, є відсутність іпотечного кредитування. Більша частина угод з нерухомістю здійснюється за рахунок особистих коштів фізичних осіб, а цих коштів явно не достатньо. У той же час, незважаючи на те, що багато банків декларують наявність іпотечних програм, обсяги нових кредитів залишаються на дуже низькому рівні.
За підсумками липня 2011 року банки видали нових іпотечних кредитів (з урахуванням пролонгованих) на суму 347 млн. грн. Це дуже мало, якщо згадати, що загальний розмір вже існуючого портфеля іпотечних кредитів для населення складає близько 78 млрд. грн. Арі цьому портфель зменшується, так як населення більше погашає іпотечних кредити, що бере нові.

Головною причиною, що стримує зростання іпотечного кредитування населення, називають ставку за кредитами. Це дійсно впливає на кількість бажаючих полити іпотечний кредит, але все ж не є головним чинником. А головним фактором в даній ситуації є недовіра банків до потенційних позичальників. Це викликано насамперед тим обставиною, що існуюча система вирішення спорів показала свою неспроможність. Як результат, у банках накопичилася велика кількість старих проблемних іпотечних кредитів, процедура врегулювання яких до цих пір не ясна.

Прийняття Закону N7351 “Про внесення змін у деякі законодавчі акти України, які регулюють відносини між кредиторами і споживачами фінансових послуг” дозволяє радикально змінити існуючі відношення між банками і позичальниками і дає хороший заділ для справжнього розвитку іпотечного кредитування.

У більшості країн світу довгострокові іпотечні кредити мають плаваючу ставку. Це дозволяє банкам без особливих проблем видавати кредити на 20-30 років. В Україні практика використання кредитів з плаваючою ставкою початку впроваджується після кризи. Але для того, щоб кредити з плаваючою ставкою задовольняли і банкірів, і позичальників, необхідний чіткий і зрозумілий для всіх орієнтир, по відношенню до якого цю ставку розраховують.

Закон N7351 покладає на НБУ встановлення такого орієнтиру у вигляді індексу ставок, за аналогією з закордонним LIBOR. Це захистить позичальників від різного роду спірних методик розрахунку ставок, які використовуються зараз в банківському секторі. Згідно із законом, на стадії видачі кредиту позичальнику встановлюється його персональна кредитна надбавка (ставка плюс індекс НБУ), яка не може змінюється банком протягом усього терміну дії договору, навіть якщо термін договору буде 30 років. Ставка для фізичної особи буде змінюватися в міру зміни індексу НБУ. І як західноєвропейські позичальники цікавляться ставкою LIBOR, так і українські позичальники будуть цікавитися індексом Нацбанку і шкодувати, що індекс ніяк не хоче знижуватися.

Дуже принципова вимога Закону N7351 – зобов’язання банку при видачі кредиту вказувати всю суму комісій і доплат, в тому числі пов’язаних зі страхуванням об’єкта застави. Це дасть можливість позичальнику чітко оцінити свої фінансові можливості, але найголовніше – зніме конфлікти з банком у процесі сплати відсотків і комісій за весь термін кредитного договору.
Що ж стосується процентних ставок за іпотечними кредитами, то на поточний момент середня ставка за такого роду кредитами становить 16,7%. І до кінця поточного року вона може тільки зрости. Але вже в наступному році можна очікувати її зниження до 12-14%. Пізніше ставка по іпотеці може знизитися до 7-8%, з урахуванням зниження в майбутньому, перш за все, індексу НБУ. Це має сприяти збільшенню кількості бажаючих отримати іпотечний кредит.

Чому банки сьогодні встановлюють високі ставки за іпотечними кредитами і вимагають великий початковий внесок? Це пов’язано з тим обставиною, що банки змушені ціну іпотечного кредиту включати витрати на можливе майбутнє стягнення об’єкта застави. Існуюча система стягнення заставної нерухомості дуже складна і дорога. Тому вимоги окремих банків, щоб позичальники внесли початковий внесок на рівні 50%, – це вимушена міра у результаті обставин, що склалися. Закон N7351 радикально змінює систему стягнення заставної нерухомості, проводячи її до європейського варіанту.

Після вступу закону в силу фізична особа, яка буде отримувати іпотечний кредит, одночасно буде підписувати у нотаріуса договір іпотеки, згідно з яким купується нерухомість виступає об’єктом застави до моменту повного розрахунку за кредитом.
При цьому фізична особа має право на стадії підписання іпотечного договору усвідомити, що нерухомість купується за гроші банку і тому є фактично підконтрольної банку до тих пір, поки той не отримає гроші за кредит.

У разі, якщо фізична особа своєчасно та в повному обсязі не погашає іпотечний кредит, банк має право запропонувати боржнику самостійно продати нерухомість, куплену за рахунок кредитних грошей і погасити кредит. Якщо позичальник не може або не хоче розраховуватися за іпотечним кредитом, то банк на підставі раніше укладеної у нотаріуса договору іпотеки розпоряджається на власний розсуд об’єктом застави, придбаного за рахунок кредиту.

Швидше за все банк просто продасть нерухомість іншій особі, і за рахунок отриманих грошей погасить кредит позичальника. У цьому разі особа, яка раніше купило цю нерухомість у кредит, може орендувати цю нерухомість у нового власника. А якщо він не хоче орендувати або умови оренди його не задовольняють, то він буде зобов’язаний протягом 30-ти календарних днів покинути об’єкт нерухомості. Тільки у випадку, якщо він добровільно не хоче орендувати або виселятися, тоді новий власник має право звернутися в суд для прийняття рішення про примусове виселення.

Згідно із Законом N7351, якщо суд приймає рішення про примусове виселення, то у рішенні суду повинно бути зазначено нове місце проживання, в яке переселяються позичальник і його сім’я. Не допускається виселення фізичних осіб “на вулицю”. Виняток може становити тільки ситуація, при якій фізична особа вже володіє іншою нерухомістю.

Закон намагається збалансувати інтереси банку і позичальника при укладенні іпотечного кредиту. З одного боку, позичальник отримує гарантію, що банк не буде в процесі обслуговування іпотечного кредиту змінювати умови кредитування і тим самим підвищувати вартість кредиту для позичальника. З іншого боку, банк отримує можливість без особливих проблем забрати нерухомість у осіб, які не хочуть платити за кредитом.
Відродження ринку іпотечного кредитування однозначно призведе до зростання попиту на ринку нерухомості. Деякі експерти оцінюють попит на нерухомість в розмірі десяти мільйонів сімей, які хочуть придбати нове житло. Навіть якщо десята частина цього попиту тепер зможе отримати іпотечні кредити, це стане тим кроком, який розгорне український ринок нерухомості, як у свій час у 2002 році зародження іпотечного кредитування дало поштовх подорожчання нерухомості в Україні.