Добудують довгобуд?

Наскільки часто, читаючи новини ми стикаємося з скаргами інвесторів на несумлінних забудовників, будинки яких повинні були бути здані ще кілька років тому, а на сьогодні до побудованої “коробці” не підведені інженерні комунікації, немає електропідстанції, насосної… І це ще не весь перелік проблем.

Забудовник всіляко уникає будь-яких контактів з довірителями». Таких скарг сьогодні можна почути досить.

За даними Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства, в стадії незавершеного будівництва зараз перебувають чотири тисячі житлових будинків загальною площею 17 млн. кв. метрів на 193 тис. квартири.

Таким чином, майже через два десятиліття на ринку житла повторюється ситуація початку 1990-х років, коли забудовники опинилися без коштів на завершення будівництва. Але тепер, як вважають фахівці, ситуація трохи гірша. Через нестачу коштів істотно зменшилася кількість людей, готових купувати це житло. Винними у всіх бідах на будівельному ринку вважають забудовників. Але чи це так?

«Після кризи ми не почали жодної нової будівництва»

Типовою є ситуація, що склалася в групі компанії «Комфортбуд». До недавнього часу підприємство було одним з найбільших забудовників як за масштабами будівництва, так і за кількістю об’єктів на території Західної України. Але з початку економічної кризи воно не заклав жодного нового будинку. Є проблеми з об’єктами, спорудження яких було розпочато ще в докризовий період. Це чотири житлових будинки у Львові та Ужгороді.

— Оскільки компанія зараз не в змозі вкладати в будівництво житла значні власні кошти, а банки значно ускладнили процедуру отримання кредитів на будівництво, єдиним реальним інвестором залишаються довірителі, — стверджує начальник кредитного відділу цього підприємства Володимир Скабьяк.

— Але вони мляво вкладають кошти у придбання житла, хоча вимагають від забудовника активних темпів будівництва, високої готовності об’єкта, додаткової гарантії своєчасної його здачі і т. д. Виходить замкнене коло: люди не несуть кошти, тому що ми не будуємо, а ми не продовжуємо будівництво, оскільки не за що.

Втім, думаю, довірителям вдасться пояснити, що вдале завершення будівництва у великій мірі залежить саме від них, а значить, об’єкти будуватимуться. Якщо довірителів не вдасться переконати продовжувати вкладати кошти, сподіваємося, що керуючі банки зрозуміють ситуацію і все-таки допоможуть з грошима або допоможуть з продажем незавершених об’єктів, щоб їх добудували інші забудовники.

Проблемний управитель і забудовник

Одним з проблемних будинків групи компаній є об’єкт, розташований на перехресті вулиць Стрийської та Наукової. Його фінансування «Комфортбуд» проводив через Фонд фінансування будівництва (ФФБ). Управителем фонду виступав банк «Дністер», який наразі перебуває у стадії ліквідації. Відповідно, все його відкликані ліцензії. У банку працює ліквідаційна комісія, яка вкрай обережно реагує на будь-які пропозиції забудовників.

Ситуація ускладнюється тим, що «Комфортбуд» також не може завершити будівництво цього об’єкта та ініціює заміну забудовника. Але як бути у випадку, якщо проблемні — і керівник, і забудовник? Як замінити їх? Процедура добровільної зміни забудовника ніде не прописана. У забудовників є всі підстави нарікати на чинне законодавство, в якому не прописані норми поведінки учасників будівельного ринку під час кризи. Тому вкрай потрібні круглі столи для підготовки змін до законодавства, які б дозволили вирішити проблемні питання.

Домовитися з банком

Криза в галузі, на думку будівельників, особливо відчутний в регіонах. Якщо в Києві завдяки іноземним інвесторам темпи житлового будівництва поновлюються, то в інших містах все набагато складніше. Спрацьовує негативне ставлення до вкладення коштів у будівництво. Починаючи з минулого року, люди знову понесли гроші в банки на депозити. Говорити, що завтра щось зміниться і житлові будинки почнуть добудовувати, не доводиться.

Уряд запропонував свою допомогу забудовникам, у яких рівень готовності об’єктів становив 70%. На ці заходи пропонувалося виділити близько 3 млрд. грн. Але державних коштів на всіх бажаючих не вистачить.

— Ми знаємо про ці наміри уряду і навіть проводили переговори. Але результатів поки що немає, — говорить комерційний директор ЖБК «Ваш дім» Тарас Цибульський. — Єдина компанія, якій пощастило, — «Карпатбуд». Державна іпотечна компанія розділила фінансування недобудов у відповідності з чисельністю населення міст. Львову дісталося не так вже й багато.

Забудовники не втрачають надії домовитися з банками. На їхню думку, фінансовим установам варто було б вкласти в будівництво додаткові кошти, щоб згодом отримати своє. Якщо нічого не робити, ситуація на будівельному ринку тільки погіршиться, а об’єкти будуть руйнуватися. Саме тому в Україні майже немає випадків, коли б забудовники консервували свої об’єкти.

У банкірів свої аргументи

— Докредитовывать клієнта, у якого вже є проблемний кредит, однозначно ніхто не буде, — говорить начальник управління розвитку партнерських відносин Західного комерційного макрорегіону «Укрсоцбанку» Олена Лукас. — Де гарантія, що банк вкладе ще 50 млн. грн. у будівництво і отримає свої 150 млн. грн.? А якщо це «мертві» забудовники? Навіть майнові права на житлове будівництво не можуть служити для банку гарантією повернення кредитів.

Мало надії на порятунок довгобудів за рахунок іноземних інвесторів. Їх кошти сьогодні успішно працюють в Києві, деяких інших містах. У Львові про них поки що не чути.

Перешкодою стала місцева практика, коли депутати свідомо обмежували доступ на місцевий ринок забудовникам з інших областей України. Принаймні, так діяли депутати двох попередніх каденцій Львівської міської ради. Звичайно, вони давали можливість заробити місцевим компаніям, але тепер це обертається негативною стороною.

— Доля житлового недобудови найбільше залежить від попиту на ринку житла. Він, на щастя, є, — вважає Тарас Цибульський. — Проблема у фінансуванні будівництва, хоча банки зараз і відновлюють кредити на придбання житла. Кожен недобуд має свою специфіку.

У попередні роки серед любителів заробити на будівництві були і ситуативні забудовники, тобто такі, які будували житло тільки за кошти довірителів. Люди, які понесли гроші в такі компанії, тепер в найгіршій ситуації. Якщо рівень готовності об’єктів становить 30-40%, відновити довіру приватних інвесторів буде складно. Ще складніше знайти ресурси для відновлення будівництва.

ФФБ себе вичерпав?

Як відомо, у західних країнах купують житло в готовому вигляді. Всі зобов’язання по його зведенню беруть на себе девелоперські компанії. В Україні, починаючи з 2008 року, житлове будівництво ведеться з допомогою фондів фінансування будівництва (ФФБ). Ця схема передбачає спорудження забудовниками житла за кошти довірителів, що значно здешевлює, але в той же час вона містить певні ризики для інвесторів та фінансових установ.

Зараз є чимало об’єктів, де банки в якості застави отримали в іпотеку майнові права. Тепер вони не знають, що з ними робити, тому що це неліквідне майно. На нього навіть стягування звернути нереально. Крім того, з’явилися технології, ще більше ускладнюють банкам повернення їх коштів. Тому банки, природно, не дуже-то хочуть мати справу з такими забудовниками.

На їхню думку, винна схема будівництва. Принаймні, таке припущення висловила представниця «Укрсоцбанку» Олена Лукас.

— На рівні держави я б скасувала фонди фінансування будівництва, — заявила вона. — Потрібно повернутися до практики, яка була до січня 2008 року. Тоді банки кредитували позичальників — фізичних осіб. Кредитувати фізосіб набагато простіше.

За її словами, починаючи з 2008 року, в Західному комерційному макрорегіоні «Укрсоцбанку» не було створено жодного ФФБ. У банку є кошти. Під заставу житлової нерухомості він активно кредитує покупців на вторинному ринку житла.

З подібним твердженням не згоден Тарас Цибульський.

На його думку, ФФБ — структура, що має строгу звітність перед державою. Якщо людина приносить забудовнику гроші, як це було з «Еліта-центром», і потім нікого не може знайти, — то нічого хорошого в цьому немає. Бували випадки, коли довірителі укладали попередні договори купівлі-продажу та навіть не запевняли їх у нотаріуса. Фактично це договір про наміри. Але за них люди часом платили 50-70 і більше відсотків вартості житла. Довести в суді, що за такими договорами дуже складно.

Які б звинувачення не сипалися на кризу, однак він багато чого розставив по своїх місцях. Навчив кожного тверезо оцінювати власні можливості. Сьогодні, можливо, останній примарною надією залишається надія на державні кошти у добудову недобудованого. Враховуючи велику кількість об’єктів і стан держбюджету, навряд чи зараз цього слід очікувати.

Мінрегіонбуд вже заявив, що буде фінансувати тільки найбільш перспективні недобудови. Найважливіше, що могли б зробити законодавці, — повернути довіру до забудовників. Переглянути законодавство, яке б враховувало всі непрості умови будівництва в кризовий період.

Поки ж законодавці запізнюються. Наприклад, тільки 11 травня 2011 року з’явилася постанова Кабінету міністрів про зміну управителя ФФБ. Цієї постанови очікували цілих три роки. Тепер чекає своєї черги процедура зміни забудовника. І це далеко не все, що слідували б врегулювати на будівельному ринку. А значить, може відпасти необхідність рятувати кризових забудовників за державні кошти.

Коментарі
Святослав Шеремета, депутат Львівської обласної ради:

— Ситуація у світі свідчить, що нинішня модель економіки себе вичерпує. Зміни мають відбутися і на будівельному ринку України. Сьогодні ризикують всі учасники проекту — забудовник, підрядник, компанія, що управляє, інвестори. Однак у випадку провалу в самому більшому програші опиняться інвестори, що вклали свої кошти.

Дуже часто довірителі, підписують угоди із забудовниками, не помічають наявних там ризиків. Звідси питання прозорості всіх процесів. Вийшов закон про доступ до публічної інформації, який стосується як влади, так і комерційних компаній. У відповідності з цим законом, всі комерційні компанії зобов’язані надавати інформацію будь-якому звернувся до них громадянину України.

Тепер вони не можуть відмовити в її наданні, прикриваючись комерційною таємницею. Сьогодні багато залежить від активності людей, що вклали свої кошти в будівництво. Вони повинні самоорганізуватися і змусити забудовників завершити будівництво.

Євген Яремко, експерт-оцінювач, агент з нерухомості:

— Вкладати кошти на якихось етапах будівництва люди не хочуть. Найголовніша причина — невідомо, коли будинок буде зданий в експлуатацію. Терміни здачі новобудови часто затягуються не з вини будівельників. Про їх причини забудовники не дуже хочуть говорити.

Олексій Гончарук, президент ВГО «Асоціація допомоги постраждалим інвесторам»:

— Для вирішення проблем з недобудованим житлом в Україні має значення і активність довірителів. У ряді міст, зокрема у Львові, вона занадто слабка. Хоча в місті є багато будинків, які давно повинні бути здані в експлуатацію. Досвід свідчить, що в інтересах справи потрібно організувати ініціативну групу людей, яка б сформувала єдину вимогу до забудовників. Поодинці вони нічого не доб’ються.