Добудувати недобуд: фінансування будівництва

На прикладі стану справ з будівництвом житла у Львові автором дуже чітко визначено відмінність позицій забудовника, банкіра і довірителя як на модель залучення ресурсів для будівництва в майбутньому, так і можливих механізмів державної допомоги в питанні фінансування незавершеного будівництва, пише Дзеркало тижня.

У статті наведені дані Мінрегіонрозвитку та житлово-комунального господарства України про те, що в даний час у стадії незавершеного будівництва знаходиться чотири тисячі будинків площею понад 17 млн. кв. метрів. Для неспеціаліста ці цифри мало що скажуть, найчастіше більшість з нас про це не замислюється.

Щоб наочніше можна було уявити собі, про яких обсягах будівництва (недобудов) йдеться, наведу кілька порівняльних цифр.

Так, за даними Державного комітету статистики, за 10 років (2000-2010 рр.) у Києві введено в експлуатацію 12,2 млн. кв. метрів житла. У 2010-му в Україні в цілому введено 9,3 млн. кв. метрів, з яких 46,7%, або 4,3 млн. кв. метрів — це житло, побудоване без дозвільної документації. Його введення в експлуатацію став можливий завдяки тимчасовому порядку, який, до речі, вже скасовано Кабміном. Якщо до цього додати, що в стадії незавершеного житла числиться близько 200 тис. квартир, в яких могло б вже проживати 600-700 тис. громадян України, то, напевно, кожному з нас тепер більш зрозумілий рівень незавершеного будівництва в Україні та актуальність цієї проблеми для суспільства.

Ось чому цей вкрай важливе питання вимагає активного втручання і участі держави. Саме тому з його боку робляться спроби рішення цієї проблеми, правда, дуже боязкі. Важко погодитися, що участь держави активно і повноцінно, якщо за вісім місяців поточного року через Державну іпотечну установу профінансовано всього 341 млн. грн. по добудові 17 будинків з 4000 недобудованих в Україні, що становить 0,425% потреби!!!

Очевидно, що не все так просто з вибором моделі фінансування, умовами, строками та обсягами, в тому числі в розрізі регіонів. Зрозуміло, що для визначення порядку та суми фінансування для кожного об’єкта повинні бути свої умови. Саме тому пропонується залишити це питання на розгляд фахівців профільного міністерства і банкірам.

У той же час, думаю, доречно розглянути механізм фінансування будівництва житла на майбутнє, так як цілком поділяю думку автора названої вище статті та взяли участь у її обговоренні, що фінансування будівництва житла через фонди фінансування будівництва (ФФБ) застарів.

Разом з тим не можу погодитися з пропозиціями окремих представників банків, що слід повернутися до раніше використовуваного механізму фінансування будівництва через інвестиційні контракти, договори спільного інвестування або цільові цінні папери (ЦП). Всі зазначені інструменти передбачають фінансування будівництва майбутніми власниками житла, і найчастіше можливі тільки за умови іпотеки і знову під найвищі процентні ставки в Європі.

Чи дійсно це оптимальний шлях вирішення житлової проблеми в країні? Ці механізми фінансування будівництва найбільш безпечні для приватних інвесторів, які віддають свої кровні або позикові кошти і фактично стаючи незахищеними державою у виконанні кимось взятих зобов’язань по будівництву житла?

Питання не риторичні, тим більше що у всіх регіонах без винятку є свої еліта-центри, є тисячі ошуканих громадян, тисячі зруйнованих надій і трагедій, безліч не возвративших кредити і живуть на межі людських можливостей…

Виникає ряд логічних запитань, відповіді на які допоможуть розібратися з тим, що робити і який механізм фінансування використовувати в подальшому:

1. Скільки приватних інвесторів (довірителів) або власників цільових облігацій залишилися ошуканими в Україні?

2. Скільки таких громадян отримали житло не тієї якості, з порушенням термінів і з додатковими витратами?

3. Скільком інвесторам передано житло в непридатному для проживання стані, з недоробками, підміною використаних матеріалів та застосуванням несертифікованих матеріалів?

4. Хто повинен нести відповідальність за введення в експлуатацію житла з порушенням СНиП і є фактично незавершеним будівництвом, іншими словами, за вчинені приписки обсягів будівництва? Нічим іншим пояснити заселення власниками таких квартир через 6-12 місяців після їх
введення в експлуатацію просто неможливо.

Напевно, це неприємні питання, однак, не відповівши на них чесно, суспільству буде складно прийняти новий механізм фінансування, а він повинен захищати інтереси, в першу чергу, громадян, які за свої кровні намагаються поліпшити житлові умови.

Продумуючи новий механізм фінансування, необхідно виключити можливість отримання дозволу на будь-яке будівництво фірмами-одноденками, фірмами-забудовниками з непідтвердженою платоспроможністю (власними чи позиковими засобами).

Слід посилити контролюючу роботу регулятора будівництва в особі профільного міністерства і його структур на місцях, виконавчих органів місцевого самоврядування та уповноважених МВС.

Крім того, потребує покращення контролююча робота Державної комісії з цінних паперів та фондового ринку і Державної комісії з регулювання ринків фінансових послуг в Україні, причому контроль повинен бути постійний, а не епізодичний, особливо в частині цільового використання коштів, отриманих від інвесторів (довірителів).

На мій погляд, будівництво житла в основному має фінансуватися забудовником та продаватися бажаючим виключно в готовому (закінченому вигляді з документами на право власності.

Багато можуть з цією пропозицією не погодитися, однак з урахуванням світового досвіду і ризиків фінансування будівництва на ранніх стадіях освоєння об’єкта і відсотків по кредиту вартість житла буде навіть нижче.

Стає очевидним, що повинна бути Державна програма будівництва житла не тільки для молодих сімей, але й для людей, які потребують поліпшення житлових умов (додаток до програми будівництва соціального житла), яка б давала можливість їм це житло придбати.

З урахуванням повноважень НБУ , встановлених Законом України «Про Національний Банк України», представляється можливим встановити пільгову вартість ресурсів, використовуваних комерційними банками для іпотечного кредитування, зниження вимог щодо формування резервів у частині кредитування іпотеки.

Можливо, настав час і за рахунок державного бюджету передбачити покриття різниці процентних ставок комерційних банків та облікової ставки НБУ.

Незайвим може бути і спеціалізація одного з знову націоналізованих банків з фінансування зазначеної програми.

Таким чином, ставка кредитування значно знизилася б і становила менше 10% річних, іпотека стала б більш доступною для громадян, а темпи будівництва житла набрали б бажані обсяги.

Ясно одне: підхід повинен бути комплексним, міжгалузевим і з державним розмахом, адже йдеться про інтереси громадян країни і розвиток основної галузі, багато в чому визначає розвиток економічної могутності держави.