До чого призведе удар по доларовому ринку нерухомості?

З 1 вересня розрахунки на суму понад 150 тис грн між жителями України повинні проводитися в гривні.

На перший погляд, це боротьба з зайвим використанням готівки. Тепер не можна буде для оплати квартири принести валізу, повний гривень. Доведеться йти до нотаріуса, і класти гроші до нього на спеціальний рахунок. Лише з цього рахунку, після оформлення угоди, той заплатить продавцеві.

Начебто, нарешті здобута перемога над розрахунками готівкою, які відрізняють Україну від Європи або США.

Але насправді, це боротьба не з готівкою, а з використанням валюти.

Ввівши обмеження в 150 тис грн, Національний банк і Податкова зробили хід конем в боротьбі з ходінням валюти в Україні. Вони перевели в гривню два сектори, в яких угоди традиційно полягали в доларах – нерухомість і торгівля уживаними автомобілями.

Не секрет, що населення України не довіряє гривні. Приводів для цього достатньо. Тільки в ході останнього кризи 2008 року, ціна долара збільшилася з 4,9 грн до майже 11 грн, після чого зупинилася на позначці 8 грн. Поки що.

Подальшої девальвації не чекає тільки ледачий. І вона неминуча, тому що стратегічно влада нічого не зробила для того, щоб прибрати курсову загрозу. Дефіцит поточного рахунку платіжного балансу продовжує підточувати золотовалютні резерви країни. Настане момент, коли нових боргів не вистачить, щоб залативать величезну діру між експортом і імпортом.

Інша справа, що всі експерти помилилися в термінах девальвації, чекаючи її наприкінці 2012 року до рівня приблизно 10 грн за долар. Нацбанк, зціпивши зуби, вирішив тримати курс як мінімум до президентських виборів 2015 року.

Є ті, хто сумніваються, що він зможе триматися так довго . Але у відповідь нова влада демонструє конкретні кроки.

По-перше, з початку року НАК “Нафтогаз України” практично не купує імпортний газ . А отже, навантаження на резерви НБУ у вигляді купівлі мільярдів доларів поки що знята. Операції “Нафтогазу” щодо купівлі газу відкладені на друге півріччя, а левова частка закупівель віддана приватним компаніям, які мають свій оборотний капітал у валюті.

Поки що статистика щодо резервів виглядає успішно. Нацбанк навіть примудряється іноді купувати валюту, поповнюючи їх. Але не каже головного – що така успішність стала можливою лише ціною штрафних санкцій для України з боку “Газпрому” .

По-друге, введений податковий облік операцій з купівлі населенням валюти. З початку 2013 року кожен раз, коли людина купує або продає долари в обмінці, про це дізнається Міндоходів. Поки що чиновники ніяк не використовують отриману інформацію. Але це поки що, доки не запущена система оцінки витрат громадян за непрямими ознаками.

Обов’язково настане день, коли податковий інспектор вдумливо загляне в очі людини, який продав або купив за рік 500 доларів. Чиновник поцікавиться, звідки при настільки скромному офіційній зарплаті у того взялися гроші на проведення операції з 500 доларами.

Багато хто до такого готуються, і вже сьогодні не поспішають купувати валюту. Але при перших ознаках насувається девальвації вони перестануть себе стримувати.

Теоретично, якщо в Україні повториться ажіотажна скупка валюти, податківці можуть почати дзвонити найбільш завзятим покупцям.

По-третє, не є секретом, що наша країна займає лідируюче місце в світі за обсягом накопичених готівкових доларів.

Частина цих грошей лежить в матрацах, в панчохах або на депозитах у банках. Так зазвичай ведуть себе громадяни, які принципово не довіряють гривні, оспіваної в гімні, проплачений на замовлення екс-голови НБУ Сергія Арбузова.

Але куди більша частина грошей обслуговує тіньовий сектор економіки, а також ринки вживаних автомобілів та нерухомості. Як відомо, ціни на квартири і будинки в Україні виставляються в доларах. На машини – теж. Нацбанк давно мріяв, щоб долари перестали обслуговувати ці сектори. Але формальна заборона на використання валюти не працював. У договорах писали суми в гривнях, у них платилися мито та збір в Пенсійний фонд. Але реально покупець віддавав продавцю сумку з доларами.

Навіть якщо на сайтах оголошень закон зобов’язував вказувати ціни в гривнях, то нижче вони автоматично перераховувалися в USD. На питання “скільки?” завжди малося на увазі “в баксах”.

З 1 вересня все змінилося. Як розповів один з нотаріусів, інструкції настільки хитро прописані, що навіть суми менше 150 тис грн повинні пропускатися через спецрахунки нотаріусів. Тобто, дробити суму угоди на кілька частин теж не вийде.

В ідеалі система повинна була працювати зовсім інакше. З 1 серпня повинні були вступити в силу нові правила оцінки з метою оподаткування . Вони свідчили, що автомобілі та нерухомість повинні були пройти оцінку у сертифікованих фахівців.

З 1 серпня оцінювачі повинні були отримати сертифікати нового зразка. Для оцінювачів це означало переділ ринку. А ось для клієнтів – що будь-яка оцінка буде проводитися комп’ютерною програмою. Ця програма змодельована так, що видає оціночну вартість квартири або автомобіля на рівні або трохи менше (на 2-3%), ніж реальна.

Навіщо це робилося, зрозуміло. Податківці таким чином збирали суми мит і зборів з реальної вартості угоди, а не з “мальованої”. Інакше нотаріуси не проводили б оформлення.

Але нові правила оцінки, об’єднані з нормою про “мінімалки” в 150 тис грн, давали ефект вже для боротьби з валютним ринком.

Нові правила оцінки робили безглуздим заниження ціни угоди. Легше було вписати в договір реальну суму квартири, ніж вказувати її на 2-3%, але отримувати ризик “кидка” з боку продавця. Ну, ну випадок, якщо той через час вирішить розірвати угоду, і повернути при цьому не реальну суму, а офіційно зазначену.

А ось “мінімалка” в 150 тис грн знищувала саму можливість розрахунку в доларах.

Це дійсно велика перемога Нацбанку і Податкової. Величезний сектор економіки з обігом у мільярди доларів готівкою переводяться в гривні. І неважливо, що з 1 серпня нові правила оцінки не вступили в дію, а були відстрочені на 3 місяці . Рано чи пізно, вони почнуть діяти.

***

Що ми отримали в результаті?

По-перше, в останні дні серпня в нотаріальних конторах по всій Україні спостерігалася справжня тиснява. Люди поспішали укладати мільйонні угоди за готівкові долари.

По-друге, статистика НБУ зафіксує якісь продажу доларів. Швидше за все, частина торговців нерухомістю продала трохи валюти, щоб отримати на руки оборотну гривню. Хоча, можливо, банки придумають особливі продукти начебто короткострокових кредитів саме для цілей ринку нерухомості та автомобілів.

По-третє, все ще залишається лазівка для заниження оціночної вартості об’єктів. Поки не вступлять у силу нові правила визначення ціни нерухомості і автомобілів, люди будуть платити оцінювачів, щоб ті якомога більше занизили ціну угоди. Офіційний платіж піде в гривні, а неофіційний – в доларах, по-старому.

І природно, з’являться охочі зробити так, щоб нові правила оцінки взагалі не вступили в силу.

У будь-якому випадку, введення нових правил означає зняття напруги з валютного ринку. Населення стане менше купувати долари. Наскільки менше, покаже час – нам не відомі реальні обороти ринків нерухомості та автомобілів.

Але не виключено, що користь від цих заходів буде дуже недовгою. Адже довіри до гривні від впровадження нових правил не додасться. Тому продавці, отримавши гривню за свою квартиру або автомобіль, будуть прагнути перевести її в долари.

І ось тут існує реальна загроза виникнення “чорного ринку валюти. Адже мало хто захоче “світитися” перед Податковою покупку і продаж десятків і сотень тисяч доларів. Тим більше, що купити відразу таку суму неможливо – згідно з чинними нормами НБУ, доведеться пояснювати банку, навіщо покупцеві потрібно стільки грошей. Швидше за все, на виручку прийдуть “оптовики”, “бариги”, “міняли” і “катали”.

Крім того, всі решту населення при першому ж сигналі тривоги кинеться в обмінники, щоб купити собі 200-300 доларів “на чорний день”.

А першим сигналом тривоги може стати зниження резервів НБУ після того, як почне закуповувати газ НАК “Нафтогаз України”.

Ходять наполегливі чутки, що Нацбанк вже сьогодні “підмальовує” величину своїх резервів. Гроші МВФ до кінця року навряд чи прийдуть, а росіяни прокредитують режим Віктора Януковича тільки в обмін на вступ до Митного союзу.

Де знаходиться межа міцності Нацбанку – великий секрет. Але якщо НБУ дасть привід, його захочуть розгадати дуже багато гравців.