Девальваційні очікування вдарять по ринку житла в Києві

Можлива девальвація гривні і прогнозоване підвищення «комуналки» після парламентських виборів стануть основними каталізаторами зниження вартості квартир у столиці, яке за підсумками року може досягти 15%. При цьому вже до вересня передвиборна активність підстьобне ціни на оренду житла.

Перспектива нового «дна»

У цьому році ринок нерухомості лихоманить не тільки від законодавчих і нормативних змін, але вже і від післявиборчих очікувань суто економічного характеру, пише УНІАН.

Перші півроку столичний ринок житла кидало з однієї колізії в іншу. Наприклад, січень несподівано показав збільшення кількості транзакцій, що було пов’язано з прагненням продавців і покупців квартир завершити угоди у зв’язку з спланованою передачею функцій з реєстрації угод від БТІ до Укрдержреєстру. В кінці травня — початку червня ринок був заблокований на 10 днів-за спроби монополізувати ринок оцінки житла, що призвело до збільшення в рази витрат на оформлення угод. В результаті за півроку ціна житла на київській «вторинці» знизилася приблизно на 5%, досягнувши середньої вартості 1830 дол./кв. м. І така тенденція, за прогнозами ріелторів, триватиме до кінця року.

«Такий тренд буде зберігатися. Ми ще не дійшли до дна цін на первинному і вторинному ринках», – вважає голова Національної ради Ріелторської палати України (РПУ) Олександр Бондаренко, при продажу квартир (Київ).

Незважаючи на прогнози річної давності, «первинка» перевищила ціновий рубіж в 1 тис. дол./кв. м, що тоді здавалося малоймовірним. Сьогоднішні ціни говорять про зворотне: квартири у столичних новобудовах на ранніх стадіях будівництва пропонуються за 850-900 дол./кв. м в трьох-, чотирикімнатні квартири, від 1 тис. дол. – в одно – і двокімнатних. Не дивно, що більше половини угод з житлом у столиці припадає саме на первинний ринок. При цьому, застерігають експерти, набагато менше тисячі доларів ціна «первинки» не опуститься. А ось горезвісної тисячі доларів на вторинному ринку варто очікувати, принаймні, два роки, вважають ріелтори.

Покупець став більш вимогливим до якості житла і вибирає недорогі новобудови на околицях Києва і в передмісті – Вишгороді, Вишневому, Бучі. Разом з тим, на «хрущовки», де потрібно вкладатися в зношені комунікації, попит впав, і за середньоринковою ціною 1,8 тис. дол./кв. м їх вже не купують.

За словами учасників ринку, продавці новобудов стали більш поступливими: навіть якщо ціна перевищує 1 тис. дол/кв. м, але покупець готовий відразу внести 75% вартості квартири, забудовники йдуть на поступки.

За даними президента Союзу фахівців з нерухомого майна України (ССНУ) Олександра Рубанова, на економ-житло можна виторгувати 5-7% знижки на житло бізнес-класу — до 30%. Ціна «хрущовки» в Києві починається від 32 тис. дол., «гостинка» в середньому коштує 53 тис. дол, стандартна «одиничка» – 70 тис. дол., «двійка» – 97 тис. дол., «трійка» – 126 тис. дол.

Ціна житла піде в мінус

Решту півроку ринок житла проведе в очікуванні парламентських виборів і всіх можливих економічних наслідків. Ріелтори прогнозують, що до кінця року вартість житла впаде ще на 5-7%, а за підсумками року — на 10-15%.

Основними факторами для падіння вартості житла А. Рубанов вважає очікування девальвації гривні та прогнози підвищення вартості житлово-комунальних послуг після парламентських виборів.

На думку А. Бондаренко, якщо національна валюта девальвує до 10 грн за долар, це призведе до зниження цін на ринку нерухомості, а також спровокує відтік фінансів на первинний ринок житла. У свою чергу, «вторичка» має підтягнути ціни слідом за новобудовами.

Відсутність доступного іпотечного кредитування і зниження доходів населення також вносять свою лепту в здешевлення житла. Якщо в попередні кризові роки в іпотеку брали 5-7% житла, то сьогодні – лише 2-3%. В основному кредити під драконівські 20-25% цікавлять тільки тих, кому не вистачає 10-20% вартості квартири.

Президентська іпотечна програма під 3% ніяк не вплинула ні на зниження ставок, ні на здешевлення вартості житла, в один голос стверджують експерти.

Оренда дорожчає

Неможливість вирішити квартирне питання з допомогою покупки квартири традиційно стимулює попит на оренду житла, пропозиція якого особливо не збільшується. Як наслідок, ціни на оренду житла в недорогому сегменті вже до осені можуть зрости мінімум на 10%.

«Орендні ставки будуть повільно, але впевнено, йти вгору. Одна з основних причин — немає можливості купити житло, і тому люди змушені її орендувати», – говорить А. Рубанов.

Наприклад, якщо сьогодні однокімнатну квартиру в столиці можна орендувати за 350 дол., то до вересня вартість оренди може скласти 380-400 дол. в місяць.

Крім того, на величину орендної плати позначиться і очікуване після парламентських виборів підвищення комунальних платежів.

«Оренда може збільшитися на суму комунальних платежів. Орендодавці перекладають свої витрати на плечі орендаря», – зазначив Бондаренко А..

Активний осінній сезон, коли в столиці підтягуються студенти, ще більше пожвавлять майбутні парламентарі з регіонів, що також буде сприяти підвищенню попиту на оренду житла.